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1、项目写字楼营销推广方案,关于营销的思考,HOW,What,Who,How,怎么样,是什么,是谁,怎样做,目前写字楼市场怎么样,我们是什么样的产品,我们的目标客户是谁,我们怎么样抓住目标客户,市场分析,项目分析,客户群分析,营销策略,价 值 对 接,市场分析,政策影响,从国家近期出台的政策看，其目的在于抵制住宅地产投资过热，而商业物业在保值方向明显优于住宅地产，受政策影响较小。随着投资者逐渐成熟，做长线投资的客户将更倾向于商业物业投资。,呼市的写字楼主要分布于中山路、新城大街、以中山路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管理都可以说是目前呼市顶级的写字楼。且紧邻呼市的主干道，商务
2、商业核心区，具有明确的易识别性，但是由于聚集于大型的商业区，存在交通高峰期堵车问题。最为典型的就是中山路的几大写字楼。如：国贸大厦、首府广场、海亮广场。,根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域，通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。 第三产业属于服务产业，主要包括医疗保健、广电传媒、文化娱乐、商业贸易、金融服务以及教育、咨询、中介等行业。其服务的性质决定需要购买或
3、租赁处于交通便利地段的写字楼物业开展工作，以便为其客户提供更好的产品和优质的服务。 第三产业的发展程度是决定一个城市写字楼物业市场需求的主导因素。,呼市城市规模和经济发展状况对写字楼需求的影响,随着近年城市经济快速发展，第三产业在呼市经济中的比例越来越大，做为以内蒙古自治区的政治、文化中心，缺乏第一、第二产业基础，第三产业是带动呼和浩特经济发展的主要因素，也是呼和浩特政府要大力发展扶持的。 呼和浩特第三产业处于发展阶段，对许多经过积累进行转型的公司来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。,2009年呼和浩特三次产业分别完成投资47
4、.7亿元、249.2亿元和503.9亿元，增长93.6%、34.4%和17.1%。呼和浩特市第三产业增加值居全区之首。,呼和浩特市写字楼市场的供应分析,1、国家机关、企事业单位腾退出的办公楼 政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。 这些由政府机关、企事业单位腾退出的办公楼成为了呼市办公物业供应的一个重要来源。,2、临街居住建筑改造成的办公物业 随着城市化进程的推进，城市局部道路交通条件的改善及周边配套设施的建设，使呼市部分地区临街
5、的原本用于居住的住宅楼具备了办公的条件，许多小公司如婚介、礼仪、广告倾向于租赁此类物业。这些住宅与政府机关、企事业单位腾退出的办公楼具有相同的特征和优势，因而成为呼市现阶段办公物业供给的一个必要补充。,3、边缘产品商务公寓 介于办公与居住之间，具有与写字楼相类似的大堂、装修标准、物业服务，位置优越、面积小、宜住宜办，使用灵活，日常费用成本低，使这一产品较受有一定积累，处于转型阶段的中小公司青睐。,主要写字楼项目分布,呼和浩特市现有写字楼大部都集中的中山路及新华大街沿线，随着城市中心交通拥堵日益严重，加之城市格局拉大，使外环交通更为便捷，办公物业呈向外发展趋势。,通过写字楼供应时间可以出出200
6、3-2005年是写字楼开发建设的高峰期，涌现出一批较具代表性的写字楼项目，如学府康都、首府广场、东达广场等。 但在市场消化能力有限的情况下，2006年以后的综合体项目为降低开发风险，普遍定位为商务类公寓进行销售。这是2006年后呼和浩特市场中纯写字楼项目明显减少的主要原因。,12,在售写字楼简表,13,汇商广场,宇泰商务广场,海亮广场,写字楼租金、物业费,14,学府康都写字楼租金最高，达每2元/平方米.天，其他写字楼秀逸在1.6元左右。,写字楼项目中，学府康都公共装修、物业服务较好，入住率最高，达100%。 银都大厦自购客户较多，且经营时间较长，入住率达95%；内蒙古大厦主要为酒店，只有少量写
7、字楼对外租赁，相比入住率较高。 大部分分写字楼入住率在60-70%,典型项目装修,15,市场小结,17,写字楼停车位不足，停车场进出困难，是很多企业逃离中山路的原因 除近年新建的首府广场、诚信数码广场外，原有写字楼，客、货梯不分。对商务环境影响较大。增加了电梯的保养和维护成本。 为降低后期运营成本，许多写字楼没有中央空调，这一现象在旧写字楼中普遍存在，但一引起新建的写字楼如“汇商广场”也未设中央空调。 新写字楼项目少，是机会也是风险。呼和浩特不缺写字楼，缺好的写字楼，这是学府康都入住率高的原因。 尽管现阶段呼市写字楼存在供需不平衡，发展不成熟等问题。但与住宅相比，写字楼的升值空间相对较大,在住
8、宅市场受到各种因素的打压时, 投资市场写字楼将成为一种趋势,随着呼和浩特市吸引力的增强及相应产业的发展,写字楼的价值会逐渐体现。,项目分析,经济技术指标,总建筑面积： 层数： 面积区间： 层高：,设备标准,设备（空调、网络系统、安防系统） 物业（物管公司、服务内容） 大堂装修（地面、墙面、吊顶） 公共部分：走廊墙面、地面、吊顶 交房标准：窗、门、地面、顶、墙面 停车位：数量、费用 物业费用 取暖方式 电梯：品牌 、数量、速度（米/秒）、承重,20,区域发展、规划分析,交通、配套分析,呼和浩特甲级写字楼市场是空白； 区域整体商务氛围不浓厚，但在二级政府东迁的带动下，将成为新的商务中心，区域发展潜
9、力巨大。 交通便捷，配套完善，,项目SWOT分析,客源分析,第一类：金融机构,华夏、浦发、中信、光大、包商等,特点： 需求面积大，通常与门店相结合； 注重物业与企业形象相匹配； 购买力很强，整层租赁或购买；,大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年呼和浩特办公物业重要的组成部分,第二类：集团客户,企业类型：保险公司、小额贷款公司，商贸、建筑类企业集团 需求特点： 整层租赁或购买，极为重视企业的形象， 要求使用方便；需与自身行业、层次匹配；,第三类 中小企业自用,28,从原有的工作室模式发展为公司型,熟悉目前所处办公区域的中小企业,租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，对办公物业关注度低,为提升企业形象，寻求更高档的办公场所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、增加企业固值一举两得。,第四类 投资客户,受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但商业物业，包括写字楼市场的发展态势将使部分房地产投资者转向投资办公物业。,客户类型 区内投资客户 本土投资客户,需求特征,以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；,长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理。,目标客户定位,营销策略,
