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1、物流园物业管理方案 目 录前 言物流园物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节 便民服务第七节 物业管理收费标准建议及收支测算第八节 日常物业管理部分公众制度及应急措施安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定物流园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度绿化养护制度清洁卫生管理规定清洁作业规程及操作要领清洁服务质量标准检测方法意
2、外事件处理办法消防应急方案停水及事故处理方案物业管理委托合同物流园区办公大楼清洗(拓荒) 方案及报价结束语第一章 前言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场. 第二章 腾治顺物业管理公司简介腾治顺物业管理公司简介 银川腾治顺物业管理有限公司成立于2012 年 3 月 15 日，在西夏区工商局注册，注册资金 50 万元，并经银川市住房保障局审核，依法取得银川市物业管理三级资质。目前，承接兴泾
3、镇泾华园小区、同安园小区二期、兴泾镇镇区物业服务与管理工作。物业公司内设财务部、客服维修部、公共秩序维护部、保洁绿化部四个部门。现有管理人员及员工 73 人，高中级职称 7 人，物业专业职称 6 人，相应岗位人员取得上岗资格证书。第三章 物流园物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区. 一期占地面积平方米，总建筑面积约 平方米，框架结构，其库房面积 平方米，办公面积平方米，宿舍 平方米，园区道路面积 平方米，绿化面积 平方米，公共卫生面积 平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围
4、墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个. 该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施.一，认识与定位该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌二，一种模式作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模
5、式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神 ;正大卓越，赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守: 岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务. 我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一份满意的答卷.三，二项承诺:1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照物业管理条例服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1，树立物流园物业整体形象
6、通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区的环境该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不
7、懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大措施:1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统
8、一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设. 针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一: 维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二: 加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;第三: 垃圾
9、分类收集，建立回收系统;第四: 开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出 24 小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需
10、求情况一，拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供 24 小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一) 组织系统:1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二) ，运作程序系统:
11、1，整体运作程序2，内部运作流程说明:1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性. 管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(一) 前期管理工作计划序号项目内容时间备注物业管理标的调研全面了解物业管理标的xx 年 xx 月 xx 日尽量提前2 拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案xx 年 x 月 xx 日尽量提前3 接管合同签订1，方案送审2，签订合同方案确认时止尽量缩短时间4 组建管理
12、队伍1，选拔 2，培训 3，上岗方案确认至进场5 整改及完善办公条件1，安排管理用房2，安排员工宿舍3，物质装备到位方案确认至进场6 制订管理制度1，制订切合实际的各项物业管理制度物业接管验收办理书面移交手续 (二) 常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1 房屋及公用部位维修保养1，制定大，中修计划方案 ;2，日常零修，急修管理 ;3，日常保养巡查管理 ;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1，建立档案，搞好基础资料管理;2 ，运行管理 ;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管
13、理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助安保管理1，24 小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始4 车辆管理1，进出车辆管理;2，停车场管理 ;3，车辆行驶管理.接管验收后开始清洁卫生管理1，清洁卫生管理;2，环保管理 ;3，消杀管理.接管验收；后开始绿化管理1，室内绿化管理;2，室外绿化管理 .接管验收后开始客户服务管理1，设立服务员和保安;2 ，人员形象及服务意识管理 .档案管理1，建立房屋共用设施设备档案资料;2 ，建立用户档案，房屋及其配套设
14、施权属清册;3，建立严格的档案管理制度 .接管验收后开始第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例 ， 全国物业管理示范物流园区达标评分细则及质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措施1 房屋及配套设施完好率 95%全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则。采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录2 房屋零修，急修及时率 96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维
15、修单后携带工具 5 分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24 小时值班制度3 维修工程质量合格率 99%建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4 大型及重要机电设备完好率 99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行 24 小时专人值班，出现故障及时排除5 停车场完好率 95%6 路灯安好率 95%7 消防设备完好率 98%8 治安案件发生率 1%以下全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则。 实行 24 小时保安巡查制
16、度，分快速，中速，慢速巡查， 24 小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全9 财产被盗率 1%以下10 违章发生率 1%以下建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度11 火灾发生率 1%以下 (年)全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则， 。12 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全13 绿化完好率 无建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训一，物
