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1、株洲财富广场项目整体定位建议报告,深圳新摩尔商业管理有限公司,日期：2009年10月20日,目 录,1、宏观经济发展研究,株洲城市概况分析 株洲产业经济分析 株洲城市规划分析 株洲房地产市场,项目背景研究,2、各物业市场研究,住宅物业市场分析 商业物业市场分析 办公物业市场分析 酒店及服务式公寓,4、项目定位规划建议,3、城市综合体案例,日本六本木新城 香港太古广场 上海港汇广场 深圳益田假日广场,项目整体定位建议 各类物业定位建议 总体规划结构建议 功能布局分区建议,项目定位规划,项目开发运营推广,8、项目营销推广,7、开发运营策略,项目开发战略 项目运营目标 项目运营原则 项目运营策略,项
2、目营销推广策略 项目品牌建立 宣传推广渠道,株洲市宏观经济分析研究,长株潭融城核心城市之一 （长沙、株洲、湘潭）,中南地区最大的服装批发集散地,中南地区最大的物流中心,中南地区最大铁路枢纽,由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市,中南地区知名工业城市,市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。,结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。,经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通
3、方式快速发展。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。,从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。,从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省前列，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商业地产的开发产生一定的促进作用。,河西新区,石峰区,荷塘区,河东老区 中心区,未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。,1经济良好、商业正处于快速发展转型期。 2. 株洲人均可支配收入逐年增长，需要
4、更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求； 3. 多元化、个性化等现代消费特征已经显现； 4. 本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。 5、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境需要升级。,关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌,在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来
5、的40提高至50以上。,以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。,2010年5月份住宅项项目 的成交数量以及价格走势,1荷塘区板块特征分析,荷塘区历来具有环境质量优良、文化教育资源丰富、生活配套完善等优势，是株洲的人口居住大区，更是理想的宜居之区。在市民百姓对人居环境质量越来越关注、重视的今天，荷塘区以它良好的空气质量指数、较高的绿化率日益赢得购房者的青睐。在宜居荷塘大旗的指引下，荷塘房地产市场呈现出厚积而薄发、一路欢歌东进之势，各种不同的建筑文化、开发理念在荷塘各行其道、相得益彰。,重点楼盘扫描,荷塘区有以下特点： 1、现已形成了以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品
6、、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。 2、该区域内的房地产开发量大，株洲居民基本都看好其发展潜力，认可其居住环境。 3、居民的经济收入水平不高，对房产的投资意识不浓，虽看好本项目地段，但价格承受能力较低 。,2芦淞区板块特征分析,芦淞区为株洲市最繁华、商业圈最集中的区域，经济最发达的区域，也是政治、文化的中心，大型市场、商场、超市、酒店、专卖店及娱乐行业集中，品牌扎堆，同时政府机关，大型企业及大型地产业较多，金融单位都在此汇集。,芦淞区有以下特点： 1、区域内置业者收入相对较高，从商人士集中。 2、区域房价相对较高，同时，芦淞区中心区域项目多为商业项目，可谓寸土寸金。,重点楼盘扫描,3石峰区板
7、块特征分析,石峰区曾经是株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设北路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。区域内有众多的大型国有工业企业，在此前地产开发一度落后的石峰区前景将不可限量。,重点楼盘扫描,石峰区有以下特点： 1、区域内置业者对区域的认同度并不很高。 2、目前区域内房地产项目数量不多，体量均在10万以上。,天元区的房地产开发一直保持着炙热的温度，历经十几年时间的建设，天元区以株洲的政治中心、全新的规划、较为完善的市政配套、整洁的区容区貌，再加上沿大长江板块和沿江板块
8、分布的众多品质楼盘吸引着株洲市民在此安家置业。目前，天元区仍然是株洲市民置业的首选区域。,3天元区板块特征分析,重点楼盘扫描,天元区有以下特点： 1、物业类型：主要以小高层高层为主 2、区域内项目规模大都在17万以下,结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放,结论二：未来中高档楼盘竞争加剧,结论三：建筑形态由多层逐渐向小高层、高层倾向,结论四：株洲房地产市场上缺乏别墅类的豪宅,城市综合体的相关案例研究,香港太古广场项目概述： 区位：香港太古广场项目位于香港金钟道88号和皇后大道1号交汇处，地理位置居于中环与湾仔之间，项目周边有香港公园、茶具博物馆、香港艺术中心和星街小区等物业 主要建筑指标：
9、项目总建筑面积约53.09万平方米，容积率估计约为10至12 轨道交通：项目紧邻地铁金钟站，轨道交通较为便捷 发展历史：太古广场由香港英资地产商太古地产兴建。太古广场的一二期从前为驻港英军的兵房，兵房退出后地 块被公开拍卖，并由太古地产获得与开发。第三期地块则由收购湾仔星街一带的旧楼而得。前后开发期 耗时多年。项目在1998年时对第一期物业进行了再装修,香港太古广场,项目业态定位,酒 店,1、太古广场距离香港金 紫荆广场和会议展览 中心较近，因此项目 内部酒店设施云集。 2、共有包括金威万豪、 港丽、香格里拉和奕 居酒店等知名品牌的4家高星级酒店聚集在项目内。,服务式公寓,1、太古广场的服务式
10、公 寓与港丽酒店为同一 幢物业，服务式公寓共27层，提供约270套公寓。 2、服务式公寓的租赁期 限至少约1月，可为商务人士提供优质服务。,写字楼,1、办公楼也是项目的重 要组成部分 2、太古广场的办公楼共3期，其中第三期为独幢物业，前两期与酒店同楼。 3、办公楼可提供约22.3万平方米的优质办公空间是香港知名商务楼宇之一。,购物中心,1、太古广场的商场是香港知名的理想购物场所。 2、包括西武百货和连卡佛百货等两家百货 和众多餐饮娱乐休闲 商户，是香港市民和 外地客人最青睐的商 场之一。,整体布局分析,1、由于香港地形复杂，道路并不整齐，因此太古广场的地块也呈不规则状。服务式公寓：服务式公寓为
11、二期物业，位于主地块南侧，与港丽酒店同楼，但位于较低的楼层零售：项目的零售物业为可相互连接的底座商场，由两个商场组成，地块覆盖率较大酒店：项目拥有4个酒店，第一期的两个酒店为同一幢楼，二期的两个酒店分别为高楼的高层物业办公楼：项目的办公楼共有三期，其中两期皆靠近主干道 2、总体来看，项目共由5幢高楼组成，由于香港的日照特征，楼宇在布局中对朝向考虑较少，楼宇间的相互关系如呼 应关系是布局的重点，如二期的物业呈相向而对状,规模控制及功能配比,香港太古广场功能配比, 总体而言，太古广场是一个以租赁为主的商业运营项目，以获得持续性的租金收益为主要获利方式，项目 内部没有可供出售的住宅物业，短期盈利能力
12、较小 酒店和办公物业是占比最大的两种业态。办公占比42% ，酒店占比38% ，二者之和约为80% ，零售与酒店 的占比分别为12% 和8% ，和为20% 左右。即主力业态与非主力业态的面积比例约为80% 和20% 对于购物中心和酒店物业，无论项目总体量大小，其 单幢体量通常在一定的范围内，这是这类物业经营的常态规模,项目的总结, 靠近香港会议展览中心是项目最大的特征，因此项目极大的发挥了这一优势，共有4家高星级酒店入驻 本项目，同时，服务式公寓可提供270套住宅 3期办公楼物业可为项目带来持续的租金收益，是保 证开发商得到稳定现金流的保值物业 重视对零售物业的经营是项目的成功关键，两家零 售百
13、货（西武百货和连卡佛百货）对高端消费人群 有较大的吸引力 项目的整体开发中也注重对规划的设计，各楼宇之 间皆有通道相连，使人群可以不出室外通往各处,项目的数据汇总,城市综合体的相关案例研究,上海港汇广场, 位置：港汇广场（Grand Gatew ay ）位于上海徐汇区虹桥路1号，是上海市中心西南部徐家汇商业中心，地处华山路、 虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此。 投资商：香港恒隆集团 项目简介：港汇广场占地面积约5.08万平米亩，总建筑面积约35. 4万平米，由2幢写字楼、3幢服务式公寓和1幢大型高 档综合性商业卖场构成，按具体使用功能区分，港汇广场（13.5万平米）为大型购物
14、中心，港汇中心（13.4万平米） 为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓（8.5万平米）为高档涉外酒店式公寓。,项目概述,办公楼产品,物业类型简介 香港恒隆集团建设开发 港汇1座于2004年落成，港汇2座于2005年落成 高约230米，共48层，单栋办公面积为67,080平方米 标准层面积1,626平方米，得房率74% ，架空地板 层高2.70米 整个港汇广场约1200个停车位 14部客梯，2部货梯 Tr ane中央空调,市场表现（截止2009年第三季度）,租户组合,项目评价, 租金报价：约9.5元/平方米/天（建筑面积） 空置率：约5.0% 物业管理费：32元/平方米/月, 主要租户包括Ad
15、idas、荷兰银行、OOC L、铁姆肯、百胜、微软中国、M SN 及百脑汇等, 准确的市场进入切点（浦西市场供应偏紧） 良好的开发商背景 项目交通良好 目前良好的周边商务 项目整体之协同效应,办公楼产品,港汇服务式公寓平面布局图, 港汇服务式公寓由1栋公寓建筑构成，16层为建筑底 商（港汇广场购物中心），第7层为豪华私家会所，9 层至17层为公寓套房。 公寓拥有99套高档装修、全配置家俱单元。 公寓的房型设计有1房1厅、1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由50至156可供选择： 1房1厅：50 1房2厅：70-90 2房2厅：120-150 3房2厅：120-156,服务式公寓,港汇花园的平面
16、布局图,港汇花园由两栋高34层的公寓建筑组成，首层设有大 堂及接待台，1层至34层为公寓套间。 2栋楼共拥有536套高档装修、全配置家俱单元。 公寓的房型设计有1房2厅、2房2厅、3房2厅，面积由89至149可供选择： 1房2厅：89-130 2房2厅：108-127/140-148 3房2厅：140-148,服务式公寓,配套设施,购物中心平面图, 港汇广场购物中心于1999年12月开业 商场内分为7个营业层面，地上六层和 地下一层，商铺营业面积7万余平方 米，其余均为公共活动区域 已形成了运动健身、文化娱乐影城、数 码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层 的主题区域内，涵盖了消费领域各种标 杆品牌 港汇广场共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费 领域各种标杆品牌。,
