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1、按港丰大厦竞标方案 （住宅部分）港丰大厦项目简介市场调研部分XX 地产 2001 年深圳市潜在顾客整体调研报告 样本数：2000 人一、 潜在客户置业特点小区环境最受关注小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是市民购房最重视的三项因素。1 小区周边自然环境已成为潜在客户购房是最重视的因素，相对之下价格因素所处的重要程度已经成为第二层面潜在客户考虑的问题，也就表明深圳的住宅消费市场已经由价格引导型发展到环境引导型，这也表明深圳居民的生活目标向追求生活质量和享受生活方向发展。2 周边生活配套设施、交通条件和区内生活配套设施也是潜在客户购房时重视的因素，也就证明了住宅销售过程不仅是卖住宅的过程，同
2、时也是卖服务、卖配套的过程。3 户型结构和厅室布局也较受重视4 相比之下，潜在客户对发展商品牌、建筑风格的重视程度比较低。居住首选福田最适合居住的区域首选福田、南山取代罗湖列居次席。福田是潜在客户认为是深圳最适合居住的地方，而南山居其次且比例与福田相差不大，表明在潜在客户心目中，对南山的认同度相当高福田新区热销福田是市民最有可能购买的区域，南山居其次。福田42.9% 南山38.24% 罗湖10.91% 龙岗4.27% 宝安2.09% 盐田1.71%这一结论表明深圳市住宅购买西移趋势更为明朗，且力度在不断加强，南山地产的发展存在较大的市场机遇。绿化小区受亲睐以绿化和树木为主的小区内环境设计方案是
3、潜在客户最喜欢的。喜欢内容比例（%）以绿化和树木为主65.90以水景为主14.33以大面积活动广场为主12.38以体育器材为主3.42以新奇没有见过的景观为主1.02以游戏设施为主0.37其他0.92合计1001 绿色是小区内不可缺少景观，且最为潜在客户看重的，从另一方面来说是绿化好的小区最有可能打动潜在客户并促使其购买。2 以水景和大面积活动广场为主的小区内环境设计方法也受到潜在客户的喜欢，所以开发商可以根据楼盘特点，采用多种环境设计方法的组合以满足不同类型潜在客户的需要。3 标新立异和纯娱乐性环境设计不太合适潜在顾客群的审美观和传统心理。喜欢滨海风格热带滨海建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的
4、建筑风格类型。建筑风格比例（%）热带海滨建筑风格32.07欧陆风格31.60江南民居风格12.05中国岭南建筑风格10.01美式风格6.39中国北方建筑风格4.36其他3.52合计100三年以内购房今后三年是潜在顾客计划购房的集中时期，尤其是在 2003 年人数较多。大部分被访者购买用途为自住。2002年21.67%2003年42.5%2004年21.11%2005年6.76%2006年6.3%2006年以后 1.67%三房是需求主体100 平方米左右的三房是市场需求的主体。需求户型需求比例需求平均面积一房2.5047.70两房一厅11.2076.65两房两厅25.9380.73三房一厅5.7
5、496.47三房两厅46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合计100100 平方米左右的三房是市场需求的主体，尤其是三房两厅的市场需求程度较高，其次是两房两厅和两房一厅的需求较多。一房、两房、三房、四房的需求比例是 1：15：21：3。在面积上，三房在 100 平方米左右，两房在 80 平方米左右，一房在 50 平方米左右，四房在 140 平方米左右，五房及以上则在 200 平方米以上。钟爱小高层小高层的需求仍为市场主体。别墅0.65%低层无电梯 3.99% 多层无电梯 13.93% 多层有电梯 17.18% 小高层47.82%高层16.43%小高层（91
6、8 层）仍是潜在顾客选择的主要建筑类别，而多层带电梯（58层）、高层（19 层以上）及多层无电梯建筑类别间的需求比例相差只在 3 个点左右，需求较为平均。平面结构是主流取向平面的室内结构仍是潜在顾客的主要取向，在非平面结构中，跃式中的需求比例是最高的，其次是复式。其它2.79% 复式11.05% 联式14.48% 错层9.94% 平面61.75%80 万是购房消费临界点2060 万的单套住宅总价是潜在顾客比较容易承受的，尤其是总价在 3050 万之间是潜在顾客承受能力最强的区间段。100万以上7.06% 91100万0.09% 8190万1.12% 7180万7.9% 6170万6.78% 5
7、160万14.22% 4150万22.68% 3140万20.63% 2130万19.14% 20万以下0.37%有 36.9%的潜在客户表示能够承担 4060 万的总价；而 40.14%的潜在客户能够承受 40 及 40 万元以下的总体水平；在 100 万以上的总价则有 7.06%愿意承担，80 万的总价相当于一个临界点，在 81100 万之间能够接受的潜在客户仅有 8.27%，表明潜在顾客的购买力差别较大，开发商在制定价格策略时应尽量避免 81100 万这一区域。5000 元是均价分界线单价 40016000 元/平方米是多数潜在顾客易承受的价格区间。10001元以上 0.19% 9001
8、10000元2%80019000元 0.67% 70018000元 7.82% 60017000元 15.17% 50016000元 25.48% 40015000元 29.01% 4000元以下 19.66%40005000 元/平方米的单价是大多数潜在顾客最容易承受的，比例达到潜在顾客比例 29.01%，能承担 50016000 元/平方米的潜在客户比例达到25.48%，能承担 60017000 元/平方米的潜在顾客比例接近 20%，也说明部分潜在顾客的购买力有限，而愿意承担单价超过 8000 元/平方米的也只有 2.86%。10 万首期能接受按揭付款是市民接受的主要付款方式，1015 万
9、元是较佳的首付额度。200001元以上 13.72% 150001200000 元20.38% 100001150000 元45.11% 50001100000 元6.79% 3000150000元 9.38% 30000元以内 4.62%在潜在顾客中，有 45.11%的人能够支付 1015 万元的首期，而 1520 万的首期也有两成的潜在顾客能承受。2000 月供最愿意20003000 元是按揭方式的潜在顾客最愿意承担的月供额度40015000元 5.38% 30014000元 11.86% 20013000元 67.59% 10012000元 10.34% 1000元以下 4.83%二、区
10、域潜在顾客置业特征分析注：考虑到目前深圳市的二线关设置及购买力状况，我们仅对在罗湖、福田、南山居住的潜在顾客置业特点进行比较。工作居住同区最宜消费者基本上根据工作地点来选择居住地可能购买区域所占比例比例（%）罗湖福田南山盐田龙岗宝安罗湖27.4742.4925.321.722.580.43福田6.3355.9132.070.844.010.84居住区域南山3.1723.0869.681.811.810.451 工作区域与居住区域一致性比例最高的是福田区被访者，而除本区外，工作地点多集中在罗湖区。2 罗湖被访者主要在罗湖、福田工作。3 与罗湖、福田被访者少有在南山工作不同的是，南山被访者有相当部
11、分在福田、罗湖工作。而在南山居住，却在盐田上班的可能性极低。南山区被访者自我满意度最高南山被访者对自己居住区域的满意程度最高深圳最适合居住区域比例（%）罗湖福田南山盐田龙岗宝安罗湖28.8342.1331.062.130.850福田4.6253.1537.181.263.360.42现居住区域南山1.3419.2075.891.331.790.45跨区购买将更普遍罗湖区被访者外流可能性最大工作区域比例（%）罗湖福田南山盐田龙岗宝安香港罗湖68.823.53.420.431.281.710.85福田19.5572.914.890.611.020.610.41居住区域南山11.6925.5459.
12、3101.301.300.871 罗湖被访者只有不到三成会选择原来区域，42.49%的被访者会选择福田，25.32%的被访者会选择南山，也分别有 1.72%，2.58%的人会选择盐田和龙岗。2 福田的被访者三成会流向南山，流向罗湖和龙岗的分别有 6.33%和 4.01%。3 南山被访者外流倾向最小，但也有 23.08%会选择福田，3.17%的会选择罗湖。4 选择龙岗的被访者主要选择布吉。建筑风格各区被访者选择各异罗湖被访者更倾向选择欧陆建筑风格最喜欢的建筑风格比例（%）欧陆风格热带海滨风格罗湖34.7332.33福田29.8130.85居住区域南山29.3335.11三、消费者市场需求定量报告
13、1. 小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是被访者购房最重视的三项因素。因素比例%小区周边自然环境22.81周边生活配套设施17.08交通条件16.53小区内生活配套设施12.93户型结构和厅室布局7.2总价5.63单位3.79位置3.69小区内环境景观3.42小区规模2.03发展商品牌1.94其它1.29建筑风格1.11面积0.55合计1002. 最适合居住的区域首选取福田，南山取代罗湖列居次席。深圳最合适的居住区南山41%宝安1%龙岗3%盐田3%罗湖8%福田44%3. 福田是被访者最有可能购买的区域，南山居其次。最有可能购买区域南山 38%宝安 2%福田 43%罗湖 11%龙岗 4%盐
14、田 2%4. 大部分被访者购买用途为自住。购买用途自住90%其它1%家庭其他成员住6%投资3%5. 绿色是被访者主要追求的小区环境设计。喜欢内容比例%以绿化和树木为主65以水景为主14.33以大面积活动广场为主12.38以体育器材为主3.42以雕塑景观为主1.66以新奇没见过的景观为主1.02其它0.92以游戏设施为主0.37合计1006. 热带海滨建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的建筑风格类型。建筑风格比例%热带海滨建筑风格32.07欧陆风格31.6江南居民风格12.05中国岭南建筑风格10.01美式风格6.39中国北方建筑风格4.36其它3.52合计1007. 报纸广告和电视广告是大家获知楼
15、盘信息的主要途径。渠道单项提及率%报纸广告88.3电视广告36.4房地产信息网站11.9亲人熟人介绍8.7路过看到楼盘条幅广告4.1杂志广告3.3户外广告3电台广告0.9路边传单0.9其它1.68. 新闻、资讯和电视剧是被访者最喜欢看的电视节目。档目单项提及率%新闻、资讯91.9电视剧39.2体育30.3娱乐24.5经济19.1地产建材8.3文化、教育、卫生8.2生活6政治、军事、法律5.8其他5.69. 新闻、资讯和体育内容是被访都最关注的报纸内容。栏目单项提及率%新闻、资讯108.1体育27.8经济25.1地产、建材23.2娱乐23.2生活9.9政治、军事、法律5.7文化、教育、卫生4.5
16、电视剧1.2其他3.910.今后三年是此次被访者计划购房的集中时间，尤其是 2002 年人数较多。11.100 平米左右的三房是被访者需求的主体。户型比例%平均面积(平米)一房2.547.7两房一厅11.276.65两房两厅25.9380.73三房一厅5.7496.47三房两厅46.02104.64四房6.85139.47五房及以上1.76191.11合计100 计划购房时间21.6742.521.116.756.3 1.67 0510152025303540452002年2003年2004年2005年2006年2005年以后比例(%)12. 平面结构仍为被访者的主要取向。喜欢的室内结构61.759.9414.4811.052.79010203040506070平面错层跃式复式其它比例%13. 20-60 万元是房屋总价最易接受区间，尤其是 30-50 万元是被访问者易接受的区间段。总金额承受能力0.3719.1420.6322.6814.226.787.91.120.097.06
