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1、绿色家园包装及营销建议 信义行地产运营机构,CHAPTER1 区域别墅市场研究 CHAPTER2 项目SWOT分析 CHAPTER3 景观包装及产品建议 CHAPTER4 接待中心及样板间包装建议 CHAPTER5 营销推广建议 CHAPTER6 销售计划,Contents 提要,CHAPTER1 区域别墅市场研究,东方普罗旺斯,丽 宫 别 墅,格拉斯小镇,龙湖滟澜山,誉天下,珠江壹千栋,泰禾红御,澳景园,格拉斯小镇,誉天下,丽宫别墅,龙湖滟澜山,东方普罗旺斯,壹千栋,泰禾红御,澳景园,绿色家园,竞争项目销售分析,东 方 普 罗 旺 斯,地址：昌平区京承高速北七家出口直行约1000米 建筑风格
2、：新古典主义风格 占地面积：65.76万平方米 建筑面积：22万平方米 项目总套数：558栋 绿化率：63% 容积率：0.3 面积区间：4202500平米 起价：1000万5000万/套 开盘时间：2005-12-1一期提香源（165套）开盘，2006年9月二期馥罗湾（111套） 主要卖点：天然水景30公顷，园区规划湖面近20000平方米，园区规划水系28800平方米；区内配套齐全,项目销售情况,截止到10月31日,数据来源：北京市房地产交易管理网,项目于9月4日销售27套，面积区间在500-1000平米、花园面积在500-600平米，期间房源；总价1400万/套起；单价约3万/平米；交房时间
3、：2011年1月 此批房源靠近会所，位置较好；目前尚未开工,成交价格走势图,丽 宫 别 墅,地址：顺义区机场高速公路杨林大道出口 建筑风格：欧式 占地面积： 21.7万平方米 建筑面积： 7.6万平方米 项目总套数：400多套，一期89套 绿化率：50% 容积率：0.52 面积区间：6801470平米 起价：1320万/套 开盘时间：2007-3 交房时间：2007-11 主要卖点：户内阳光泳池、天然温泉按摩浴池、桑拿、影视厅、酒塔、酒吧、宴会厅、健身中心、户外按摩浴池、以至私人温室、室内高尔夫练习室等，成就私密性，私属会所式豪邸。,项目销售情况,截止到10月31日,数据来源：北京市房地产交易
4、管理网,成交价格走势图,龙湖滟澜山,地理位置: 顺义区京承高速后沙峪出口1500米 占地面积：约24万平方米建筑面积： 19万平方米,地上约10.8万平方米 项目总套数：430套，一期132套联排户型面积：地上220300平米，地下90140平米容积率： 0.67均价： 32000元/平米开盘时间：2007年9月正式开盘交房时间：2009年初交房标准：毛坯主要卖点：成熟中央别墅区，完善配套设施；纯粹南加州风格别墅，体现了质朴的浪漫、厚重的热情； 托斯卡那风格园林，以纯自然的手法打造蔷薇与银杏的庭院。,项目销售情况,截止到10月31日,数据来源：北京市房地产交易管理网,成交价格走势图,注：项目可
5、售建筑面积为地上建筑面积，成交价格为地上销售价格。地下室无产权，属于开发商赠送部分，不收取地下室物业费。,清 锦 源,格拉斯小镇,地理位置: 通州区富壁路，机场高速杨林出口东南6公 占地面积： 3000多亩，总60万平米，分期开发 户型面积：500-1000平米 规模：二期74户独栋别墅， 地上三层 单价：22000元/平米 总价：1100万/套起 容积率：0.3 入住时间：2009年12月 交房标准：毛坯 开发商：鲁能地产 卖点：中央别墅东区 掌控机场、CBD、使馆区等地段优势， 6公里专属林荫道，3公里私藏老河湾 ，3万平米小镇商业中心 。,项目销售情况,截至10月31日,数据来源：北京市
6、房地产交易管理网,成交价格走势图,项目销售情况,项目8月中旬推出的110套左右房源（联排、双拼、少量独栋）目前已经全部认购完成，其中已换签70套左右。,截止到10月31日,成交价格走势图,项目本阶段新增成交72套，套均面积279.06平米，套均总价629万元。,珠江 壹千栋,地理位置: 昌平区北七家，立汤路定泗路口向西两公里 占地面积：119公顷建筑面积：41万平米项目总套数：一期织瓦河谷149栋，二期霞尔郡113栋 户型面积：二期113套独栋别墅，户型面积394-460平米,地理位置: 昌平区北七家，立汤路定泗路口向西两公里 占地面积：119公顷 建筑面积：41万平米,容积率：0.41 项目
7、总套数：二期霞尔郡113栋，三期茉香郡113栋 户型面积：二期户型面积394-460平米；三期户型面积 503-594平米 均价：22000/平方米 开盘时间：二期2008年3月底开盘推出41套、6月21日再次推出72套、三期09年5 月推出 交房时间：二期2009年底入住 交房标准：毛坯 主要卖点：地处温榆河上游最大河湾，原生态天然湿地，配套设施完善。,项目销售情况,截止到10月31日,数据来源：北京市房地产交易管理网,项目销售情况,截止到10月31日,数据来源：北京市房地产交易管理网,成交价格走势图,项目二期本月新增成交5套，套均面积436.2平米，套均总价705万元。,成交价格走势图,项
8、目三期本月成交22套，套均面积548平米，套均总价约1005万。,澳景园,地理位置: 中央别墅区新国展对面占地面积：63805.85平米建筑面积：58923.33平米项目总套数：129套户型面积：362.2平米-592.44平米产品类型：双拼；独栋庭院：7-9户围合共享1000平米庭院,容积率：0.69 开盘时间：2008年10月底交房时间：2009年底开盘价格：双拼1.3万/平米；独栋1.9万/平米交房标准：毛坯建筑风格：现代简约主要卖点：地处中央别墅区中央，紧邻新国展中心及空港开发区，周边高档生活资源配套齐备 。,项目销售情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,截止到10月31日,成交价格
9、走势图,项目本阶段新增成交6套，套均面积484平米，套均总价883万元。,泰禾红御,地理位置: 京哈高速宋庄出口南行800米占地面积：22.4万平米建筑面积：10.78万平米项目总套数：101套户型面积：七种户型500-700平米；6栋大宅,容积率：0.33开盘时间：2008年10月26日开盘价格：22000/平米，目前30000元/平米交房时间：2009年10月交房标准：毛坯主要卖点：81000平米原生河堤景观；前庭院精装交房；意大利与夏威夷风格交相辉映；立面纯石材干挂；超五星私人俱乐部。,项目销售情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,截止到10月31日,成交价格走势图,项目本月新增成交5
10、套，套均面积390平米，套均总价1138万元。,暖 山,地理位置: 朝阳区定福庄南区双桥东路 占地面积：16.5万平米建筑面积：7.5万平米项目总套数：180套户型面积：420-1200平米,容积率：0.58开盘时间：一期2001年12月15日开盘；二期2004年9月25日开盘；三期2008年2月开盘开盘价格：900万/套起交房时间：2009年10月交房标准：毛坯主要卖点：北美风格；距离CBD最近的别墅；社区内完善的配套设施，包括大型科技艺术会馆、47打位的高尔夫练习场。,项目销售情况,数据来源：北京市房地产交易管理网,截止到10月31日,成交价格走势图,项目本阶段新增成交4套，套均面积423
11、平米，套均总价980万元。,09年1-10月，北京市场从成交产品类型来看，双拼、联排以及小独栋别墅成交量增长迅速，占到别墅总成交量的近七成。独栋别墅成交量下降到了三成。大别墅产品销售更为艰难。 成交价格来看，500万以下的别墅占到总成交套数的八成；500万到1000万的别墅占到16%，1000万以上的别墅仅占4%。 09年1-10月区域竞争市场成交748套别墅，成交面积311691.83平米，成交均价19758元/平米，总成交额61.58亿元。数据统计时间：09年1月1日10月31日,市场综述,竞争区域市场在09年初经过一番价格下调后，5月成交开始放量，09年6月以来，成交量再次下滑。,08、
12、09年1-10月竞争区域市场比对,数据统计日期：09年1月1日-09年8月25日,主流销售产品面积区间为500平米以下 主流销售产品总价区间为500-800万元,分析表明09年1-10月竞争区域销售房源中： 面积在400平米以下，占总销售套数的51%； 面积在400-500平米，占总销售套数的43%； 面积在500平米以上，占总销售套数的6%。,小 结09年的区域别墅市场出现低总价旺销的局面，进入09年3月后，受市场和各项目的影响，低总价产品销售速度逐月加快，销售态势良好； 高总价产品继续扛市，销售表现平平； 市场主流需求产品面积在400-500平米/套，以500-800万/套总价型产品占主导
13、。,低总价型别墅市场回暖明显高于高总价型别墅！,竞争项目推广分析,东方普罗旺斯-网络,新浪网 首页文字链,壹千栋网络,焦点网 别墅首页对联,誉天下,焦点网 别墅详情页,格拉斯小镇户外,中央别墅区户外广告,泰禾红御活动,泰合红御河滩烧烤晚会活动时间:2009年5月9日活动地点:泰合红御俱乐部,赤壁剑收藏鉴赏会活动时间:2009年4月25日活动地点:泰禾红御俱乐部,泰禾红御财富精英联谊会活动时间:2009年3月12日活动地点:泰禾红御俱乐部,泰禾红御活动,泰禾红御携手中外商界名人球会“泰禾杯”乒乓球联谊赛颁奖晚宴活动时间：2009年6月7日活动地点：泰禾红御俱乐部,清华经济管理学院高经班联谊会 活
14、动时间:2009年7月11日活动地点:泰禾红御俱乐部,CHAPTER2 项目SWOT分析,项目SWOT分析 一、地块的优势（S） 1、宽松的整体经济环境有利于地产升值； 2、地产支持优惠政策促使买房人增加，地产价格处于上升期； 3、别墅产品类型属于政策限制类，未来市场供应较少，为稀缺产品类型； 4、项目所在区域位于中央别墅区周边，地段价值较高； 5、交通条件良好；项目临近首都机场，紧邻通顺路，对外道路通畅，交通条件良好。 6、周边配套有与别墅客群相适应的高尔夫球场、跑马场等； 7、项目土地取得较早，土地成本低，整体存在很大利润空间。,二、地块的劣势（W） 1、项目属于烂尾项目，工程形象、市场形
15、象差； 2、项目一、二期环境、配套及物业管理差，对三期整体形象及价格提升带来很大负面影响； 3、更新改造、重新启动，需要投入足够数量的资金； 4、三期产品规划设计已确定，产品无法进行大的改进，没有创新空间； 5、三期仅36栋，规模小；且项目紧邻村庄，环境较差； 6、开发商欠缺知名度； 7、项目开发前期时间长，土地年限减少，地块价值受损； 8、项目缺少水环境和优美的自然环境，即缺少支撑高档别墅的外部环境因素； 9、与周边别墅项目相比，影响价格的各因素处于劣势，项目缺少竞争优势； 10、项目本身卖点少，价格提升处于劣势。,三、地块的机会（O）1、别墅市场整体向好，有利于项目重新包装启动； 2、别墅
16、产品未来市场供应较少，价格存在上升空间； 3、项目目前更新改造时机较理想； 4、重新组织项目卖点的机会，创新卖点的机会，形成多样的卖点体系； 5、项目在园林、配套、道路、建筑、物业管理等多方面存在改造提升的空间； 6、采取针对性强的营销策略，在项目推广、价格、销售执行等多方面存在整合营销的机会。,四、地块的威胁（T）1、地产政策变化的不利影响；国家对地产市场的调控以及经济金融政策的调控，可能带来不利影响。 2、未来房价下降的不利影响； 3、项目一、二期产品的不利因素对三期造成的威胁； 4、资金投入数量大的威胁； 5、项目配套、园林、道路、建筑、物业管理改造提升不到位带来的威胁。,五、劣势及威胁的弥补方案1、项目属于烂尾项目的弥补：更新改造、重新包装，推向市场。 2、更新改造资金的弥补：保障足够数量的资金投入。 3、项目一、二期环境、配套及物业管理的弥补：可改造的部分进行改造，不可改造的部分进行合理化阻断。 4、三期建筑的改造弥补：如对地下室、窗户、外立面等可改造的部分进行改良。 5、项目缺少卖点的弥补：创新独特卖点（如租地），形成卖点体系。 6、项目处于竞争劣势的弥补：有针对性价格策略。 7、地产政策变化、价格下跌风险的弥补：缩短销售周期，快速回款。,
