人才公寓项目规划设计指引

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1、,人才公寓项目规划设计指引,东莞中原|2010/02,报告结构,规划设计指引,项目基本概况 总体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引,户型创新建议,豪宅功能细节指引 户型创新建议 户型创新案例解析 本项目户型功能尺度建议,项目基本概况 总体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引,位于寮步镇中心，香市路与富源路交汇处，镇政府西北部，未来寮步中心区金融主街。 属寮步价值最高区域，建立寮步中心区的新格局：中央商务区及中央生活区；,项目地理位置,项目地块较为方正，一、二期紧密相连，地块内部场地基本平坦。 目前该地块周边主要为当地村委及未拆迁的厂区（美尔

2、顿地块），家具厂及多层厂房，形象比较差。 地块西北角，临近项目二期地块为庆锦家具厂，噪音较大、现在依然在运营。,香市路,祥富路,富源路,项目四至说明,星城国际花园,星城国际花园,祥富路星城二期,南侧香市路、海德堡项目,庆锦家具厂,周边厂房及农民公寓,东侧富源路、未来大型商业地块,E,N,S,W,项目四至说明,地块东侧： 目前为多层老式厂区，未来大型商业项目地块，对本项目未来开发加以引导，不会影响项目的档次和形象，有助于地块附加值的挖掘和提升； 预计2010年底前搬迁美尔顿厂、亭子边村靠蟠龙路旁几间旧厂，2012年底前启用原照华酒店，将成为寮步的新地标财富中心。,地块北侧： 北侧为庆锦家具场紧邻

3、项目二期，目前为低层厂房和仓库。该企业厂房档次较低，工作人员杂乱，而且工厂噪音较大； 周边低矮农民公寓楼，建筑多为多层和小高层，主要影响项目二期的规划设计以及对未来项目视野； 地块北侧的老式农民住宅以及周边生活配套设施，档次和形象均比较差；,项目四至说明,地块南侧 本项目南侧紧临香市路，交通便利，通达性强，目前寮步以香市路、蟠龙路金十字架为载体，未来区域将重点发展商贸、金融、信息服务、写字楼经济等都市产业。 宽阔的道路对项目昭示性及视野利好的同时，汽车噪音的影响不容忽视； 总体来说，区域居住氛围已经初步形成，随着寮步中心区的崛起，中央商务区及中央生活区的确立，区域档次将进一步拉高，对项目的开发

4、和推广意义重大；,项目四至说明,地块西侧 项目西侧为星城国际花园，整体规模：36万建面、规模较大配套齐全，成为本项目未来最直接竞争项目； 目前已建的仅为星城国际花园一期五栋楼，二期及后续还未建设； 未来随着本项目、星城国际二期、香缤项目的建设，区域价值将进一步巩固，提升高档客户对本区域的认知；,项目一、二期地块之间 A、B地块间自然衔接，地块自然分成了两个开发组团， 一期用地为：64949.16，二期用地为：54296.6， 一期用地靠近香市路与富源路这边，整体条件较优，为项目一期高端形象占位创造条件；,项目四至说明,一期用地面积为： 64949.16，,二期用地面积为： 54296.6，,香

5、市路,富源路,50m商业广场,祥富路,周边视觉情况： 地块周边建筑多为多层建筑。只有少数几栋小高层。除了西侧的星城国际花园对本项目视野有一定影响外，中央公馆海德堡由于相隔香市路，且一期地块临路有50米的广场，对本项目视野影响较小。 总体来说，就目前的情况而言，本项目视野较为宽阔，但是在大部分区域，因为临近周边的厂区及自然村，区域局部视觉效果不是太好。,项目四至说明,地块规划指标,项目基本概况 总体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引,本项目的建成，将成为香市建筑的新焦点寮步第一豪宅标杆，引领东莞全新的“城市中心区”城市价值豪宅模式，创造一个广源百万中心国际生活区，成就

6、寮步最为高端、完善的核心国际生活区。,项目整体形象定位：,广源百万中心国际生活区,项目基本概况 总体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引,在寮步城市总体规划的指导下进行规划设计，尤其是在住宅和商业方面，遵从香市路和蟠龙路作为城市骨架的城市中央商务区和中央生活区规划的原则，寻求双区中的平衡点； 注重内、外环境的营造，创造人性化的生活居住及商业环境，并注重与周边的建筑、环境和谐共生，突出国际化居住区的生活居住理念； 尽可能地优化空间，力求价值空间最大化； 本项目为标杆产品，整体形象保持统一、协调，在统一中寻求变化，力求成就东莞的百年经典建筑群； 由于项目规划有返还政府部分

7、，将以“统一形象、不同档次”出现，因此，两部分建筑的外观要求基本一致，其中风格、色泽、高度上无明显差异； 东莞属于亚热带气候，项目的规划与设计需要结合考虑自然气候条件、东莞人的生活习性等因素； 项目的规划设计，充分利用自然条件，坚持节能、环保的绿色生态理念； 注重建筑细节的设计与处理，以精益求精的态度，力求完美。,规划原则：,总图设计要点： 内外环境营造 空间优化； 统一形象 不同档次； 合理、顺畅相对独立的交通微循环系统； 富有惊喜的、趣味的、高商业价值的新型体验商业步行街。,总图原则：,价值点 价值体现：商业价值、景观价值、社会价值、城市价值； 其中商业价值尽可能最大化；,项目基本概况 总

8、体定位指引 建筑规划设计总体指导原则 建筑规划方案的设计方向指引,总平规划建议,产品设计建议： 保证朝向的前提下，突出景观，尤其对外销售部分，发挥最大景观价值； 优化景观空间，销售部分强调水景、广场的双重景观资源； 返还政府部分满足朝向及广场景观视野，保证销售部分最大内部水景前提下，尽可能满足其水景资源； 最大化的满足临街商业的使用空间，发挥商业价值最大化,项目一期地块 64949.16,项目二期地块 54296.6,一期商业示意,一期商业临香市路、富源路局部双层集中式设计； 预设面宽6米，进深15米，层高为8米，1：2.5比例,108米,50米,90米,15米,统一 15米进深,70米,70

9、米,55米,138米,153米,120米,形式：街铺+局部集中式商业 整体建面：约8100平米,二期商业示意,形式：纯街铺 整体建面：约6780平米,二期社区幼儿园,形式：国际双语幼稚园 整体建面：约2295平米,153米,总平商业规划建议,总平规划建议一,返还政府部分,车库入口,车库入口,总平规划建议一小结,由于项目周边自然景观资源缺乏，因此主要以营造内部多层次景观面为主，优化地块内部各组团的景观空间，以达到景观价值最大化； 沿香市路、富源路段规划为返还政府部分，其的建筑单体尽量南北通透，但布局方面应考虑沿香市路、富源路的裙楼商业空间的最大化，建议以呈长条形塔楼平行于道路规划； 小区主入口布

10、置原则：尽可能利用“50M广场”优势设置主入口， ，另在在其东南面需设次入口； 50M广场将是商业空间的亮点及聚合点（营造成人们极富参与性的休闲商业广场），为了尽可能地挖掘商业价值的最大话，建议在香市路与富源路交界出设置集中式商业区，以引导双道之间的商业人流循环互动； 通过合理的交通规划和有效的组织，尽可能满足人车分流的要求。,社区主入口,项目一期地块 64949.16,项目二期地块 54296.6,会所,社区次入口,返还政府部分,总平规划建议二,车库入口,车库入口,总平规划建议二小结,由于项目周边自然景观资源缺乏，因此主要以营造内部多层次景观面为主，优化地块内部各组团的景观空间，以达到景观价

11、值最大化； 南端另置一部分为返还政府部分，其的建筑单体尽量南北通透，但布局方面应考虑沿香市路、富源路的裙楼商业空间的最大化，建议以呈长条形塔楼平行于道路规划； 小区主入口布置原则：尽可能利用“50M广场”优势设置主入口， ，另在在其东南面需设次入口； 50M广场将是商业空间的亮点及聚合点（营造成人们极富参与性的休闲商业广场），为了尽可能地挖掘商业价值的最大话，建议在香市路与富源路交界出设置集中式商业区，以引导双道之间的商业人流循环互动； 通过合理的交通规划和有效的组织，尽可能满足人车分流的要求。,豪宅功能细节指引 户型创新建议 户型创新案例解析 本项目户型功能尺度建议,细节指引,园林,入口,外

12、立面,会所,车库,智能化,大堂,商业,入口设计建议,人才公寓人口建议,利用植被或水系营造富有层次、情趣的视觉冲击感，与外围城市之间形成一种有力的区隔,风格建议,与小区整体建筑风格保持一致，植被为名贵、知名树种；营造一种与工作环境尽可能区隔的生活氛围，,社区主入口,增加社区内水系园林的设置,借助水的布局，增加其风水上的意义，如水流环绕， 让业主享受东南亚园林所带来浪漫、惬意和舒适感.,曲径通幽、蜿蜒曲折的园林水系，与周边的木榭亭台、雕塑小品自然融为一体，散发出自然、生态的气息，让人仿佛置身于一个宁静、祥和、幽雅的东南亚风情公园修剪整齐的花圃、喷泉、石雕、整洁的道路都带给人们简洁、开阔的视觉感受。

13、这种园林是极具审美价值的.,园林细节建议,园林细节建议,绿植的选择 设置草皮,提升观赏性和项目价值 选择少量的较为名贵的树种，以增加卖点 避免选择幼树，以避免销售期与台风季重合时，影响展示面效果,园林细节建议,为了能够更好的展现东南亚-典雅、浪漫风格，在园林的建造施工选材时，尽量采用东南亚文化中较为修饰的材料来体现。如：雕塑、植物、建筑小品等，这些材料需要进行十分精细的打造，来营造精雕细琢的异国氛围。,架空层建议,建议: 增加绿化面积和公共活动区间营造园林景观 增加居民的舒适度和观赏度,增加私密性、减少干扰 利用架空层做敞开式可参与型设施，丰富居民日常休闲娱乐活动 通过细节来体现东南亚园林风情

14、。,从本项目角度思考,从客户角度思考,本项目.5容积率较高，绿化面积较少,满足居住氛围和生活休闲配套的需求,从开发商角度思考,提升楼盘形象、档次，创造溢价空间,架空层设置廊架、花池，修筑 水池，与墙面、柱子结合，造景 门、景窗，放置趣味性雕塑，配 置多种园林植物，营造出以人为 本的不同景观系列的休闲空间， 为各年龄层 次及爱好不同的小区 居民提供丰富多彩的娱乐、晨练 等活动场所。,会所建议,项目会所不仅作为片区补缺型，更是项目作为1号豪宅的附加值； 结合中央泳池水景，打造成社区豪华生活会所，内设咖啡吧、健身房、以及棋牌室等生活娱乐设施。建议本项目会所建面为2500平米，地上二层地下一层，利用地

15、下层不计容面积，扩充功能空间，丰富豪宅会所功能的多样要求；,智能化建议,智能化提升,客户关注点： 身份 私密 安防,建议要点: IC卡门禁 业主通过IC卡,直接进入 小区; 防止无卡人员非法实用， 到访客户需到管理人员 处登记领取临时到访卡 进入小区。 地下车库业主必须刷卡 后才可进入操作，体 现高档舒适及安全私密 性。,客户关注点： 安防,建议要点: 常规智能化,住户可视对讲系统与报警联动 闭路电视监控以及报警联动 红外线防盗系统 停车场刷卡收费,住户可视对讲系统 与报警联动,闭路电视监控以及 报警联动,智能化提升,硬件提升,硬件提升,客户关注点： 档次 用材 建造风格,建议要点: 现代时尚

16、简约建筑风格, 色彩以暖色调为主 材料:运用较为奢侈的建筑材料，体现寮步第一豪宅风范,整体挺拔稳重,注重细部的雕琢,硬件提升大堂,客户关注点： 身份得到认同. 档次 用材 风格,建议要点: 东南亚建筑风格,材料: 以石材为主，局部配以水晶、 琉璃灯饰，要和外立面相配 合，追求高品质。,客户关注点： 档次 装饰 建议要点： 配置： 国际品牌电梯内装： 电梯内可装设LCD，播放产品广告、天气预报等信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。,硬件提升电梯,硬件提升阳光车库,客户关注点： 身份 通风 采光建议要点： 在地下设置阳光车库， 以保障车库的通风采 光，提升项目品质,和 业主的身份。,街铺氛围的营造,许愿树 室外休闲椅 自动售卖机 建筑情景小品 增加路人逗留的时间，营造富有趣味性和亲和力的商业街,