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1、安宁，下一站财富热点 （伍）开篇语未来数年，随着昆明加快建设区域性国际城市步伐加快，作为昆明最具成长空间的辅城，强大工业产业和旅游产业支撑的安宁将迎来跨越式发展，成为云南经济社会发展最耀眼的增长极。从 5 月 31 日起，都市时报连续推出安宁，下一站财富热点大型系列报道，为你勘探昆明商业地产投资的最大金矿，用孙子兵法解码安宁投资热潮。孙子兵法投资经孙子兵法行军篇：凡军好高而恶下，贵阳而贱阴，养生而处实，军无百疾，是谓必胜。孙子兵法行军篇说的是，一般情况下驻军，总是喜欢干燥的高地，厌恶潮湿的洼地；重视向阳之处，轻视阴湿之地，靠近水草地区，军需供应充足，将士百病不生，这样，克敌制胜就有了保证。商业
2、是人类最古老的活动之一。从几千年前的以物易物、结绳记事，到今天 mall 消费甚至网络购物，商业经历了天翻地覆的变化。中国的商业地产发展经历了供销社、百货业、到 shoppingmall 三大主流商业模式之后，正面临着新的革命。每个时代的城市总有相对应的商业形态，新的商业模式又催生新的城市格局。作为国际化大昆明西南角最耀眼的新兴城市，安宁前所未有的财富机遇对昆明商业地产格局差生了极大的震动。新一轮商业投资价值高地诞生，安宁板块在工业和旅游业产业链的双重作用下变成“水草肥美”的财富，成为大昆明财富版图上最耀眼的增长极。世界级商业品牌的争相入驻，国际五星级酒店温德姆旗下的戴斯酒店、快餐连锁巨头麦当
3、劳、全国 IT 连锁巨头颐高数码它们的到来，正在打破这座崛起中的城市传统的商业格局，以第四代商业模式的全新的面貌，启动财富的重聚之旅。占据风水宝地，抢占先机财富，才是当前投资的要事。安宁，下一站财富热点第五期报道，正是以孙子兵法行军篇的战略，解析世界级商业品牌组合发力，共同开启安宁第四代商业模式的财富之门。第一篇（主题）世界级商业品牌组合 开启第四代商业模式“现在的生活变化大啊！30 年前，我也就十来岁吧，家里想买个百货零用品只能去供销社。慢慢的，像确良衬衣、大白兔奶糖这些比较奢侈的东西我们去昆明百货大楼这样的地方也能买到了。后来大超市开起来了，货品多价格又合理，我们基本就去只大超市了。现在，
4、大型购物中心又比大超市华丽，还时尚，像我女儿她们这一辈基本也就往购物中心跑。 ”在金马坊步行街开民族服饰的店主张阿姨感慨，作为新时代的老昆明人，她见证了这个城市在新的商业浪潮刺激之下，城市和生活之间点点滴滴的改变。供销社、百货大楼、SHOPPINGMALL 购物中心、城市生活休闲中心，作为我国商业地产发展历程中 4 种主流商业模式，数十年的商业变迁已经深深烙印在每一座城市的印记中。第一代商业模式：供销社、小百货商业模式“供销社和小百货，就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在一些农村或小城镇还有一些。作为80 后 ，我想这个记忆是非常深刻的。 ”昆明某策划机构专员李先生回忆。“这
5、一时期最重要的商业模式便是供销社，各地和村公所中的供销社相当于昆明商业地产的雏形。供销社和人员是社会公益服务机构，相当于政府的一个职能部门为社会提供服务。同时期，人们开始把沿街的住宅改造成小商铺进行小成本的商业经营。后来有聪明的开发商开始在一些沿街的好的地段把那些不容易出售、价格又较低的住宅建成或改造成商铺对外进行销售。而这种改变直接使这些资产成了抢手货，其售价平均都高于普通住宅一倍以上。与全国的其他城市一样，昆明开始了中国特色的、原始的、萌芽的、朴素的商业地产。 ”昆明地产界资深人士米先生认为。从昆明的城市发展历程来看，类似供销社、小百货这样的第一代商业模式的存在，要追溯到像官房地产、城建早
6、期的项目，如白马小区、新迎小区和梁园小区、金星小区，这些小区都是昆明不折不扣的“老小区” ，他们的存在，改变了整整一个时代。 “在九十年代，这些小区的底层商业，大部分都是卖小百货，生意相当的旺盛，当时就出现了不少一楼住户把自家的房间打通了开成商铺这种事情，要不是住改商政策的限制，还会愈演愈烈。”资深媒体人高先生回忆了当时的前景。作为早期的商业模式的探索，在经济全面发展的推动下，供销社、小百货这样的商业已经远远不能满足市民爆发式增长的物质需求，但它们作为先锋探路，为后来百货的出现提供了可能。第二代商业模式：百货风靡一时百货业作为城市综合商业规模化存在的雏形，在昆明商业地产发展轨迹中可谓扮演了无声
7、操盘手的角色。从昆明百货大楼一家独秀，到樱花购物中心、西南商业大厦、千村百货的兴衰落寞，以今天新昆百大、百大新天地、柏联百盛、西南百盛、金格百货、金鹰购物中心、顺城王府井百货等几大新老百货业巨头的分庭抗礼，看已经热火朝天的南亚风情第一城这样的城市综合体项目，整个过程成就了诸如百大地产、柏联集团这样的开发商，也吸引了之江、赛伦、诺士达这样一批实力房企的加入。“97 年的时候，那是百货业最兴盛的时代，那时候的房地产地位都没有百货业好。在短短几年我们出项五华大厦，天元大厦，樱花购物等等，后来出现一些更多的项目比如赛伦地产，这些单体和综合体的项目，不过这些项目，从商业地产角度看，当时做的不是做商业地产
8、，而是做一个纯粹的商业项目，比如说当时的樱花，我们也可以把它归结于商业项目。 ”田野咨询机构总经理文剑武此前在媒体采访报道中称。从底商升级起来的百货模式，结构较为单一，缺乏体验式的消费和业态的多元化组合，为百货的衰落埋下了定时炸弹。因而，这一阶段名噪一时的百货商业中，如青年路黄金地段鸿城赛特广场、金马碧鸡坊的金碧辉煌购物中心、丹霞路的新东方女人广场都遭遇了前所未有的创痛，都被淘汰出局。第三代商业模式：泊来的 Shopping Mall2005 年 2 月 5 日，昆百大重组的新西南广场购物中心正式开业，云南首个 SHOPPING MALL 携百盛百货、肯德基、百大家电、百大珠宝重新亮相青年路。
9、什么是 Shopping Mall？一般我们简称它为“购物中心” ，是继百货商店和超级市场之后零售业的第三次革命，在全世界已经有一百多年历史了，中国真正进入 Shopping Mall 时代，还是以 2003 年位于广东东莞万江区的超大型购物公园“华南摩尔”的诞生为标志。“在我国，大部分 Shopping Mall 主题不鲜明而且比较综合化，消费群体偏年轻化。这一点比起来，老外在 Shopping Mall 消费则是中年人群体更多，这一部分人多为家庭型消费，所以，在中国，Shopping Mall 作为舶来品，与国外有着明显的不同。而且，每个城市、每个地区，又因为经济发展水平、城市格局和文化等
10、不同原因，呈现更多的差异化因素。 ”云锰地产副总经理刘厚秋分析称。“在昆明，真正算得上 Shopping Mall 的商业体其实不多。 ”刘厚秋称，随着城市人口增长、昆明城市格局的扩容，大量住宅物业不断出现的时候，大体量的商业也在日渐膨胀。商业地产的放量，加上电商对传统商业的冲击等多重压力，Shopping Mall 发展备受煎熬，人们抱怨购物消费体验感得不到释放的同时，市场也正在呼唤一种可替代的商业模式。第二篇注重个性体验 第四代商业模式大行其道第四代商业模式安宁首现2013 年初，当安宁老城正中心正在建设的新项目 2 栋大楼封顶，国际五星酒店温德姆旗下的戴斯酒店和全国 IT 连锁巨头颐高数
11、码一系列国内外知名品牌纷纷与之合作签约，不少业内业界人士才注意到，这个建筑在安宁创造的不仅仅是规模，还带来了一种崭新的商业模式第四代休闲商业。如果将南屏街的顺城、南亚风情第壹城这些已经热火朝天的商业体都搬进一座建筑内，会是怎样疯狂的事情？事实上，作为安宁老城区 CBD 唯一综合体项目，安宁世贸广场一站式消费的模式，将项目本身聚集的数十种业态、数百个商家，与消费群体一起实现了客群共享和空间共享，为安宁现代休闲商业拓展出又一个崭新的维度。什么是第四代商业模式？业界一般称之为生活方式中心，即 Lifestyle Shopping Center，以生活方式消费、娱乐加休闲为主要特征的体验式商业综合体。
12、像南亚风情第一城、金鹰购物中心、顺城购物中心、正义坊这些已经投入运营的都属于此类。而且，第四代商业模式方兴未艾，不少中心商业体正在走这样的体验式商业道路。正在建设中的安宁世贸广场，就是典型的第四代商业模式探索者。“我特别喜欢去香港太古广场逛街，基本上你进去一天都不用出来，所有的事都可以在里边办，它又是商场，又是办公楼，又是电影院，而且里面还有很多餐厅，实际上香港很多男女谈恋爱不去公园，去城市综合体就可以。 ”在 2012 年 12 月 31 日戴斯酒店、世邦魏理仕签约安宁世贸广场当天的活动上，主持人窦文涛发出如此感慨。作为安宁第一个以第四代商业模式运作、强调体验式消费的综合体项目，世贸广场完全
13、具备了香港太古广场式的商业品质。“在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，第四代商业模式增加了人们的体验式消费。其核心就是生活体验式消费，这种模式不同于传统购物中心模式，除了原有的购物功能之外，还具备娱乐、休闲、体验、交际功能，比如伴随购物而生的餐饮需求、文化艺术休闲需求、影视娱乐需求、儿童体验游戏需求等。 ”昆明商业地产研究员陈经理分析。购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，在安宁世贸广场的规划业态中，由现代商业、国际五星级酒店温德姆旗下的戴斯酒店、智能 5A 级写字楼、颐高数码数码生活馆、高级会所、大型超市、世界知名物管世邦魏理仕等构成的主题结构，结合百花公园这一安宁最大休息聚集地，安宁
14、世贸广场给消费者和购房者打造的 Lifestyle ShoppingCenter 这种体验式商业，是对安宁商业格局的全新升级。第三篇品牌专访戴斯(中国)酒店集团 CEO 陈嘉财：城镇化发展大背景下的安宁 戴斯酒店更有市场从某种角度来讲，人类的历史除了发展生物历史之外，流动是人类发展进程必不可少的，而导致人类流动的原因大致有几种，以前是因为生存而流动，之后是因为发展而流动。城镇化带来的第一步就是人员的流动，随之出现的就是流动人群衣食住行的需求，这一点，住的需求就是戴斯看中安宁的一个方面。从发展来讲，通常人群不断集聚而且越来密集的地方，就一定会形成村落乃至城镇，人们的活动范围和人口分布以及资源使用
15、的重新规划，是必然需要考虑的。当城市功能重新规划时，像连锁超市、连锁酒店、连锁的餐饮是跟生活、跟着城镇化发生联系，是必然的发展趋势。中国当前也有一些新兴的城镇，比较有借鉴意义。像江苏的昆山、广西的柳州、河南的郑州，它们利用新型城镇化的规划，将原本处于城市上风口的工业区调整到下风口，居住区和工业区实现分离、并以此大大的提升居住环境，改变城市板块功能，这些都是很好的资源集约化管理运作的典型。作为世贸广场这个项目综合体的一部分业态，云南安宁世贸戴斯大酒店，规划客房数220 间，计划 2014 年底开业。酒店位于安宁老城区正中心的位置，是安宁这种中心扩散型的城市的聚集区，它的连带作用形成安宁的中心聚集
16、区域，势必像广西柳州一样，浓郁的生活气息和国际化的元素混搭，更具有安宁特色。柳州人中午拿着面包、拿着午餐在市政府后面的公园里面休息的时候，安宁世贸广场旁边的百花公园里，鱼池、树林、座椅这些元素正将大部分市民、都市白领这些群体聚拢在一起，到下午上班时间，白领们又回到公司继续工作，整座城市很休闲，又很有现代化的节奏。颐高数码连锁常务副总裁林励：颐高数码生活馆将在安宁发展成为四六级城市的范本IT 产品更新换代越来越快，你看 4、5 年前，身边能用智能手机的有多少人，买得起平板电脑的又有几个？现在这些已经铺天盖地满大街都是，最便宜的智能手机也就是7、800 就买得到了。为什么会选择安宁呢？颐高数码集团 2013 年“百店计划”的全面实施，是安宁正好赶上的一个发展契机。其次就是安宁正好符合颐高进驻的条件：安宁千亿工业产业的落地，将为安宁带来人口数量的增多，消费水平提升的巨大变化，当地居民经济收入提高，他们的消费能力就会随之提高，因此，工业发展定位的安宁，工商业的蓬勃发展，将为颐
