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1、商业地产研究院 2010年08月30日,壹 总体趋势特征 贰 标准化策略（5-8层） 叁 非标准化思路（8层以上） 肆 参考案例资料,主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等 其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基APM、又一城等,壹、总体趋势特征,1,1,系列图1.典型购物中心垂直业态布局,典型模型A:7层结构（B1-F6）,典型模型B:9层结构（B1-F8）,1,表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总,1,表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心
2、汇总,1,表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总,1,表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总,图2.各类型购物中心分布模型,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,典型案例： 深国投印象城系列,典型案例： 1）恒隆港汇广场 2）新鸿基APM系列 3）华润万象城 4）凯德成都来福士 5）中粮天津大悦城,典型案例： 中粮西单大悦城系列 鹏润水游城,典型案例： 1）大连万达系列 2）中粮朝阳大悦城,典型案例： 1）恒隆恒隆广场 2）凯德上海来福士 3）银泰百货 4
3、）南京金鹰,图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布,1,单主力店,多主力店,专业店+混合区,楼层数,面积（万）,都市核心区,新城或郊区,社区型购物中心,百货型购物中心,主题型购物中心,综合体型购物中心,区域型购物中心,典型规模：3-5万 典型层数：2-4层 主力店：超市/卖场,典型规模：5-8万 典型层数：6-8层 主力店：百货,典型规模：15-30万 典型层数：3-5层 主力店：百货+超市+家电+家居,典型规模：8-12万 典型层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐,典型规模：10-15万 典型层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店,表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城
4、市）,1,目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3个类型： 1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家） 2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家） 3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等,表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,早期综合体商场面积在5-10万左右；中期部分项目超过20万；近期主流面积集中在10万左右。,表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）,1,总体经营楼层集中在7-8层，部分项目经营楼层可达11-13层；单层面积集中在10,000-20,0
5、00 。,1,影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素： 1）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场面积一般在10万以上； 2）楼层分布： 5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素： 3）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个大型主力店组合在15万以上； 4）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万一般比重超过40%。,1,综合体型购物中心发展趋势：A.规模： 1）面积：趋于中等化，集中在10-15万 ； 2）楼层：趋于高层化，常规
6、为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态： 3）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大； 4）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。,1,上海来福士广场,上海港汇广场,1,南京国际广场,无锡恒隆广场,沈阳万象城,1,天津水游城,1,沈阳恒隆市府广场,1,贰、标准化思路（5-8层）,2,具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城,2,南京水游城,上海港汇广场,天津大悦城,1）地下3-4层，地上
7、5-6层，合计经营楼层为6-7个楼层； 2）零售业态约占4-5个楼层，集中分布于B1-L4层；餐饮、娱乐约占1个楼层。,表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况,2-1-楼层布局,2,表2-2.业态配比（按营业面积）,备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）,1)业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。,2,2-2-业态组合,表2-3.天津大悦城小业态组合,1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。,2-2-业态组
8、合,2,通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。,2-2-业态组合,图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局,2,表2-4.北京新光天地各楼层业态分布,以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。,2-2-业态组合,2,表2-5.主力商家比例（按面积）,由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在30%以内。,2,2-3-商家组合,备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。,（备注：原主力店为富安百货，15,0
9、00，分布于F2-F4三个楼层）,港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。,2,表2-6.港汇广场主力商家,每层3-5家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮600-1600；娱乐2500-3000。,2,表2-7.南京水游城主力商家,2-4-租金分配,表2-8.天津大悦城租金分配计划,1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1：5左右； 2)餐饮与零售比值在1：2左右；娱乐与餐饮
10、的比值也在1：2左右。,2,1)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%； 2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、 0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、 2.90；最大比值可达到7倍。,表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）,2-4-租金分配,2,港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。,港汇广场,2,港汇广场,2,(4,200),(6,500),I.T （香港）,ZARA （西班牙）,丝芙兰 （化妆品）,B1,港汇广场,2,F1,施华洛世奇,港汇广场,2,F
11、2,VERSUS VERSACE CAF,PORTS,港汇广场,2,F3,only/vero moda/Jack&Jones,Teenie Weenie,港汇广场,2,F4,UNIQLO,马克华菲,港汇广场,2,(1,500),F5,采蝶轩（1,600）,鹿港小镇,肯德基,必胜客,望香园,代官山,釜山烧烤,一茶一座,蕉叶 咖喱屋,翡翠南北小厨,禾绿寿司,港汇广场,2,(6,000),(5,000),F6,港丽餐厅,港汇广场,2,用地面积：26,770平方米 ，总建面积：167,333平方米； 其中地上面积：79,124平方米 ，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.
12、7万平方米，停车场面积为4万平方米； 建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。,2,南京水游城,BHG 超市,IN BASE,B2,2,南京水游城,B1,Mannings 万宁,麦当劳,MUJI 无印良品,2,南京水游城,F1,ZARA,H&M,i.t,MANGO,SEPHORA,欧爵咖啡,星巴克,1,360,1,250,2,南京水游城,F2,H&M,ZARA,UNIQLO,ONLY,BASIC HOUSE,TEENIE WEENIE,SELECTED,1,200,2,南京水游城,F3,idef.zuo,塔可美食餐厅,香港多品牌店,Jack Jones,Cabbeen,s
13、o basic,ETAM,Mark Fairwhale,2,南京水游城,F4,Health&Beauty SPA,新华书店,天才宝贝,川味観,3,000,2,南京水游城,F5,上海小南国,品味轩潮粤菜,2,南京水游城,B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#：3116 ,B26,B27,B30#：2847 ,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,特力屋 HARBOR HOUSE,B29,B28,B31,B32,
14、B41,时尚服饰,时尚品牌 集成店,Ole BHG Jusco,超市,美食广场,B1楼层平面图,2,天津大悦城,B01,B02,B03,B04,B05,B06,B07,B08,B09,B10,B11,B14,B12,B13,B16,B15,B17,B18,B19,B20,B21,B22,B23,B24,B25#=3116 ,B26,B27,B30#：2847 ,B33,B34,B35,B36,B37,B38,B39,B40,超市：A: OleB: BHGC: Jusco,B29,B28,B31,B32,B41,精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线区域商业价值,时尚元素区： 依附庞大人流获取最大
15、价值 提高时尚生活元素，增添活力,美食广场区： 将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。,人流聚集区,人流拉动功能区,生活广场： 形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE),B1楼层功能分区,2,天津大悦城,B1楼层业态分布情况,2,天津大悦城,F1楼层平面图,2,天津大悦城,133,132,131,134,135,136,137,139,141,142,145,144,143,103,104,105,106,107,109,110,112,113,111,114,115,116,117,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,129,130,102,招行/中行/工行,108,101,140,138,时尚品牌集成店： H&M / ZARA,时尚品牌集成店： ASOBIO / MUJI,时尚品牌集成店： ZARA / H&M,时尚品牌集成店： NOVO/NEXT/UNQIO,商务配套区： 吸引写字楼客群消费,国际旗舰店： 突出项目定位 提升人气 平衡人流 提升周边区域商业价值,品牌服饰区： 充分利用平衡的高客流，达到高产租,时尚广场： 品类集中，增强区域吸引力,鞋 包,化妆品,F1楼层功能分区,2,天津大悦城,2,天津大悦城,
