湄潭房地产项目市场调研报告2

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1、金商汇（北京）商业管理有限公司2014年4月,贵州 遵义市 湄潭 房地产市场调研报告,目 录,前言 湄潭县城人文、经济环境 湄潭房地产市场基础调研 重点类比项目调研 湄潭房地产市场调研结论,首先，感谢贵司赋予我司对湄潭（环宇加州城）项目这样一个充满挑战的全新的区域化项目开展产品发展定位与建议工作。 同时感谢，本项目工作组在市场和项目策划方案撰写过程中贵公司予以的协助，所提供的相关信息和项目数据对本报告的最终完成发挥了重要作用。 本次产品操作建议报告，是根据对贵公司项目基础指标、结合现实市场状况并针对其进行侧重的产品分析，一切基于市场及我公司过往之操作经验。本次提报仅为初稿，如有不当之处，敬请指

2、正！,前 言,湄潭县城人文、经济环境,1、城市概况,名茶基地,湄潭为遵义东部片区中心城市，中国优质茶生产交易中心，贵州城乡一体化发展示范区 同时也是构建以遵义为中心的黔北经济区的一个重要枢纽。距离遵义仅70公里。,随着交通的改善，湄潭已快速融入遵义半小时经济圈,2013年，湄潭县GDP大幅增长，经济总量位列遵义市第6位，经济增速达到历年来最高。经济进入发展的快车道。,2、GDP产值,增幅提升,经济发展速度快，居民收入相对较高,2013年湄潭常驻人口为38万人，城镇化率35%，为城市带来大量人口，房地产业发展存在较大空间。,3、人口发展,城镇化率较高,湄潭试验区经济发展规划纲要（2009-202

3、0）明确指出，湄潭县城到 2015年人口规模发展至15万人，2020年达到20-25万人。 年均增长2万人，将带动房地产市场蓬勃发展。,经济扩容：湄潭经济扩容，城市经济快速发展，城市化进程加快，有利于湄 潭房地产市场发展 交通改善：区域交通的改善，不仅有利于经济发展，也使得湄潭对周边的辐射能力增强。 收入翻番：未来五年，城镇居民收入将翻一番，也必将促进房地产市场发展,小 结,湄 潭 房 地 产 市 场 基 础 调 研,房地产宏观政策、市场解析 湄潭房地产板块分布情况 项目SWOT分析、市场分析,中央经济工作会议召开，会议明确指出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。要继续加强保障性住房建设和管

4、理，加快棚户区改造。”,国土部新闻通气会召开，会议主题为“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”，会议指出将按照中央经济工作会议要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。,调控政策仍坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。 房价涨幅 超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。,全国住房城乡建设工作会议指出坚定不移地搞好房地产市场调控。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。,1、宏观政策,稳增长背景下，调控方向不变,

5、2、宏观市场,大型房地产企业市场占有率提升，中小企业处境日益艰难。,整体市场平稳,宏观大势的启示,“调控”仍将是未来几年房地产市场不变的主题，因此，合理定价，跑量为主，保障现金流才能在目前的市场中立于不败之地。,2、湄潭房地产板块分布情况,【老城区板块 】竞争优势：商圈、配套、区域情结 竞争项目：鹏达国际城、中央府邸等主要客群：湄潭周边投资客、首置和普通再改客群【湄江新区板块 】竞争优势：潜力、教育、低价 竞争项目：清华园、滨江豪苑、天壶碧水蓝天、中国茶城等主要客群：湄潭本地公务员及教师群体、首置群体【黄家坝新区板块 】竞争优势：潜力、低价 竞争项目：中央广场、典雅国际主要客群：黄家坝当地居民

6、、回家置业的其他乡镇客户,三大板块形成直接竞争关系,2、湄潭房地产板块分布情况,2、老城区板块竞争情况分析,2、新城区板块竞争情况分析,2、黄家坝板块竞争情况分析,供应量巨大：目前市场供应的热点地区主要分布在湄江新区和老城区，市场潜在供应量巨大，其中湄江新区在售项目较多，且产品雷同，销售价格相当，未来市场竞争压力加剧；比拼价格：截止目前，湄潭房地产市场在售楼盘的品质相差较小，在销售压力下，比拼价格的现象较为突出。湄江新城在售房源均价主要集中在3300元/平米左右。仅中国茶城成为湄潭销售价格洼地。同时，传统老城区中心板块的滨江房源，价格近4000元/平米。三房当道：高层属于市场供应的绝对主流，产

7、权式酒店等物业已经开始出现，物业形态逐渐丰富；相对其他户型而言，三室产品成为市场的绝对主流，且销售速度明显高于其他户型。新区将成热点：湄江新区由于未来的交通打造，加上县政府的带动作用，将成为未来房地产项目供应的主要区域和热点区域；,市 场 小 结,黄 家 坝 市 场 小 结,黄家坝现新售楼盘不多，但体量大； 当地属于新区乡镇市场，客户量小； 当地居民自建住房对房产市场影响较大； 到黄家坝置业的消费者多为周边乡镇的客户； 外出务工人员购买力较弱，倾向到新城置业。,项目SWOT分析、市场分析,优势（Strength） 项目地块位于湄潭县新城区黄家坝镇范围内，临近工业园区，是目前湄潭县的新工业经济的

8、主要区域，周边配套逐步完善中。 目前已开通公交车9路公交线路 ，全线路有6辆公交车，是湄潭公交车最多的线路，每15分钟一班，交通方便。 项目规模总体量较大，容易做成品牌项目和可延续性项目。 临街面宽，项目展示力强。 自身拥有较大规模的商业配套。,9路公交车线路 ，全线路有6辆公交车，是湄潭公交车最多的线路，每15分钟一班，交通方便。,劣势（ Weakness ）,1. 项目周边商业模式均为餐饮，周边环境较差。 2. 项目周边无大型医疗配套及中小学配套。 3. 项目周边1公里范围内无购物商圈，商业环境档次较低。 4. 项目离老城区远，原城市居民几乎不愿在黄家坝区域置业。,机会（Opportuni

9、ty）,目前项目周边除宏远.中央广场外无大型购物商业，中央广场的商业定位与本地消费市场格格不入，本项目商业定位须符合市场需求。 项目周边区域发展前景明朗。 项目周边商业模式单一且档次低，本项目商业入市将会改变项目周边商业格局和消费模式。 城市商业空间发展速度快。,威胁（Treat）,目前政府出台多项对房地产市场不利的政策信息，楼市前景不明。 多地传出楼市降价信息，对目前的房地产市场产生了较大的负面影响。 项目周边现有的商业模式将会对本项目商业定位产生较大的影响，因为现有的商业消费氛围与本项目即将定位的商业形式反差太大。,供应量巨大：目前市场供应的热点地区主要分布在湄江新区和老城区，市场潜在供应

10、量巨大，其中湄江新区在售项目较多，且产品雷同，销售价格相当，未来市场竞争压力加剧；比拼价格：截止目前，湄潭房地产市场在售楼盘的品质相差较小，在销售压力下，比拼价格的现象较为突出。中央广场在售房源均价主要集中在2600元/平米左右。三房当道：高层属于市场供应的绝对主流，产权式酒店等物业已经开始出现，物业形态逐渐丰富；相对其他户型而言，三室产品成为市场的绝对主流，且销售速度明显高于其他户型。新区与黄家坝将成热点：由于黄家坝和新城区未来的交通打造，加上县政府的带动作用，将成为未来房地产项目供应的主要区域和热点区域。,市 场 分 析,重 点 类 比 项 目 调 研,宏远中央广场,项目现处于前期认筹，主

11、要客户群体 来自周边乡镇。,对本项目启示：黄家坝市场消费力 度弱，未来在周边乡镇的宣传将是 本项目营销重点。,宏远中央广场主力户型,项目以110的三房为主，户型动静分区和干湿分区优质，赠送面积较多,中 国 茶 城,建筑面积：110,建筑面积：107,项目以110的三房为主，户型动静分区和干湿 分区有所欠缺，赠送面积较少,中 国 茶 城,建筑面积91-110，主力为纯三房,推广主线- 城市生活大城， 以商业带动住宅销售， 拔高形象，低价入市,中 国 茶 城,对本案的启示： 当前市场刚需当道，高性价低总价为市场所需。,项目解析： 1、52万方综合体项目，塑造湄江新区中心。 2、迎合刚需，超低单价抢

12、夺市场 3、商业配套资源带来投资客户。 4、区域离中心较远，目前周边生活配套不便。,中 国 茶 城,滨 江 豪 苑,1、2号楼认筹中,建筑面积：103,建筑面积：103,项目以110的三房为主，户型动静分区和干湿分区有所欠缺，赠送面积较少,建筑面积：83,入户花园的使用率较低，餐厅充当了过道功能，厨卫分隔 较远，生活成本增加。且两室户型客厅采光明显较差。,滨 江 豪 苑,建筑面积83-115，主力为100左右的三房,推广主线- 中心成圈的景观社区 低价位，大社区，以 景观和配套争取更多 客户。,滨 江 豪 苑,对本案的启示： 不仅迎合市场，但更应注重产品自身的打造,项目解析： 1、享有湄江河景

13、观资源。 2、迎合刚需，主打市场主流户型，销售售罄。 3、江景豪宅，户型设计优质，销售售罄。 4、商业配套、社区景观提升项目品质和便利。,滨 江 豪 苑,对本案的启示： 紧跟市场，注重产品自身的打造和良好的口碑效应,项目解析： 1、2万方中庭景观塑造社区品质。 2、湄潭首个高层低密度小区，口碑较好，有一定市场基础。但新中式风格打造的效果较差。 3、实用户型大大提升产品性价比优势。,滨 江 豪 苑,清 华 园,6-10号楼已售,11号楼在售,预计推出5号楼,建筑面积：93,建筑面积：83,建筑面积：101,入户花园的使用率较低，餐厅充当了过道功能，厨卫分隔较远，生活成本增加。且两室户型客厅采光明

14、显较差。,入户花园、实用的院馆等赠送空间，大大提升了产品的性价比。 且面积控制较好，极具市场竞争优势。,建筑面积83-117，主力为93-100的二变三,清 华 园,推广主线- 实景大盘打消客户疑虑，2万方中庭景观塑造湄潭首席品质楼盘形象。,清 华 园,北 城 名 都,建筑面积：76,建筑面积：107,主力户型设计方正实用，但赠送面积较少。 以错层和跃层户型填补市场空白，但市场接收度较差,北 城 名 都,建筑面积75-129，主力为75两房和107三房,推广主线- 新老城交汇处的核心区域， 完善的配套成为项目卖点。,北 城 名 都,对本案的启示： 通过宣传地段和配套优势弱化产品景观不足,项目解

15、析： 1、新老城交汇处，地理位置优越。未来交通改善后，项目发展潜力更大。 2、项目景观打造较差，容积率偏高，居住品质较低。 3、注重户型创新，填补市场空白,北 城 名 都,天壶碧水蓝天,建筑面积：120,建筑面积：104,建筑面积：109,全三房户型，产品较为单一，且户型赠送面积较小。,建筑面积104-120，全三房户型,天壶碧水蓝天,对本案的启示： 强调项目品质，通过填补户型空白，寻找市场机会,项目解析： 1、老城中心位置，地理位置优越。自建明月大桥改善交通。 2、大盘生活，景观、配套资源丰富。 3、户型区间跨度较大,天壶碧水蓝天,鹏达国际城,建筑面积：76 两室两厅一卫,建筑面积：120两

16、房变三房,主力户型设计通透实用，但面积跨度较大。 90-110户型欠缺。,鹏达国际城,建筑面积43-125，主力为74两房和120三房,推广主线- 老城中心地段的大盘高品质生活社区， 景观、配套一应俱全,鹏达国际城,对本案的启示： 强调项目品质，通过填补户型空白，寻找市场机会,项目解析： 1、老城中心位置，地理位置优越。自建明月大桥改善交通。 2、大盘生活，景观、配套资源丰富。 3、户型区间跨度较大,鹏达国际城,滨 江 时 代 城,湄江国际广场,2、典型项目分析小结,供应市场：湄潭县城市场供应以高层建筑、平层形态为主。面积集中在7585两房和107-125三房。区域市场内主力单价在34003900元/，产品和销售价格均形成较大竞争； 客户群体：黄家坝市场的主要 客户群体为当地居民和其他乡镇居民，湄潭县城到黄家坝置业较少，外出务工人员返乡置业倾向选择黄家坝； 未来发展：大盘品质生活社区将成为市场主力军； 营销渠道：推广渠道多元化，包括报纸、传单、售房部、路牌、车身等。因为城市较小，客户对区域认知度较高，所以客户务实性非常强，在推广上，项目广告内容都较为实际。 重视口碑传播：口碑传播是最有效果、最省钱、最便捷、最直接、最有实战力的营销手段，亲友推荐是获得楼盘信息的主要渠道之一。,