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1、西街商业步行街营销执行方案,PART 1 营销思路 PART 2 推盘思路 PART 3 推广思路,目 录,PART 4 价格定位PART 5 关于推广费用PART 6 效果展示,PART 1 营销思路,1.总体思路,PART 1 营销思路,快速销售 快速回款以商促住以项目的区位优势消化部分商业，同时带动住宅的销售以住促商以住宅社区的人气拉动商业的销售,2.一期商业（西街部分）剩余货量,PART 1 营销思路,一期住宅（10#、13#、15#）推出货量,3.产品策略（商业）,PART 1 营销思路,3.产品策略（商业）,PART 1 营销思路,3.产品策略（商业）,PART 1 营销思路,3.
2、产品策略（住宅）,PART 1 营销思路,市场增长率,高,明星旗帜，提升形象,现金牛，利润主力,特征，培养,瘦狗，出货,相对市场份额,【波士顿矩阵】,高,高,12、13,8、9、15,11,10,瘦狗：临公路，缺乏景观资源 特征：有景观，下面有商业 现金牛：具产品特色，综合指数适中 明星：极具产品特色，景观好，市场稀缺度高,3.产品策略（住宅）,通过产品组合，一期推盘13#楼（明星产品）、15#（现金牛产品）、10#（瘦狗产品）； 13#楼作为价值标杆，提升项目形象，以销售15#和10#为目的； 15#朝南户型做部分预留，以便后期销售。,产品优势特征组合 互补型销售策略,4.第一批次（商业）营
3、销策略,PART 1 营销思路,本次推盘以快速销售，快速回款为目标，将以销售二层商铺为主，通过化整为零的思路，将商铺划分成小面积商铺，运用合理的业态布局及统一专业商业管理来提升产品价值。推广宣传标语：,一拖二和三层户型，面积大，投资金额高，一般客户很难承受。只有通过先招商后销售的策略来进行销售。然后后期推盘将根据其它区域的商铺推出情况进行调整，对于聚集人气的大型商业可考虑部分自持。（根据销售情况再定招商策略，招商方案随后提报）,首付15万，做西街主人，轻松收房租，一铺养三代!,4.第一批次（住宅）营销策略,PART 1 营销思路,本次推盘以快速销售，快速回款为目标，根据现商洛市场竞争状况各个商
4、家均打出产品牌，特别是“公园天下”对产品的户型结构、面积赠送有前瞻性思路，建议我们主要做项目本身的价值，通常人们的生活习惯在居住舒适程度上有一定的要求，更在社会以及项目能否带来生活实际的便利成为人们购买住宅的需求点。即强调地段优势与项目多元化“生活场”的便利优势。,西街尚苑推广主题则以注重地段和价值为基本出发点：3F:餐饮娱乐文化主题街区 2F:时尚精品潮流主题街区本项目区别于其他项目的价值点 ：,城市中央 尊享便利满足您全方位生活需求,商洛首席”一站式生活主场 ”,阶段性推广语：御湖为景 尊享自然 我在都市中心 我有私家花园水景名宅 臻品呈现 西街尚苑 演绎水岸生活典范魅力地标 千年气虹贯通
5、绝版珍藏 契机千年难遇,4.营销策略,PART 1 营销思路,以商促住 商铺和住宅捆绑,成功选定商铺的客户另行缴纳2万元，即可获得优先选择住宅房源的权利，发放西街尚苑VIP卡一张。,通过商铺解筹，同时为住宅排号。不仅可以促进商业的销售，也为后期销售住宅积累客户。,4.营销策略,PART 1 营销思路,现场道具配合,通过销售现场的布置与展示突出二层商铺产品价值,物料： 二层平面图（商业）、销控表（商业）：售楼部北区 透视图（西街连廊）：X展架 区位图：售楼部北区 标准层平面图（住宅）：售楼部南区 景观设计效果图：,4.营销策略,PART 1 营销思路,营销政策,老带新策略赠送一年物业管理费。 由
6、老客户介绍的新客户也可享受赠送一年物业管理费的优惠。,4.营销策略,PART 1 营销思路,价格策略 根据阶段去化量 紧跟市场脉搏 灵活调整,当商业去化率低于60%时，为了增加去化量，针对部分资金暂时不能周转的客户，建议采取30%低首付的政策，但只能享受3个点位的优惠。其余首付欠款在约定日前补齐。,当住宅解筹率低于40%时，为了增加解筹量，可增加1%的优惠幅度（最高优惠点位为4%）。,PART 2 推盘思路,1.产品说明,PART 2 推盘思路,1.任务分解（住宅）,PART 2 推盘思路,1.任务分解（商业）,2012,2012年,5月1日,2013年,1月19日,第一批 蓄水,第一批 解筹
7、,第二批 蓄水,第二批 解筹,主推纯二层 消化4645.89 占纯二层剩余货量总面积60%,纯二层剩余货量总面积40%,3097.26，一拖二5536.28,2.任务分解总轴（商业）,PART 2 推盘思路,6月,2012,1月,2月,3月,4月,12月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,2012年,7月13号,5月1号,9月14号,2013年,2月25号,第一批 蓄水,第一批 解筹,第二批 蓄水,第二批 解筹,第三批 蓄水,第三批 解筹,第四批 蓄水,第四批 解筹,第五批 蓄水,第五批 解筹,消化面积8543.4占总面15%,消化面积8543.4占总面15%,消化面积8543.4占总面1
8、5%,消化面积8543.4占总面15%,消化面积11391.2占总面20%,10月26号,2.任务分解总轴（住宅）,3.阶段任务分解（商业）,PART 2 推盘思路,1月,12月,2012年,1月19日,2013年,2月,第一批 解筹,第一批 蓄水,营销活动,营销推广,主推纯二层 消化4645.89 占纯二层剩余货量总面积60%,1月,1月21日,第二批 解筹,第二批 蓄水,纯二层剩余货量总面积40%,3097.26，一拖二5536.28,5月1日,3.阶段任务分解（商业）,PART 2 推盘思路,2月,3月,4月,5月,营销活动,营销推广,营销活动,共推74套房源,1月,12月,2012年,
9、第一批 蓄水,第一批 解筹,消化面积8543.4占总面15%,2013年,2月,2月25号,3.阶段任务分解（住宅）,营销活动,营销推广,消化面积11391.2占总面积20%共推98套房源,2012,2月,3月,5月,5月1号,第二批 蓄水,第二批 解筹,2月25号,4月,3.阶段任务分解（住宅）,PART 3 推广思路,1.推广目标,PART 3 推广思路,聚集人气，增加潜在客源，为后期物业销售做好铺垫。,2.推广策略,PART 3 推广思路,媒体组合拳策略 以点连线 以线成面户外大形象 室内小形象 点 面 俱 到,2.推广策略,PART 3 推广思路,户外大形象通过高空轰炸式的户外宣传，使
10、西街项目迅速被人们认知。选择市中心、主路口、周边县城线上线下相结合，全方位立体式全面组合推广。 主要户外媒体：户外大牌、高炮、候车亭、项目围挡。,户外大牌,户外大牌,候车亭,候车亭,候车亭,候车亭,2.推广策略,PART 3 推广思路,户外广告分布,2.推广策略,PART 3 推广思路,点面俱到全方位的宣传，做到时间点、空间点无缝连接，达到全面覆盖。1：通过短信、派发DM单页进行一对一宣传。 2：不断邀约，到案场就送礼品，制造持续火爆氛围。 3：年前可送春联、贺卡和精美宣传品等礼品。 4：周末组织看房车看房，诚意登记者均送礼品。,2.推广策略,PART 3 推广思路,推广活动时间轴,派发单页,
11、看房车看房,短信,短信,1月7日1月18日，连续不间断派单，第一天与第二天时间段交替进行,PART 3 推广思路,派单时间轴,10:00,12:00,13:00,15:00,11:00,13:00,16:00,18:00,2.推广策略,第一天派单时间段,第一天派单时间段,第二天派单时间段,第二天派单时间段,PART 3 推广思路,派单地点分布,2.推广策略,每天10个人，2个人一组，共分五组，地点将根据实际派单情况进行调整,3.媒体选择 户外为主 辅以报纸及其它媒体,PART 3 推广思路,4.推广分解,PART 3 推广思路,PART 3 推广思路,5.推广活动分解,5.推广活动分解,PAR
12、T 3 推广思路,5.推广活动分解,PART 3 推广思路,巡展场景图,PART 3 推广思路,5.推广活动分解,PART 4 价格定位,PART 4 关于价格（住宅定价）,可比项目分值的判定与计算,可比项目楼价与相关分值分析,根据前期市场调研及现有在售项目销售价格得出本区域市场平均价格，再通过各个因素客观评比，运用市场导向法得出本项目基本均价为：4264元/平米由于本项目目前的拆迁工作工程进度、入市时间以及产品形象等因素的影响，基于快速回款的目标，现就均价按照0.04系数降幅得出本项目入市推盘均价：4100元/平米,一期均价推导结合5批次销售分期及分期时段的价格推升， 并结合目前商洛市场现状
13、及价格规律， 建议以4100元入市，经10个月销售， 一期最高价推升至4380元， 一期可实现整盘均价为：4230元/平米 距市场评估预算4264元/平米低34元，误差幅度在1%之内，属于正常。在后期销售过程中可实现均价肯定高于4230元/平米,注：4230元/为销售底价。,PART 4 关于价格（售价）,推盘底均价：4100元/平米 售价上浮：4% 表均价为：4264元/平米 回款计划：自2013年1月5日起至2013年5月30日止住宅（10#、13#、15#）回款计划：计划销售住宅房源172套，去化面积19934.6平米，预计销售金额8173.1万元，实际回款金额：2451.93万元。说明
14、：此计划出于保守考虑，在没有正式销售手续前，采取价格优惠比例差别，促成购房客户缴纳一定数量的首付购房款，首付款项最低可先交纳30%。所以现金回款金额以总销售额的30%计算。商业回款计划：计划销售房源约120套，去化面积约15527平米，预计销售金额23010.83万元，实际回款金额：9204.332万元。说明：此计划出于保守考虑在没有正式销售手续前，采取价格优惠比例差别，促成购房客户缴纳一定数量的首付购房款，首付款项最低可先交纳30%。所以现金回款金额以总销售额的40%计算。合计销售金额：31183.93万元；实际回款金额：11656.262万元。,PART 5 推广费用,PART 5 关于推广费用预算,截止2013年5月30日前总销售金额为31183.93万元，按照常规推广费用比例1%计算 费用为：311.8393万元现根据实际销售情况安排，本阶段（自2013年1月5日起至2013年5月30日止） 推广总费用为：221.88万元详情如下表所示：,PART 6 效果展示,候车亭,围墙,置业单,THANKS,
