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1、,英国廉价公房政策及对中国的借鉴意义,英国的住房供应体系,市场商品化交易部分政府保障部分,政府出资建造的廉价公房,居民购房方式比例,一、概念 廉价公房，即英国的“廉租房”原意是指（英国市、镇、郡）地方政府营造的低标准住宅，也称市议会公房。20世纪80年代以前，这类廉价公房通过政府财政拨款建造完成后，向低收入居民以低于市场价格的租金的形式出租。1980年后，英国政府为减少福利制度带来的巨大财政支出推行住房私有化，开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度，规定住户在住满一定年限公房以后，可以以优惠价格买下他们所住的公房。当然由于近年来英国租金连年上涨速度较快的原因，政府仍然继续实施住房津贴计划
2、，帮助低收入者支付房租。,二、发展历程,1.初始阶段英国政府早在19世纪前期就注意到低收入家庭的住房供应问题。1832年，英国国会通过的乔利拉法案是英国最早的一部涉及到住宅经济问题的法案，该法案首次提出政府应对贫困家庭提供住宅津贴的概念。1915年通过的租金上涨和抵押贷款法是英国政府战后住宅政策的里程碑，该法案提出了国家政府必须控制房屋租金价格高低的概念。1919年住宅与城镇规划法是英国政府全面干预低收入家庭住房问题的标志。 1919年的住宅与城镇规划法针对住房商品的特殊性，提出了政府的3项干预措施： 出租房屋价格由政府或议会来确定，房主无权自行定房价； 不能随意买卖二手房，多余的房屋只能卖给
3、政府或租住该房的居民,房屋卖给政府后成为公房； 由政府投资建设公房，然后以合理的价格租给居民。初始阶段廉价公房开发和使用的特征表现为国家政府通过改造贫民窟计划、收购并修缮旧房私房、建立专项基金建造产权归属政府的房屋等途径，获取在整个国家住房供应体系中占一定比例的廉价公房，然后以低于市场平均价格的租金租给低收入家庭。实施这一政策的主要原因是当时英国90%的家庭基本上是通过租赁房屋的手法解决住房问题，房主又普遍采用高房租牟取暴利。国家同时还通过立法手段制约住宅租赁市场的无序（法律规定，每个城市住宅的出租房的租金必须由议会决定，租住双方不得自行商定）。此外，全国范围内还实施以地方政府为主的“兴建住宅
4、补贴”政策，该政策是一项鼓励民间建房的政策，这些补贴虽然以后经过多次调整，但一直延续至今。英国政府实施的这一系列政策和制度，为大多数的城市贫困居民解决了一部分居住问题，但是地方政府拥有的住宅存量在总的住宅市场中的份额还是很低，政府调控市场供应方面的力度还处于较弱的状况，政府主要是通过法律的制约、财政的支持、租金的控制等方法缓解住房供求矛盾。,2.过渡阶段这一时期英国出现了严重的房荒现象。国家住宅市场中的私有住宅市场部分已不可能提供足够的住宅，以合理的价格或租金来满足低收入家庭对住宅总量的需求，同时由于在国家住宅市场的住宅总量中属于政府掌控的住宅量所占比例很低（10%左右），造成政府在控制调节住
5、宅供应量方面的被动。绝大部分的低收入阶层无力购租房屋，出现了许多社会问题，私有住房仅能提供给少部分的富有阶层。根据这样一个情况，英国政府在这一时期最主要的住宅开发资金投入到了廉价公房建造方面，而对私有住房开发的干预力度较弱。地方政府为了掌控房源开始通过财政拨款的形式大量建造产权属于地方政府的廉价公房。1930年代前后大规模的改造贫民窟运动，增加对废旧建筑进行除旧布新的贷款，也加大了地方政府掌控地方住宅市场房源的力度。同时在土地供应计划中政府也偏重于拿出更多公共土地用于建设廉价住宅。通过这一系列措施，地方政府通过中央政府的财政资助，缓慢地改变了地方政府。 掌控的住宅存量在全英国总的住宅存量中的结
6、构比例。1936年住宅法首次授权地方政府出售政府拥有的住宅，以便减轻政府的住宅支出，增加财政收入，缓解财政负担过重的矛盾。但此项政策直至1972年出于政治考虑才开始实施。,3.大开发阶段廉价公房的开发一开始仅仅是帮助社会地位低下阶层或传统的劳动阶级解决住房问题。目的是通过政府经济干预的途径，最大可能地缩小贫困阶层与富有阶层之间在住房方面的差距。之后的很长一段时间内，英国政府逐步将“（地方政府）提供住房仅限制给劳动阶层”改为“满足社区各阶层人的住房需要”。1919年的住宅与城镇规划法，1924年、1946年、1949年的住宅法，1975年的住宅出租和补偿法，都体现了“政府提供的住宅是为满足人民一
7、般需要而建造的”住宅供应政策。由于英国中央政府的财力支持，英国地方政府掌控的住宅存量比例迅速上升。1970年代前后地方政府拥有的住宅存量占社会总的住宅存量持续保持在32%左右，最高达到40%。地方政府年度建房总量占社会建房总量的比例数平均约为70%。战后英国政府通过建造大批廉价住宅并以低租金出租给中低收人居民，在很大程度上缓解了住房危机。但是大量的社会福利住房造成政府财政负担沉重，再加上1967年的英镑危机、19731974年的中东石油危机和1980年的通货膨胀等社会经济原因，以及当时英国国内人口一直呈现持续增长的趋势等原因，迫使英国政府在进入到1970年代中期后开始改革住房体制，推行住宅私有
8、化。1974年前后，英国政府开始试行削减住宅方面开支的政策，减少对地方当局的住宅补贴，提高房租，规定收入超过一定标准的家庭，不能享受租房权益，必须购建住宅，并开始试验出售公共住房。廉价公房在公共消费支出中也成为被削减的主要对象，公共部门的住宅建造量（指廉价公房建造量）因此开始大幅度下降，供应范围也相应缩减。1980年代后，廉价公房的开发仅仅作为满足长期等候申请政府住房的贫困住户，指生活在贫困线以下的城市贫民、未能完成学业的年轻人、从企业中裁撤下来的员工，部分老年人、单亲家庭的成员等）对住宅的需求，除此以外的住户的住房需求绝大部分都是通过购买商品房的形式得以解决。,4.转移阶段1980年前后，英
9、国政府为减少福利制度带来的巨大财政支出，开始全面推进住房私有化政策，特别是公房私有化政策。政府开始大幅度削减住房方面的公共开支，减少公共住宅建设投资，逐步提高住房拥有率，其重点是通过公房出售（公房私有化）的方式改革原有的公房使用制度。实施住房私有化政策目的是实现贫困家庭支付能力和政府补贴之间的平衡。中央政府开始认识到，实行购租房屋者尽其所能和政府适度支持（住房商品化和适度社会保障）相结合的住房供应制度是解决中低收入者“住房灾难”最有效的制度。中央政府为了顺利地推进公房私有化转移政策，用各种优惠措施鼓励居民购买廉价公房，采用了房价优惠、抵押贷款优惠、贷款利息免税等形式。1980年修改的住房法规定
10、： 凡是租用政府住宅期满3年的租户购买该住宅，均可享受价格上的优惠，即“优先购买权”政策。 享受优惠政策所购住宅，必须是租户的主要居所，不得购于他用。购房者可以购后转售住房，但购置期未满5年的，必须退还全部或部分折价款，当年转售须全部退还折扣价，此后每年以递减20%的比例补交折扣款，这样从购房的第六年起居民才能自由地转售住宅并获得全部的售房收益。 凡购买公共住宅的居民，均可向地方政府申请长期抵押贷款，也可以向住宅金融机构和银行申请贷款，贷款金额通常依据购房者的年收入而定。此外1980年的住宅法对那些低收入的购房者还提出了减免地方房产税的规定。除房价优惠、抵押贷款优惠、贷款利息免税外，政府还大力
11、发展住房金融。除其他众多机构参与抵押贷款活动外，英国政府着力扶持互助性质的住房金融互助会。住房金融互助会的赢利要通过某种方式返还给存款人和借款人，它由专门机构进行管理，政府给予税收优惠。与此同时政府还发挥民间组织的作用，例如住房协会。此外考虑到居民承受能力，保证优惠政策有效服务于住宅私有化，英国政府还制定了相应的配套保障条款。,三、法律支持虽然中央政府从1980年以来一直加大住房私有化制度，大幅度削减住房开支，减少公共住宅建设投资，但是对提供给低收入家庭用的廉价住房仍然给予很大的关注2004年底，英国政府通过了住宅法（2004），就如何确保建造足够的低收入群体买得起的社会公房，创建更加公平和良
12、好的住房市场做出一系列切实可行的规定。英国的住宅法律明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。在英国，解决中低收入居民住房问题明确由中央政府负责，地方政府相应设立住宅建设、补贴发放管理机构，负责具体实施工作。在英国的中央财政预算中，住房保障资金的投入是一个重要方面，大约占预算支出总额的6%左右。2006年的财政预算中，英国政府计划投入约10亿英镑用于建造一般居民买得起的住房。,统一完备的廉租房法律制度 产权明晰，流转顺畅 廉租房建设领域有具体完善的操作规范廉租房经营和管理领域有全面的法律规制,为保障廉租房的健康发展，英国以住房法为轴心，先后制定了多部配套法律比如公平租金法、个人收入申报条例等。
13、从而形成完整的廉租房法律保障体系,国家允许承租人在一定条件下购买廉租房，从而将其变为私有财产。比如住房法规定：租住廉租房已满两年的住户有权以优惠价格购买公房，并且随着租住年限的增加优惠幅度也会递增，但最多不能超过原房价的70。,建设资金主要来源建设用地取得：英国实行的是土地私有制可以自由买卖。 建设方式：主要由地方政府负责筹建中央政府则根据地方需求安排预算，转移支付。 建筑结构和配置：标准户型、标准配置，具体内容由住房法统一规定,中央财政的住房补贴 房产减免 地方政府的财政预算 地方政府出租公房的租金收入,英国的廉租房管理从其产生伊始就是由中央和地方政府分工负责 廉租房租金严格按照公平租金法的
14、规定，充分体现廉租房的福利性质，因此租金低廉 廉租房的人住、退出条件和相关权利责任由住房法统一调整,三、法律支持,四、中英廉租房比较及启示廉租住房是一种以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的，面向城市最低收入家庭的住房保障制度。廉租住房以公共财政支出为主，住房公积金增值收益、社会捐助及其他资金为辅，对城市居民中住房面积和家庭收入在当地政府规定标准之下的家庭，政府负责提供廉租住房以保障其基本居住要求。中英两国政府关于廉租住房政策以及政策的实施情况相似，不同的是对贫困家庭的概念界定。英国的贫困家庭是指因天然因素，在社会发展与竞争中必然处于劣势的群体，包括老弱残寡、青少年、妇女、失业者、多子女
15、或单亲家庭，而不是一般传统意义上的因地域、城乡、职业不平衡因素造成的某地区、某职业的弱势人群。国外拥有科学公共住房供给模式的国家的先进经验对于我国完善住房保障制度和建立合理公共住房供给模式有着重要的借鉴作用,具体说来国外公共住房供给模式的经验与启示有以下几点： 第一,借鉴国外渗透式供给方式的做法在开发商的商品房开发项目中拓展分散的廉租房房源。 第二,借鉴国外廉租房供给模式中政府在解决居民住房问题中所起到的积极作用。 第三,发达国家廉租房供给模式实施时的政府十分注重充分发挥市场机制的作用,这是值得我国政府借鉴的。 第四,市场机制的运作和管理需要专门机构的运作和管理,这是在借鉴以上经验时需要注意的。,
