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1、成都泰达时代,2010年6月 成都机构,泰达时代金融广场市场发展环境报告,2,首先，致谢贵司能在泰达时代金融广场项目中给予和我司合作的机会。在此对成都经济、政策以及宏观环境进行分析，并对成都写字楼市场、商务公寓市场、商业市场及客户进行较为全面、深入的研究，为贵司项目提供精准的市场把握，以此寻找市场机会点。我司将在对市场进行充分探究的基础上，结合项目自身条件为项目发展提出可行的物业发展方向。,卷 首 语,报告思路,房地产整体投资环境分析,客户群需求定量定性调研分析,报 告 思 路,成都写字楼市场研究,成都商务公寓市场研究,项目发展方向预判,城南区域商业市场研究,PART 1 房地产整体投资环境分
2、析,PART 1 房地产整体投资环境分析/经济、政策环境分析/经济环境分析,成都是中国西南地区最大的城市之一,位于四川省中部，土地总面积12390平方公里，辖9个市辖区、6个县，代管4个县级市。2008年末常住人口约1125万人，非农业人口约731万。 成都是中国西南地区最大的陆路和空中交通枢纽，交通四通八达，极为便利。成都的旅游资源十分丰富，是中国最早开放的24个旅游城市之一。全市现有人文景观172处。,成都作为中国内陆城市，在川渝经济圈中处于龙头地位，被视为中国内陆城市发展的第四极，潜力巨大。,PART 1 房地产整体投资环境分析/经济、政策环境分析/政策环境分析,2009年，地价、房价快
3、速回升，房地产市场上升到前所未有的高度。2010年成为宏观调控年，尤其是在4-5月，政策密集出台，4.15新政无疑是当前对市场影响最大的政策。,对成都市场一定有影响，但不是打压市场，而是保护市场，使市场更加良好的发展； 短期内投资需求受到抑制，各产品线去化周期延长； 相对于住宅物业而言，办公及商业物业风险性相对较低，新政的出台直接抑制了住宅投资需求，但对办公、商业物业市场有一定刺激，对于本项目性质而言，形成了市场机会点。,4.15新政内容 抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家
4、庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。 增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。 加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、
5、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。 加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。,PART 1 房地产整体投资环境分析/经济、政策环境分析/总结,政策环境 层面,政策的走向很大程度上影响市场走势，但目前房地产行业作为国家经济增长及地方财政的支撑点，总体向好趋势在近年是不会改变的。4.15新政抑制了住宅市场的投资需求，转而刺激了写字楼及商业市场，对于本项目的启动形成了市场机会点。,经济环境 层面,成都的城市发展定位为“两枢纽、三中心
6、、四基地”，即：将成都建设成为西部交通和通信枢纽，西部物流和商贸中心、金融中心和科技中心，中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。作为中国内陆城市发展的第四极，具备较为宽松的经济环境，发展潜力大。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/地理位置,成都,成都位于四川省中部，是中西部地区重要城市，是西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽。,成都位于中国四川省中部，成都平原腹地，是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文化中心。 中国西南地区重要中心城市之一，是西部地区中大区机构、央企、外企区域总部所在地最多最全的城市。,
7、PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/地理位置,成都将依照南北展开、东拓西联的理念，重点向东向南发展，开创以强调“小组团、多元化、多特点” 的规划模式发展四大新城。,成都“四大新城”区位示意图,西部新城该区域将大力发展体育健身、医疗服务、休闲旅游等产业，配套发展教育培训业，商务服务业，建设全国知名的健康休闲基地。涉及区县：青羊区的部分区域、郫县、高新西区、温江区。,东部新城 新城的发展主要体现在成-龙走廊上，涉及区县为龙泉驿和锦江区的部分。新城产业以汽车产业为主，配以工程机械，电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计服务业。,北部新城未来三到五年，将在北部新城新建十多个大
8、型项目，包括湿地公园、城市森林绿带、集装箱物流园区等。北部商贸城将成为承担着工业、商贸、物流等职能的现代化活力新区。涉及区县：金牛区部分、新都区和青白江区。,南部新城在已初步建成的南部新城加大高速路端口的辐射，高度重视航空港，更要打造信息中心。南部新城是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能的存在为主。涉及区县：高新区、双流县、新津县。,本案,本案位于南部新城核心地位，辖区所在为成都市高新区，为中国西部招商引资、产业发展、成果孵化、体制创新和创业、工作和生活环境最好的区域之一。 所在片区为成都金融后台服务中心覆盖区域。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资
9、料/行政区划,成都市共辖9个区（青羊区、武侯区、金牛区、成华区、锦江区、龙泉驿区、新都区、青白江区、温江区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县）、4个市（都江堰市、崇州市、邛崃市、彭州市），1个国家高新技术产业开发区。 成都主体部分由主城区（青羊区、武侯区、金牛区、成华区、锦江区、 高新区）及5个近郊区（郫县、温江区、双流县、龙泉驿区、新都区）组成。,主城区,成都共辖9区+6县+1高新区，成都主体部分由主城区（6区）及5郊区组成。,近郊区域,近郊区域,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/行政区划,成都主城区及郊区各自承担着不同的城市功能，虽然各区域在经
10、济发展水平上有一定差距，但区域之间各具特色。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/区域交通公路交通,在中心城与周边组团间规划32条通道（通道起点为三环路），由高速公路、快速路、主干道和公路四种性质道路组成，未来成都将形成： 都市区半小时交通圈；市域范围内1小时交通圈； 成、德、绵、乐高速公路2小时交通圈和成渝城市群经济圈高速公路4小时交通圈； 至周边省会城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉交通圈； 成都至京津冀、珠三角、长三角交通圈。,公路交通：中心城与周边组团交通将实现“网络化、快速化”，周边组团将逐渐与中心城区融为一体。,本案,成都市中心城与外围组团多通道道路网规划示意图
11、（2004-2020）,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/区域交通铁路交通,东：新客站将是西部第一，成绵乐城际、达成、成遂渝始发终到及宝成、达成、成渝、环线路线。 南：火车南站枢纽明年动工，成昆线普速客车、环线客车、成昆和达成、成渝的跨线客车。预计明年8月动工。 西：成都西站填补西边空白，宝成、成昆线普速客车、环线客车及成昆与宝成的跨线路线以及，成都西至都江堰、雅安的川西旅游客运路线。 北：火车北站新增2站台，襄渝、达成、沪汉蓉、老成渝线路线。,铁路交通：成都市区东南西北四大交通枢纽成为西南区域最重要的交通枢纽;成都市内共规划有7条地铁线，未来将极大地拉近大成都经济圈的
12、距离。,成都市共规划条地铁路线。 与相目紧邻的1号线将于2010年9月通车；其他线路的具体时间待定。 项目距离1号线地铁站孵化园站仅几百米之遥，地理位置优越。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/人口,成都主城区由武侯区、金牛区、成华区、青羊区、锦江区组成，区域内已实现100%城市化率，各区具有较强的功能性。 从人口分布来看，武侯区人口数量最大，锦江区人口数量最小。 项目紧邻武侯区，庞大的人口数量形成了对房地产的需求，同时区域房地产的发展也形成了人口的聚集。,主城区,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观基础资料/人口,成都近郊区域区由温江区、双流县、郫县、新都
13、区，龙泉驿区组成。各区域城市化进程差距较为明显，但城市化率水平都已达到40%以上，总体已步入小城镇阶段。 五大郊区中，双流县人口数量最大，温江区人口数量最小，但温江区城市化率最高。 高新区邻近双流县，双流县庞大的人口优势对本区域形成了一定的吸附力。,近郊区域,近郊区域,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/人口,数据来源：成都市统计年鉴,成都市人口基数大，且呈现出逐年稳步增加的态势；2009年年末，总人口1140万人，同比增长1.3%； 截止2008年底，成都市非农业人口达612万人，城市化率为54.4%。目前成都市正处于城市化高速发展期。,较快增长的城镇人口和外来人口的大
14、量迁入，以及城市化进程的不断深入，为房地产市场发展提供了充足的客户基础。,数据来源：成都市统计年鉴,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/GDP,数据来源：成都市统计年鉴,数据来源：成都市统计年鉴,成都2009年实现GDP同比增长15.42%，远高于全国8.7%的增长率，显示成都经济处于高速发展阶段，市场存在较大空间； 成都市人均GDP逐年增加，增长速度近年来有所放缓，但依然保持着两位数的增长率，市场消费力较强。,成都2009年GDP增长率远高于全国平均水平，成都经济保持着近年来的快速发展，居民的人均GDP增长也较为迅速，为市场购买力水平的提升提供有力保证。,PART 1
15、房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/固定资产投资,数据来源：成都市统计年鉴,成都固定资产投资在09年大幅提升，城市发展在进一步加速，公共基础设施及交通条件的完善将使整个城市居住和投资环境得到极大提升； 成都市房地产投资近三年来保持了较为平稳的走势，市场保持稳定。2009年固定资产投资945亿元，同比小幅上涨3.5%，占全社会固定资产投资额的23%。,数据来源：成都市统计年鉴,2009年社会固定资产投资快速增长，表明城市生活环境条件得以不断提升；房地产投资额小幅提升，成都房地产市场发展较为稳定。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/FDI,数据来源：成都市统计年鉴,
16、成都市外商直接投资金额的快速增加，表明成都作为西部最重要城市，存在巨大的发展空间，其城市的吸引力及投资环境正在得到外界越来越多的认可。,外商直接投资金额保持了较快的增速，说明整个城市的投资环境较为优良而且正处于加速优化中。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/产业结构,数据来源：成都市统计年鉴,成都地区2009年第一、二、三产业结构占比分别为5.95%、44.46%、49.59%。 经济环境及市场信心的恢复，第三产业比重加大。 成都市第三产业值占比已接近50%，国际经验表明，当一个城市的第三产业产值比重超过50%，该城市即具有经济服务化倾向，房地产作为第三产业，将进入快速发展时期。,近年成都市产业结构比重上，第三产业占据了重要地位。尤其是进入09年，成都市第三产业值占总产值近50%，房地产业将进入快速发展期。,PART 1 房地产整体投资环境分析/成都市宏观经济分析/人均收入水平,数据来源：成都市统计年鉴,城市经济的不断发展，人均可支配收入的快速增加，较大程度上提高了居民的投资积极性。,成都市居民可支配收入逐年增加，增长率虽呈现出逐年下滑的趋势，但依然保持在两位数的增长。 居民的储蓄用于大宗购物较多，而房产更是居民的首选投资产品。居民较强的消费力水平将为房地产产业发展提供较强的购买力支撑。,
