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1、此教程是对工程技术部员工基础知识培训,两江物业培训教程,工程技术部培训课件（一） （工程维修基本规范讲解）,1.工程技术部员工形象2.上门服务注意事项3.物业设备管理4.基本技术知识（电气、给排水）,（1）注重形象的意义,在职业交往中，每名员工的个人形象都是其所在企业形象的具体体现，如果不注意个人形象，会形成负面影响，势必给公司形象造成损害，因此对于公司员工的仪容仪表，应加以规范。总体而言，公司员工仪容仪表应当整洁、庄重、典雅。,（2）形象的具体表现,头发的具体标准：前不覆额，侧不掩耳，后不及领； 着装：制服制服是指由企业统一制作，并要求某一个职级的公司员工统一穿着的服装。制服体现着自己所在的
2、 企业形象，反映着企业的规范程度。穿着制服最重要的一个禁忌，是不允许制便混穿。此外也不允许穿着制服时令其又脏又破、过脏过乱、随意搭配。,（3）标准形象,冬装、夏装,头发：前不覆额侧不掩耳后不及领,着装：干净，整洁不随意搭配,2.上门服务的规范,（1）须进入房内维修前，应检查自身衣着是否干净，个人形象是否符合要求，是否需带梯子（不可以用业户家具作登高用）。 （2）通知业户开门时，应有节奏的轻轻敲门或按门铃，而一次不超过三声，如业户在房内尚未听到叫门声应重复一遍，如房内仍无动静，即表示室内没人在。 （3）业户开门后，维修人员应主动自我介绍“您好！我是管理处派来的维修工，是否方便现在维修”。如业户允
3、许，则更换自带拖鞋（或鞋套）后进入房内，并与业户讲“麻烦您，告诉我哪有故障或哪有不妥？请让我（们）检查一下”。 （4）经现场检查可以即时修复的，应告诉业户“我（们）尽快替你排除故障”。同时根据“有偿维修价目表”视实际情况是否需收费，如收费应告诉业户需服务费与材料费的数量，并填入“维修服务单”服务费栏内，同时申明不收现金。,（5）展开维修作业时在现场铺好工作布，整齐摆放好所有工具，高质量完成对业户的服务，如维修现场有家私及日常用品，应主动配合业户移开物品，防止因维修工作而碰坏业户物品。（6）如顺利完成维修工作，应主动讲“您好！故障已修好，请试用”。如业户验收合格，则与业户讲“麻烦您在这维修服务单
4、上签名确认。如您对我（们）的维修有任何意见，可以在此单上注明，以便我（们）日后工作进一步改善。” （7）维修工作完成，应立即清理维修现场，并配合业户将移开的物品移到原位；离开单元时应讲“不好意思，耽误您的休息（打扰您了），如还有问题，请随时与我们联系”。 （8）维修工到业户单元内维修时，不可以与业户聊与维修无关的话题，不打听业户私人一切问题，不收业户礼品、物件、红包，更不允许利用工作之便偷拿业户财物，一经查实严肃处理，情况严重的则移送公安机关处理。 （9）经现场检查发现无法即时维修的应讲“对不起，故障暂无法排除，待我给管理处汇报一下情况后再作处理，我（们）会尽量帮助解决的”。,上门维修标准规范
5、(视频),一、物业设备管理的作用物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设,3.物业设备管理,二、物业设备管理的内容 （一）物业设备的基础管理 1资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料设备维修资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管为设备运行、维护、管理提供信息依据2标准化管理两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管
6、理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准提供基本依据与手段,3. 规章制度建设 三个方面： 生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4教育培训（对内、对业主、租用户）,（二）物业设备的运行管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性1设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）具体工作内容：（ 1）定员（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按岗位定员，
7、按比例定员（2） 分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制,（三）物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：1维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练安全意识教育安全作业管理2业主和使用人的安全教育和宣传3建立设备的安全管理措施包括：对特殊、具危险性设备加保护装置定期进行设备的安全检查和性能测试制定设备的安全管理制度4、建立安全责任制度,（四）物业设备的维修管理1日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等2定期检查 包括日常检查与定期检查3计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：（1）初期磨损阶段磨损速度
8、快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段,设备故障的发生也有其一定的规律性。 一般分为（1）初期故障期 必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。 （2）偶发事故期 此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 （3）磨损故障期 须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。,（五） 物业设备的更新改造设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理1设备的寿命设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命（1）设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间其长短取决于：自身质量
9、、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。（2）设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期 （3）设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。,2设备改造更新应注意的问题 （1）确定设备合理的使用年限。 （2）在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。 （3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。3设备更新改造的类型 （1）设备的改造 （2）设备的原型更新 （3）设备的技术更新,4
10、.基本技术知识（电气方面）,（1）电力系统 （2）变配电室组成 低压配电箱线路的敷设 配电柜（屏）用电负荷的分类 建筑物的变配电所低压配电 低压配电系统保护装置高层建筑供电（ 3）安全用电与建筑防雷 （4）电气设备保护措施常见触电方式 接地保护电流对人体的伤害 接零保护常用的安全用电措施 漏电保护触电急救,（一）、电力系统的组成,1.电力系统是由发电、电力网、用户组成。,一、电力系统,2电力网的电压等级 从输电的角度看，电压越高则输送的距离就越远，传输的容量越大，电能的损耗就越小；但电压越高，要求的绝缘水平也越高，因而造价也越高。 我国常用电压等级主要有220V、380V、3KV、6KV、10
11、KV、35KV、110KV、220KV等。 3频率标准 我国电网的频率标准是50Hz，频率变化对电网的运行质量影响较大，正负偏差0.5Hz 。,（二）、线路的敷设 电缆、电线的敷设应根据建筑的功能、室内装饰的要求和使用环境等因素，经技术、经济比较后确定， 1架空线路 2电缆线路 3绝缘导线的敷设 绝缘导线的敷设方式可分为明敷和暗敷,导线穿管敷设注意事项：, 钢管弯曲半径不得小于该管径的6倍，钢管弯曲角度不得小于90。 管内所穿导线的总面积不能超过管内截面的40，管内导线的数目不能超过8根。 管内导线不允许出现接头和扭拧现象，所有导线的接头和分支都应在接线盒内进行。 不同回路和不同电压的导线除特
12、殊情况外不应穿在同一根管内。 塑料管布线一般适用于室内和有酸碱腐蚀性介质的场所，但在宜受机械损伤的场所不宜明敷。,（三）、建筑物用电负荷的分类和类别,1. 将民用建筑用电负荷分为三级： （1）符合下列情况之一时，应为一级负荷： 中断供电将造成人身伤亡时； 中断供电将造成重大政治影响者； 中断供电将造成重大经济损失者； 中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱者。 一级负荷需采用两个以上独立电源，同时还需增设应急电源。,（2）符合下列情况之一时，应为二级负荷： 中断供电将造成较大政治影响者； 中断供电将造成较大经济损失者； 中断供电将造成公共场所秩序混乱者 二级负荷尽可能有两个独立电源供电。 （3）
13、不属于一级和二级负荷者应为三级负荷，对供电无特殊要求。 2建筑物负荷类别 （1）照明和划入照明电价的非工业负荷 （2）非工业负荷 （3）普通工业用电,二、高层建筑供电,（1）高层建筑的负荷分级 一级负荷：消防用电设备，应急照明，消防电梯。 二级负荷：客用电梯，供水系统，公用照明。 三级负荷：居民用电等其他用电设备。 （2）高层建筑的供电要求 因为高层建筑存在着一级或二级负荷，所以现代高层建筑均是采用至少两路独立的10kV电源同时供电。,高层建筑常用的供电方案,三、变 配 电 室,物业小区供配电系统是指从高压电网引入电源，到各用户的所有电气设备、配电线路的组合。 变配电所（室）是小区供配电系统的
14、枢纽，它担负着接受电能、变换电压、分配电能的任务。,（一）低压配电箱（盘）,配电箱（盘）是直接向低压用电设备分配电能的控制、计量盘，在小区建筑中用量很大。 配电盘的位置应尽量置于用电负荷中心，以缩短配电线路和减少电压损失。 还应注意所选配电盘位置应有利于维修、干燥且通风、采光良好，不影响建筑美观和建筑结构的安全等。,（二）、配电柜（屏）,配电柜是用于成套安装供配电系统中受配电设备的定型柜。有高压、低压配电柜两大类。 在安装时，受电配电柜居中，分支配电柜分居两侧；控制、信号部件及空气开关对应装配于配电柜的正面，这样安装便于监视、操作及保养。配电柜背面只有母线，检查及维修也很方便。,（三）、建筑物
15、的变配电所,变配电所由高压配电室、变压器室和低压配电室三部分组成， 变配电所的位置在其配电范围内应尽量布置在接近电源侧，并位于或接近于用电负荷中心，保证进出线路顺直、方便、最短，变配电所不应选在有剧烈震动的场所，不宜选在多尘、水雾和有腐蚀性气体的场所，有人值班的变配电所应单独设值班室，只有低压配电室时，值班室可与低压配电室合并，但应保证值班人员工作的一面或一端，低压配电装置到墙的距离不应小于3m。 变配电所房间内部设备的布置应做到线路顺直、最短、进出方便，有利于操作、巡视、试验和检修。,四、低压配电系统保护装置,为保证线路的正常运行，线路应具备一定的保护装置，在低压配电线路中的保护包括有短路保护、过负荷保护，接地故障保护和中性线保护。 常用的低压保护电器主要有刀开关、熔断器、自动开关、漏电保护装置等。,
