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1、RolandBergerSeey Consuionty通过制定合理的赛事组合策略和设计科学的商业功能定位来支持上海国际赛车场有限公司建设世界一流的F1赛车场补充材料上海国际赛车场有限公司上海，2002年11月22日Documentnumber | 1RolandStegy Conpuitanty 内容 页码A. 2.8平方公里房地产项目开发 3B. 资本/资产运作 20C. 赛场商业资源的利用 29D.上赛场提高收入的其他方式 40D.1. 控制5.3平方公里周边的土地 43D.2. 合理利用停车场 48D.3. 宾馆代理业务 52D.4. 体育彩票/博 56 This documentwas
2、 crealsdforihe eclualve useafour cienis_itigngtcomplsteunlesssuppated by the undeqying detaled analyses and oral presertaton imustnelbe passed on to hrd partes exceplwith he explc pror consenl ol Roland Berger SralegyY Conguants.Documentnumber | 2RolandBergerSteey Coneuianty A. 2.8平方公里房地产项目开发Documen
3、tnumber | 3RolandStegy Consuitantt 兰.贝格认为“以汽车乐园为龙头，分阶段开发周边相关产业”的战略符合上赛场和嘉定| 主要肛略依据，上海以及华共地区的人口增长和经济发展可以支撑在上海地区建设一个国际水平的汽车乐园和一个大型国际级主题公园上海清东过站尼最快将在2006年开园，但上村场汽车主是与规模可以与思斯尼充分差愉化安训新慎以及汽车城的开发已经漠尾本区域对住宅和商用房地产的未来消 的 上者场以赛车运动为核心的理念与房地产开发抽和协同性，相反，上赛场的只声污你过音信宅丰地产的要求 区的现状;但是如果外部环境发生变化，直接开发获利丰厚的房地产项目也是可以考虑的主要
4、要设条件:全有有交合了昌且上于人司友好产的开发上器场可以利用区这和的各招很久的人所，为商业开发贡定基础，并可以直接时妆商贸区以及周边控机区的十培增信当地及周边地区有巨大的人口与购买潮力支撑在安剖新辐以及党车城之外新前大规模的房地产开发轻轨铁路的配套将大相认改善当地的区位务势，概大折展本地区的地理轻财能力上壮志的赛场与赛事经次将创造天合住宅房地产开发的独特的环境人势，直接昌动加边住宪忆地产的消费攻Documentnumbe | 4RolandStegy Consuitanty 但总体而言，上赛公司进入房地产开发行业面临较大的风险上赛公司经营房地产业的SWOT分析合势 机会 上大场儿一无二的品牌效
5、应 。 上章场大开发对周边环境和人气的带动。 行政和政府支持的政策优势 *) 汽车起的建设为本地蒂来大量新增就业人口，* 便利的交通基础设施(轻轨铁路和公路网) 建设中的:。 安训地区局几关市场供大于求 从以支持大面积的房地产开发2 天 ， 上赛场的地理位置难以吸引上海市区人口在上家场壮业 劣势 威胁上赛公司无论以土地出让或自主开发方式经营房地产都必须对自身能力与所处的市场环境进行认真的审视Documentnumber | 5Stegy Conpuitanty 上赛场开发房地产有三个明确的目的 人弥补现金流短缺 * 由上赛公司参与周边房 * 在短期弥补赛场以及赛 * 在未来成为上赛公司的地产的
6、发展有利于确保 事经营上的对现金流的 利润增长点周边地区与上赛场园区 需要在市场定位上的一致性Documentnumber | 8支持RolandStegy Conpuitanty 上赛场开发房地产应该结合两种方式分步天涉沁出这艰浏滁出千癌 二 十 土地转让方式 自主开发方式两种方式应该适当结合以满足长、短期目的招商难度极大无法充分利用上赛场对周边士地价值提升的潜在经济效益无法实现上赛公司对地产开发的持续经营招商难度低经营风险小充分利用上赛场对周边士地价值提升的作用，提高上赛公司实现上赛公司对地 发的持续经闪Documentnumber | 7支持RolandBergerShiegy Conp
7、uitanty 上赛场开发房地产应该通过两种方式的有机结合从而实现三个目的上赛公司 整体规划 招商过程营销策划 土地转让的方式的 束补现金演 自主开发的方式 | |Documentnumber | 8Stegy Conpuitanty 了要名发计地 的多业类到应 以高档住宅为主，与上赛场的整体定位上赛场房地产业的定位 高档 中档 低档 多层上赛公司定位的房地产物业类型高层别墅*物业定位满足上赛场“高尚运动休闲”的品牌定位*高品质物业对周边环境增值的带动作用明显“以民用为主避免与汽车城商贸区的直接竞争“高档物业的投资回报高Documentnumber | 9Stegy Conpuibnty 为满足上赛场经营现金流的需要，上赛公司必须至少控制5.9平方公里的 2003200420052006地以出让用于房地产开发年度土地出让总量分解平方公里2007200820092010201自2003至2011年, 上赛公司必须出让至少4.1平方公里的土地以满足上赛场对现金流的需要; 为此，上赛公司必须控制5.9平方公里的可出让土地(士地有效利用率:7096)Documentnumber | 1
