房地产项目前期策划

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1、第三章 房地产项目前期策划,内容提要 房地产项目构思 房地产项目市场调查 房地产项目的目标策划 房地产项目可行性研究 房地产开发项目的风险管理,3.1 房地产项目构思,1.项目构思的概念和来源房地产项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 起源： 项目上层系统通过市场研究发现的新的投资机会和投资领域 为了实现上层系统的发展战略 上层系统运行过程中存在一定的困难和问题,2.房地产项目项目构思的特征,地域性 前瞻性 市场性 创新性 可操作性 多样性,3.房地产项目构思的环境影响,3.2 房地产项目市场调查,是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉

2、 是房地产项目构思和策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段 是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法 是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等,1.房地产项目市场调查的作用,2房地产市场调查的内容,3.房地产市场调查的类型,探测性调查 描述性调查 因果性调查 预测性调查,4.房地产市场调查的方法,访问法 观察法 实验法,4.房地产市场调查的步骤,确定市场调查的内容和目的 拟定详细、周密的调查计划 选择专业调查人员,收集相关的信息资料 设计调查问卷 现场实地调查,编辑整理信息资料 撰写市场调查报

3、告 归档存储,5.调查问卷的设计,问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。,6.调查问卷设计的原则,一致性原则 完整性原则 准确性原则 可行性原则 效率原则 模块化原则,3.3 房地产项目目标策划,1.房地产项目目标策划的特征,创造性 程序性 系统性 科学性 艺术性,2.房地产项目目标策划的原则,符合产业政策和区域规划 符合市场需求 符合环境条件 符合技术先进性、经济的合理性,3.房地产项目目标策划的内容,房地产项目用地的获取与选址 房地产市场调查 房地产项目投资策划 房地产项目的市场定位 房地产项目规划设计 房地产项目营销策划 房地产经营策划,4.房地产项目目标策划模式,3.4 房地产项目可

4、行性研究,1.可行性研究的概念和作用,可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,作用：,是投资决策的重要依据 是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与项目参与各方签订合同的依据,2可行性研究的步骤及内容,步骤： 组织准备 现场调查与资料收集 开发方案的设计、评价和选择 详细研究 编写研究报告书,可行性研究的内容,项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本

5、估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论,3.房地产项目开发方案的操作程序,市场调研 开发方案的设计 技术经济指标的计算 技术经济指标的比较、评价 最优开发方案的选择,4.居住区开发方案技术经济指标的选择与确定,5.开发方案的综合评价定,目前对项目开发评价的方法很多，包括评分综合评价法、层次分析法、灰色综合评价法、模糊数学综合评价法等。,评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，得出总综合分值，并依此选择最优方案的方法。,5. 项目方案评价成本费用数据及其估算方法,土地费用估算 前期工程费估算 房屋开发

6、费估算 管理费估算 销售费用估算 财务费用估算 其他费用估算 不可预见费估算 税费估算,3.5 不确定性分析,1.敏感性分析 2.概率分析 3.盈亏平衡分析,1.敏感性分析,（1）敏感性分析的概念及基本原理 敏感性分析是对影响投资效益的各种因素分别变化一定的幅度，然后计算各因素的变化对评价指标的敏感程度，从而识别出影响投资效益的敏感因素，并对这些敏感因素进行重点分析。 某因素的敏感度=评价指标变化率/风险因素变化率,（2）敏感性分析的步骤,选择不确定性因素 选定评价指标(NPV、IRR等) 计算该不确定性因素的敏感度 找出敏感性因素 针对主要风险因素提出决策建议敏感性分析：单因素分析与多因素分

7、析,例1 单因素敏感性分析,某一开发项目投资基本方案如表所示，试进行敏感性分析，其中Ic=10%。,解答： 1.选取期初投资、价格（租赁收入）和经营费用为拟分析的不确定性因素 2.选取净现值指标作为评价指标 3.计算预测水平下的净现值评价指标，则 NPV=-2000+（600-350）（P/A，i，n）=-2000+ （600-350）（P/A，10%，20）=-2000+2508.5136=128.4（万元）,4.确定敏感性因素的变动幅度分别为10%和20%，并计算变动后的评价指标。如下表：,期初投资的敏感性分析,租赁收入的敏感性分析,经营费用的敏感性分析,作出敏感性曲线如下图,5.排序并确

8、定敏感性因素。 根据绝对判定法可知敏感性因素依次为： 价格（租赁收入）经营费用期初投资 6.提出控制方案。由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，最后是期初投资，因此首先需要控制价格。应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高。,2.概率分析,概率分析的步骤 （1）列出各种要考虑的不确定性因素.例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。需注意:所选取的几个不确定因素应是互相独立的。 （2）预计不确定性因素可能发生的情况 （3）确定每种情况的概率(各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1。 ) （4）求出各财务净现值、加权平均值和期望 （5

9、）计算NPV0的累计概率.该概率值越接近1，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。,例1某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，试对净现值进行简单概率分析。,概率 P （NPV 0 ）=1-0.17=0.83 概率 P （NPV 50 ）=0.45 期望 E（ NPV ）= NPVj P j=31.4,【例2】决策树,单级决策与多级决策,例1：,三、盈亏平衡分析,盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。,盈亏平衡点的确定,盈亏平衡状态下： R=TC，即

10、 P*Q=FC+VC*Q 1.盈亏平衡点（BEP）产量（销售量）Q*=FC/P-VC 2.盈亏平点价格P*=FC/Q+VC,3.6 房地产开发项目的风险管理 3.6.1房地产开发项目风险概述,1.房地产开发风险的概念地产开发风险是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。 2. 房地产开发风险的分类 项目外风险：由工程项目建设环境的不确定性而引起的；如：政治风险、自然风险、经济风险、融资风险等 项目内风险：包括技术风险和非技术风险。,项目决策风险 项目组织实施风险,政府或主管部门对工程项目的过多干预； 建设

11、体制或建设法规不合理； 合同条件的缺陷； 承包商缺乏合作诚意； 材料、设备供应商履约不力或违约； 监理工程师失职； 设计缺陷等。,3.开发商的主要风险,风险识别 风险分析 风险评估 风险应对 风险监控,4.风险管理的内容,5.风险管理的重要环节,可行性研究阶段 项目评估阶段 设计阶段 招标投标阶段 招标后 实施期间,6.项目合同及其风险分配,(1)合同类型与风险分配,(2)施工合同中的风险分配,开发商承担的风险 在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险： 不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏； 不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利

12、的现场条件，或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且这些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失或损坏； 工程量变化而导致的价格变化的风险； 设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人负责的设计除外； 国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包人延误履行合同后发生的除外。,(2)施工合同中的风险分配,承包人承担的风险 投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文件有缺陷而引起的损失或成本增加；对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或运用不当而造成的损失和损坏；由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严等造成

13、施工中的一切损失和损坏；分包人工作失误造成的损失和损坏。,3.6.2风险分析与识别,1.风险识别的方法,2.项目风险分析,（1）项目风险分析的含义项目风险分析是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后果、可能发险生的时间和影响范围的大小等的估计。 （2）项目风险分析的过程 收集数据 建立风险模型 风险发生的概率和后果的分析 项目风险评价,（3）项目风险分析的内容 风险事件发生可能性的分析 风险事件后果严重程度的分析 风险事件影响范围的分析 风险事件发生时间的分析 (4)风险事件发生概率的分析方法 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率分布 利用理论概率分布确定风险因素或风险

14、事件的概率 用主观概率分析风险事件发生的概率 综合推断法,(5)风险损失分析,1）进度(工期)损失的分析 风险事件对工程局部进度影响的分析 风险事件对整个工程工期影响的分析 2）费用损失的分析 经济因素而增加费用的估算 工程进度而增加费用的估计 处理质量事故而增加费用的估算 处理安全事故而增加费用的估算,3.6.3 风险防范,1.风险回避 2.风险转移(风险分配)其中，风险转移(风险分配)的常用方法通常有保险、担保、合同等方式。（1）项目建设保险：业主或承包商为项目建设顺利完成而对项目建设中可能产生的人身伤害或财产损失向保险公司投保以化解风险的行为。 现行工程建设保险有： 意外伤害险 建筑工程

15、一切险及安装工程一切险设计阶段 职业责任保险 信用保险 （2）工程担保,建筑工程一切险,建筑工程一切险属于工程保险的一种。承保建筑工程项目在建造过程中，因自然灾害或意外事故而引起一切损失（不包括保险条款中规定的除外责任）包括： 1、洪水、暴风雨等自然灾害； 2、火灾、爆炸、飞行物体坠落等意外事故； 3、清理受灾现场的费用。 此外，还有第三者责任保险。凡因上述原因造成的依法应由被保险人负责的工地上及邻近地区的工程项目物质损失、第三者人身伤亡、疾病或财产损失，以及诉讼费等。,建筑工程一切险,一切险不赔偿范围有： 1、故意行为 2、战争、罢工 3、核污染 4、停工 5、设计错误 6、自然磨损 7、非外力引起的设备本身失灵 8、领公用牌照的运输工具 9、文件、帐单、现金等。,职业责任保险,职业责任保险,是以各种专业技术人员在从事职业技术工作时因疏忽或过失造成合同对方或他人的人身伤害或财产损失所导致的经济赔偿责任为承保风险的责任保险。工程建设领域，多用于勘察、监理和设计单位。,信用风险,信用风险信用风险是在产品赊销和信用放款中的债务人的信用作保险标的，在债务人未能履行债务而使得债权人遭到损失时，由保险人向被保险人（债权人）提供风险保障的行为。,（2）工程担保,常见的工程担保种类： 投标保证担保 履约担保 预付款担保 质量责任担保 业主的工程款支付担保,