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1、,上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析,（上）,【目 录】,一、宏观区域环境分析 二、区域商业市场盘点 三、消费者分析,项目维度,市场维度,消费者维度,PART1 宏观区域环境分析,一、宏观区域环境分析 二、区域商业市场盘点 三、消费者分析,【报告进度】,【宏观区域环境分析】 区域宏观规划分析 区域经济及环境分析,城市性质：长三角核心城市，是我国最大的城市，并且已成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一，由中心向外围发展成为主要趋势 。,市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海
2、发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心城、新城、中心镇、一般镇所构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和11个新城组成。,中心城是上海政治、经济、文化中心，以外环线以内地区作为中心城范围；新城是以区（县）政府所在地城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市，人口规模一般为20-30万人；中心镇是由市域范围内分布合理，区位条件优越，经济发展条件较好、规模较大的建制镇，依托产业发展而成的小城市，人口规模一般为5-10万人。,上海概况,市域空间布局,城市总体规划,坚持城乡一体、均衡发展，把郊区放在现代化建设更加重要位置，推动城市建设重心向
3、郊区转移，落实国家主体功能区战略，充分发挥市域功能区域的导向作用，以新城建设为重点，深化完善城镇体系，加快推进新型城市化和新农村建设，率先形成城乡一体化发展的新格局。,构筑城乡协调的发展格局，优化市域空间布局。郊区建设的重视度提高。,上海城市发展原则和布局,增强高端要素集聚和辐射能力，提升综合服务功能,改善环境品质，充分展现国际大都市形象和魅力。推进以陆家嘴外滩为核心，涵盖北外滩、南外滩在内的中央商务区(CBD)发展，发挥南京路、淮海路、环人民广场等高端商务商业功能，增强大都市繁荣繁华魅力。强化城市副中心辐射能力，发展徐家汇知识文化综合商务区，突出五角场科教创新优势，提升真如长风地区商务功能，
4、推动花木及世纪大道沿线发展高端商务服务。,两手抓：优化中心城功能，大力推进新城建设，构建“大浦东”“大虹桥”发展格局。,根据上海市“十二五规划”，上海城市建设的重心将向郊区转移，全市将建立七个郊区新城：嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城。嘉定新城、松江新城初步确立长三角地区综合性节点城市地位，规划人口100万左右；浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城具备较高能级的城市综合集聚辐射功能，规划人口60万至80万；金山新城、崇明城桥新城对周边地区发展的服务带动作用明显增强，规划人口20万至40万左右。,上海城市发展原则和布局,本案位于嘉定区嘉定新城，是上
5、海市“十二五规划”七大郊区新城之一。,嘉定概况,嘉定区是上海西北部的郊区之一，为建设中的上海国际汽车城所在地，依托产业和旅游业快速发展。,地理位置：东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。 嘉定区政府距市民广场约28公里。,来源：上海市规划局,嘉定下辖南翔、安亭、马陆、徐行、华亭、外冈、江桥等7个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。全区土地面积463.16平方公里。,嘉定概况,嘉定区行政规划图,注：本案在行政区划上属于菊园新区,板块划分,嘉定区主要分为五个组团，本案位于嘉定主城区组团，是嘉
6、定区政府重点打造的组团，拥有良好的规划及政策扶持优势。,嘉定新城是上海都市圈西北翼的区域性核心城市，嘉定新城总规划面积200平方公里，规划人口80100万。 共由三个组团组成：嘉定新城主城区、安亭组团、南翔组团。其中主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里；南翔组团和安亭组团规划面积约各40平方公里，人口约各15万。 其中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位优势，着力发展居住、生活和商贸设施；安亭组团依托国际汽车城的发展，进一步延伸汽车产业生态链，做大做强研发和贸易两个经济极。,嘉定新城中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场及其配套区。具体范围：东至沪嘉
7、高速公路（A12）、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30），总用地面积17.234平方公里。在行政区域上，中心区规划涉及现马陆镇、安亭镇和嘉定工业区。 嘉定新城中心区的功能定位是：立足长三角，依托上海和嘉定的综合优势，优先发展附加值高、辐射能力强的现代服务业，要以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业、企业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，着力促进体育运动业、旅游业、房地产业、商贸物流业、中介服务业、广告业以及文化教育业同步发展，形成具有鲜明特色的第三产业高地。着力促进城市化和产业化的融合联动，使嘉定新城中心区成为具有较强凝聚力、辐射力和综合实力，从而形成资金流、物流、信息流
8、、科技流、人才流的集聚，充分凸显产城结合、和谐发展、时尚高雅的组合型的现代化新城中心区。,嘉定新城,在几个组团中，由嘉定主城区组团、安亭组团、南翔组团三个组团共同组成嘉定新城，嘉定新城是嘉定未来主要的发展方向。,七大新城崛起，规划先行，受益于轨道交通带动，嘉定松江率先起步。嘉定新城距市中心的距离最近，交通优势明显。（区域率先发展及交通优势助力嘉定新城城市化进程加速。）,2006年，上海发布“1966”城镇体系规划，上海将在“十一五”期间稳步推进城镇体系建设，建立一个中心城，和包括嘉定、松江、临港、闵行、宝山、青浦、金山、南桥、城桥等9个新城。 2013年发布的“十二五”规划中，闵行新城和宝山新
9、城并入城市范围，故改为“七大新城”规划。,嘉定新城优势,嘉定新城主城区规划可以概括为“一个核心、三大功能、六大分区”。,城市中心区是集运动休闲、旅游度假、商业服务、商务办公、文化娱乐和中高档居住为一体的现代化城市中心区，是嘉定新城最为重要的公共活动中心，将建成上海市及周边地区最具影响力的“感受体验之城”和“时尚之都”。 现代居住区主要依托北城区和南城区发展。北城区需要注意历史文化风貌的保护与继承，城市现代居住区与传统风貌的高度协调。南城区则集中建设现代化、高标准、外向型的居住区，注重与核心区的充分结合与协调。,嘉定新城规划,一个核心：嘉定魅力源,三大功能：现代服务、现代居住、都市工业,六大分区
10、：F1体育休闲区、南部城区、生态文化公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林,绕城森林,都市产业区,南部 城区,北部 城区,F1体育休闲区,生态文化公园,北部城区,嘉定新城整体规划效果形成的凝聚力,嘉定新城规划,嘉定新城六大分区介绍：本案所处的北部城区定位为北部工业区和农村城市化提供相配套的居住功能,北部城区主要发展老城区及菊园社区，本案位于菊园社区中的菊园西片区。 菊园社区行政区划上涉及菊园新区、新成路街道、嘉定工业区北区、徐行镇，总用地面积1284.6公顷，其中菊园新区内规划用地1016.2公顷。,菊园社区定位：菊园社区是嘉定新城主城区及公共活动中心，是服务于嘉定西北地区的
11、商贸商务中心，将建设成为以发展现代服务业为主导，集居住、商贸商务、教育研发、对外交通等功能为一体，以生态水环境为特色的花园城区。,菊园社区规划,菊园社区规划：将形成“两心、两区、四轴、五片”的格局 两心：地区活动中心（轻轨11号线城北路综合交通枢纽，北水湾）、专业中心（嘉定西站站周边地区）； 两区：菊园东、西社区； 四轴：沿胜辛路、城北路、嘉行公路、胜竹路的城市发展轴； 五片：地区级公共活动中心区、菊园东（西）居住片区、菊园（西）产学研综合片区。,菊园西,菊园东（北）,老城区,菊园新区,根据嘉定区区域总体规划纲要（2004-2020年）与嘉定新城主城区总体规划（2006-2020年）的规划，菊
12、园新区是建设中的嘉定新城主城区的副中心，北部主城区（含老城区）的中心，将建设成为以精品居住功能为主导，以商务、休闲、科研文化创业为主要特色，既与老城区的功能互为补充，又辐射嘉定工业区（北区）和嘉定北部地区的多功能、综合性的现代化城区。按照这一要求，从1997年建立菊园小区并经2000年区划调整建立菊园新区至今，经过10年的开发建设，菊园东部5平方公里已初具“四纵四横”的道路框架体系，建成和完善各项市政配套设施和商业服务设施，形成了社区服务设施、公建配套设施较为齐全的近100万平方米居住区。,【菊园新区】,菊,园,新,区,菊园新区位于嘉定老城区的西面和北面，呈半月型环绕老城区，占地18.61平方
13、公里，常住人口4.2万人。现下辖4个村民委员会（分设76个村民小组），5个居民委员会。新区规划城市化用地13平方公里，大都为未开发的农用地，有利于整片开发。,菊园新区简介,菊园新区主要定位为精品居住功能区，目前成熟度上远不如老城区。,老城区,老城区,2007年5月，北水湾地区城市设计方案获得嘉定区政府批复，标志着北水湾项目将正式进入实质性启动阶段。 “北水湾” 地区规划建设用地总面积194.09公顷，是嘉定新城主城区“南北向历史文化风貌轴”的北端起点，与轻轨11号线城北路站大平台相结合，成为嘉定新城北部城区的公共活动中心，具备休闲、高档居住、商业服务、商务办公、文化娱乐等多重功能。 “北水湾”
14、项目建设的正式启动，将与城北路站大平台建设相得益彰，促进城北路站大平台的项目推广和市场培育，使嘉定新城主城区副中心“快出形象、早出形象”。,北水湾位于嘉定老城与菊园新区结合部，北临嘉定工业区北区并作为其配套服务区，是嘉定新城主城区“南北向历史文化风貌轴”的北端起点。 规划用地北至菊园城市主干道胜竹路，南至老城区温宿路，西至城中路，东至城市次干道嘉行公路，面积1.95平方公里。 该规划由国内最负盛名的规划设计机构之一的五合国际负责编制，规划以“水”为主体，注重文化传承和延续，研析产业结构调整，强调两岸综合开发，对用地、水系、路网、绿化、景观节点、空间视线、天际轮廓等进行了全面分析，对绿化、岸景、
15、夜景、标识、小品等细部景观提出了超前的构想，并提出了地块开发的最佳时序。规划的最终目标：一是推动嘉定北部城区的发展；二是提升老城区及北部城区的品质；三是加强该区对嘉定城区的辐射和影响力。,【北水湾】,北水湾,北水湾简介,老城区,注：北水湾属于菊园新区，为菊园新区北部组团,菊园新区北部组团北水湾发展起点高，未来将以居住、商办类为主，未来将辐射菊园北片区。,北片区用地规划,来源：上海嘉定区域北站大型居住社区控制性详细规划,从区域用地规划来看，菊园西片区未来将以居住区为主，内部仅少量商业项目竞争。,科研类用地,从组团规划来看，本案位于嘉定新城北部城区菊园西片区，未来主要竞争来源于老城区以及菊园北片区
16、（即北水湾）；,从区域规划的启示：,本案商业体量不大，未来周边大量的消费客群即能满足本案商业需求，需主抓周边居住客群，防止老城区及北水湾分流。,【宏观区域环境分析】 区域宏观规划分析 区域经济及环境分析,嘉定区经济数据表现良好，地区生产总值、人均收入水平及消费能力均稳步增长。,嘉定区经济,嘉定区主要经济技术指标,嘉定区社会消费品零售额,单位：万元,嘉定区主要数据列表,嘉定区社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、在岗职工工资总额等涨幅均较明显。,嘉定区人口,嘉定区现总户数20万户，户籍总人口56.7万。其中菊园新区2012年末总人口2.46万，目前人口基数较小，外省迁入的新上海人较多，人口自然增
17、长率在嘉定最高。,轨交：11号线 本案最近站点：嘉定西站,本案靠近11号线轨交嘉定西站，11号线为连接上海市区西北的嘉定区和上海市区的轨道交通线路，轨道交通的运行极大提升了区域价值。,区域交通,公路干道分析： 沪嘉高速公路是市区与嘉定连接最重要的要道。沿沪嘉高速公路进中环路，20分钟可到普陀真如，30分钟可到虹桥；沿沪嘉高速公路南北高架，30分钟可到闸北，40分钟可到黄浦卢湾。 宝安公路也是贯穿上海北区的交通要道，对上海北区与市区静安，黄浦的对接有着很重要的支持作用。 沈海高速公路是贯穿上海西区的交通要道，对上海西区与虹桥枢纽，长宁，徐汇的对接有着很重要的支持作用。 上海绕城高速公路为大型货运车辆绕行上海市中心提供了方便，有效地缓解了外环交通的紧张状况。,
