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1、2013年中国房地产市场形势展望报告,KINVO金网络置业 2013年1月,目录,报告结构3 第一部分:2012年房地产市场回顾.4 第二部分:2013年宏观经济趋势.22 第三部分:2013年政策走向研判.28 第四部分:2013年市场展望与房企对39,报告结构,报告结构,市场运行 房企运营,要点2012年房地产市场回顾(1),市场运行: 历经近3年最为系统和坚定的政策调控后,2012年房地产市场出现逆转性回暖。 全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨,开发投资同比明显增长,重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降,市场供求同比趋紧。 此轮市场回暖的推动
2、因素来自四方面:货币政策调整的最新触发,房企策略的顺时调整,需求强劲与周期性释放,以及市场预期改变的强化作用。 总体来看,经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场,东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。与以往市场回暖不同的是,2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。 在需求方面:刚需主导市场反弹;高端市场及非第一居所仍然偏冷;投资投机性购房继续被抑制,在商品住宅限购的影响下,非居住类物业成为投资新热点。 同时,不同级别城市呈现出梯队性差异表现,一二线热点城市回暖明显,而三四线城市不佳。,房企运营: 面对房地产市场的变化态势,房企策略顺时调整,保障销售规模成长。 多数规
3、模领先企业2012年度销售计划完成情况良好,全面跑赢市场,销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营,也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。 规模领先企业之所以取得不俗业绩,归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下,多数企业平均销售均价呈现下降态势。房地产行业市场集中度持续显著提升,TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。,要点2012年房地产市场回顾(2),2012年房地产市场出现回暖,调控不放松; 消费者观望心态浓重; 市场预期极度悲观; 整体市场成交低迷。,市场运行-1,1-2月份 观
4、望胶着,市场仍延续2011年低迷状态,3-6月 价调量升,市场快速回暖,下半年 市场转好趋势确立,量价齐升,政策预调微调,货币政策转向,促发市场预期转好; 房企加大促销力度,以价换量,激发刚需入市; 刚需率先回暖,市场活跃度提升; 整体呈现价调量升态势。,刚需加速 释放,销售持续向好,各地市场全面活跃; 高端和投资需求有所活跃; 土地市场结束观望,房企积极入市,成交和地价快速从低谷回升; 房价从阶段低谷回升,年底加速涨升; 市场向好趋势全面确立,年底甚至现局部过热迹象。,2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势,市场运行-2,销售规模:同比由负转正,市场销量再创新高。 1 11月,全国商品
5、房销售9.17亿平方米,同比增长2.36%,整体销售规模同比由负转正,市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%,商品住宅同比增长10.35%。 房价走势:先调整后回升,多数城市全年平均房价呈小幅升降。 新开工面积:商品房和住宅同比均下降。 111月,全国商品房累计新开工16.24亿平方米,同比下降 7.17%,其中住宅新开工面积同比下降11.14%。 开发投资: 商品房和住宅同比增幅均在10%以上。111月,全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。 售供比值:同比上升,开工面积与销售面积差距缩小。 以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%
6、,同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正,而商品房和住宅新开工面积始终为负增长,开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。 土地市场:上半年供求低迷,下半年平稳回升,供求整体处于低位,土地出让金明显下滑。 全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元,同比减少13%。但四季度,重点城市土地市场逐渐变强,成交持续向好。,经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑,东部领跑西部,全年房价回落城市成交回升更快,市场运行-3,2012年111月份部分城市房地产市场主要指标(数据来源:统计局系统),全国楼市逆转回暖,时间早且持续好,货币政策调整是最先触发点 2012年内两次下调存款准备
7、金率和存贷款基准利率,流动性适度宽松,直接利好市场。 房企策略调整功不可没 2012开年,房产市场“惨淡”开局,市场成交大幅下滑,大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期,房企优选“以价换量” 策略,推动主流购房需求加速释放。在此背景下,调整运营计划,加大针对主流产品推盘力度。 需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础 我国仍处于城市化加速的中期阶段,城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来,刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变,刚需和部分改善性需求加速释放,推动市场走强。 市场预期的改变强化市场回暖趋势 先是中央强化住房调控政策,地方政府严格执行,市场形成下跌预期。接
8、着中央宏观政策微调波及房地产,地方政府政策执行变相放松,引起市场预期逆转,从而加速市场回暖。,市场运行-4,全国楼市回暖呈现显著的结构性特点,刚需主导 2012年首次置业者占大多数, “刚需”反弹,全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。 高端市场及非第一居所仍然偏冷 由于限购、限贷不放松,别墅等高端需求继续严格受限,虽然年底有部分高端市场出现一定回暖,但力度仍偏弱。 投资投机购房继续被抑制 既往投资热点城市中,经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场,而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。 不同城市梯队表现 一线好
9、于二线,二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时,仍有许多三、四线城市表现不佳。 非居住类物业明显成为投资新热点 特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。,市场运行-5,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-1,表:2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源:金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到10%的销售额增长,多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-1,表:
10、2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源:金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,同比上升,在TOP50房企业中: 40家可统计销售额同比,35家同比上升 36家可统计销售面积同比,32家同比上升,下降,多数规模企业年度计划完成良好,保障健康运营,奠定未来竞争基础,房企运营-2,表:2012年度销售额TOP50房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率,备注: 1、房企排名数据(含销售金额和销售面积):中国房产信息集团、中国房地产测评中心和CRIC共同发布的2012年中国房地产企业
11、销售排行榜; 2、销售目标完成率:通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标,将销售额与销售目标做比值,结果尚不够精确。,大型品牌企业稳定性强,地方优势企业易现波动,房企运营-3,表:2010-2012年度领先房企的销售额排名,数据来源:金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,只有TOP30排名,前25名:大多数销售额已跨越200亿门槛,多为全国布局的大型品牌企业,发展稳定性较强。 后25名:多为地方优势企业,稳定性相对较差,从历年排行看,易因市场波动出现起伏。,前25名,后25名,房企运营-4,表
12、:部分领先房企2009-2012年市场份额变化,TOP10,TOP50,TOP30,TOP20,数据来源: 1、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础,由于2012年全国销售额数据尚未发布,此处由2012年1-11月全国销售额数据计算; 2、各房企年度销售额,金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理; 3、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据,计算市场份额。,市场集中度持续显著提高。,多数领先房企一直坚持规模+销量成长的目标,房企运营-5,表:2012 年度TOP10房企的历年市场销售额,数据来源:金网络根据中国房
13、产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜的销售数据,以及国家统计局公布的全房地产销售数据,综合计算整理。,普遍采取坚持“销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,房企运营-6,表:2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化(TOP17,TOP18-TOP50见下页),数据来源:根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,多数领先企业销售额显著增长,而平均
14、销售价格多呈下降态势。价格下调原因有三个方面:一是市场结构变化,二是市场布局变化,三是以价换量的销售策略。,房企运营-6,表:2012年度TOP50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化(TOP18-TOP50,其中部分企业因数据缺乏暂未入列),普遍采取“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,数据来源:根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理。,保持土地储备的动态均衡,后续发展资源有保障,房企运营-7,表:部分
15、领先房企土地资源储备情况(单位:万) 数据来源:金网络根据中指数据库企业发布2008-2011年年度土地储备量综合整理,2012年数据从各房企发布报告中获得。 备注:除万科2012年是截止到9月外,其他企业数据均是截止到6月,排名顺序是2012年销售额,未入列房企暂无数据。,2012年上半年,领先房企去化速度慢,拿地也相应谨慎。下半年销售好转,购地迅速转趋积极。,一、二线城市仍然是领先企业的主战场,房企运营-8,表:2009-2012年TOP50领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总(万),表:2009-2012年top50领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额(亿元),备注:数据是从中指
16、数据库中整理其能监测到的TOP50企业以及能监测到的各企业进驻城市,整理其新增土地分城市级别数据,最终汇总求和得出。该数据小于企业发布数据,但可以看出相对趋势。,报告结构,宏观走势 经济动力 投资形势 货币供给,要点2013年宏观经济趋势,宏观研判:总体上看,中国经济已告别“高增长”时代,在“稳中求进” 中央总基调下, 2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。在外部环境仍旧偏紧的情况下,从“三驾马车”到“双轮驱动”,内需渐成为拉动经济增长的主动力 。2013年经济增长将温和回升,宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。,2013年宏观经济将持续温和复苏,2012年,全国GDP为51.93万亿元,比上年增长7.8%。全年CPI同比上涨2.6%,比上年的5.4%明显回落。 2013年,在“稳中求进”的总基调下,宏观政策将加大“预调微调”力度。预计2013年GDP增幅将达8%左右,投资、消费和净出口增速都将有小幅上升。从物价运行规律来看,本轮CPI筑底基本完成,已经开始酝酿新的上升周期,预计CPI增幅将达3%左右。,