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1、镇江万达广场,项目定位规划方案,1,项目定位与规划,城市及区域概况,镇江商业概况,步行街规划,2,3,4,SWOT分析,5,主题定位： 年轻时尚、休闲体验档次定位： 精品名品中高档消费人群定位： 20-40岁年轻时尚群体功能定位： 城市商业中心,HOPSCA,酒店,办公,居住,交通,娱乐,商业,品位文化,流行时尚,商务聚会,儿童天地,休闲娱乐,项目定位,高端客层,辅助客层,核心消费人群为 20-40岁的时尚、 商务人群及高尚 住宅区人群,核心消费人群为20-40岁的时尚、商务人群及高尚住宅区人群,项目定位,辅助消费人群为县级市以及扬州等周边市区的往来人口,高端消费人群为镇江的外企高管、私企业主
2、和政府公务员,服装 36.77%,配套 20.1%,餐饮 43.12%,室内步行街 业态占比,项目定位,目标品牌,项目定位,1,项目定位与规划,城市及区域概况,镇江商业概况,步行街规划,2,3,4,SWOT分析,5,城市及区域概况,镇江市是江苏省经济快速发展的城市,镇江地处江苏省西南部，是江苏省13个地级市之一，长江下游南岸。下辖三区三县，三县：丹阳、扬中、句容；三区：京口、润州、丹徒。东邻上海、西接南京，北与扬州泰州隔江相望。处于南京都市圈和苏锡常都市圈交界处，与周边各大城市联动密切，距离各大城市车程均不超过2小时。更是京沪高铁的重要节点性城市。,镇江市是历史文化底蕴深厚的城市,镇江是一座人
3、文荟萃的历史文化名城，有3000多年的悠久历史，是吴文化的重要发祥地。不仅是“甘露寺刘备招亲“，“白娘子水漫金山“等传说的发源地，也是文心雕龙、梦溪笔谈等巨著的诞生地。,城市及区域概况,镇江城市概况,/城市经济,镇江城市面积小、人口少，城市GPD排江苏省第九位。但是人均收入及人均消费支出均排在江苏省第五位，说明镇江是一个具有相当消费能力的城市。,数据来源于2007、2008、2009政府国民经济与社会发展统计公报,城市及区域概况,镇江城市概况,/城市经济,镇江GDP增长情况（亿元）,镇江人均支出增长情况（元）,镇江人均收入增长情况（元）,从镇江近3年发展情况来看，GDP总量及人均收入支出均呈两
4、位数的增长，GPD增长率为17%，人均收入及支出增长率分别为11%、13%，可见居民消费意愿与潜力强劲。总体而言，镇江经济虽起步较晚，但发展迅速。,数据来源于2007、2008、2009政府国民经济与社会发展统计公报,城市及区域概况,镇江城市概况,人口结构,江苏省老龄人口占比9.2%左右，镇江市老龄人口占比仅为8.7%，低于全省老龄人口平均值，城市年龄结构呈现年轻化。此外，镇江市城区行政划分的三个主要区域：丹徒区、京口区、润州区，润州区为新兴发展城区，目前人口占比相对较小，但是润州区为政府重点规划区域，人口增长幅度较大，增长率较高。,城市及区域概况,镇江城市概况,/交通资源-大交通,城际铁路、
5、京沪高铁镇江站的建成不仅拉近了沪宁线各个城市间的距离，同时也将拉动城市的快速发展，有利于长三角城市一体化。,大交通，大流通,沪宁高铁,城市及区域概况,镇江城市概况,/交通资源-小交通,万达广场位于镇江市主城区，与镇江客运中心、南京禄口机场候机楼、城际高铁镇江站隔路相望。四条城市主干道环绕四周。紧邻政府规划新的行政办公中心。具有良好的交通优势和展示效果。,客运中心,南京禄口机场候机楼,城际高铁,城市及区域概况,镇江市城市功能规划为以下几大板块，分别为：物流区、工业园区、行政商务区、商业服务区、旅游风景区。万达广场位于政府规划新的行政商务区与老的商业区结合处，具有良好的区位优势。,城市及区域概况,
6、镇江城市概况,数据来源：镇江民政局网站,万达广场,1,项目定位与规划,城市及区域概况,镇江商业概况,步行街规划,2,3,4,SWOT分析,5,竞争商业概况,百货（以零售为主） 主题商业街区 大型卖场,1.镇江八佰伴 2.镇江商业城购物广场 3.镇江商业城 4.太和广场 5.第一楼街 6.金山宝地 7.龙吟坊 8.红豆商业广场 9.大润发 10.农工商 11.欧尚 12.沃尔玛,万达 广场,竞争商业概况,竞争商业概况,八佰伴,开业时间：2010年1月29日建筑面积：14万平方米营运团队：华地集团业态规划：零售、餐饮、娱乐运营模式：扣点+租金,竞争商业概况,淑女装：马斯菲尔、 卡迪岱尔、欴姿、EP
7、,少淑女装、女包：百家好、依恋、 MINDBRIDGE、TIMEROAD等,男装：迪赛、ELLE、迪莱、 杰克琼斯、斯莱德等,休闲、儿童：三叶草、levis、 班尼路、paw in paw 等,小家电、床用：罗莱、 LOCK&LOCK、梦兰等,餐饮：毕加索助（4F)、左右山多士（7F）、 川味观（3F）、悠仙美地（7F）、 润记港式茶餐厅（7F）必胜客（1F） 影院：大地影院，正在试营业,国际名品：欧米加、万宝龙、 登喜路、施华洛氏奇等,1F,2F,3F,4F,5F,6F,其中1F-6F均有餐饮,八佰伴优劣势,优势1.“八佰伴”在镇江的品牌影响力大； 2.品牌较丰富、档次较高，选择性较强； 3
8、.灵活的营运及营销推广模式； 4.位于主商圈内，人流量大。劣势1.在老城区内，外环境较差； 2.业态较为单一； 3.商业空间设计不精细；,竞争商业概况,镇江商业城,开业时间：1996年5月1日建筑面积：3万平方米营运团队：镇江商业城运营模式：扣点物管费用：无,二楼：女式服装 OWNS，铂玺，杰西，名典屋，天意，臣枫，丽莱，哥弟，玖姿， 敦奴，凯莉米洛，玛丝菲尔，维尔金娜，EP，I，LOUISM， 盛世佳人，世纪海豹族，高田，JAKET，天娜吉尔，ICICLE， 可可尼，妃格莱尔，DNADA，福太太，倩云，法拉瑞西，钡萱， BSIQI，陶玉梅，荣萍，ESE，GJAMEI，DIFEENA，欧陆天使
9、。 迪昆希，雅丽丝。,一楼：精品服饰 珠宝首饰 化妆品 钟表眼镜 烟酒食品 化妆品：欧泊莱，H2O，欧莱雅，兰芝，蝶妆等 精品：BOSS，雅格狮丹，奥德臣，法国都彭。 钟表：罗西尼，瑞士拜戈表，英纳格，天梭，依波，西铁城等。 黄金珠宝：周大福，明牌，金至尊，上海老庙，中国黄金，周大生等。 滋补品：晟海洋滋补，北京同仁堂。,三楼：男式服装 金利来，九牧王，卡帝乐鳄鱼，浙江鳄鱼，七匹狼，杰凡尼， 法鳄，沙驰，斯卡图，皮尔卡丹，威诺迪蒙，老人头，ELLEHOMME， 培罗蒙，保罗圣兰，赛丹，美洲虎，路易诗兰，比华利保罗， 堡尼，柏郎亚高，郎维高，迪莱，康斯威尼，潘尼丹伦，佳乐喜， 卓凡亚诺。 衬衫，
10、男裤：太平鸟，开尔，虎都，青苹果，维克多，红豆，海派， 范尼柯，郝捷伦。,四楼：羊绒羊毛衫 都市配饰 时尚休闲服饰 Lee，杰克琼斯，马克华菲JEANS，ONLY，VEROMODA，ELAND， 秋水伊人，遐逸，普普风，太平鸟，江南布衣，艾格，曼娅奴， ES，艾格周末，南梦，汤尼俊士，ETAMHOMME，坚持我的，比茵， 卡宾，佐丹奴，西格赛靓，雪莲伊梦，海尔曼斯，梦特娇， 金利来，日神，贝加尔,五楼：男女皮鞋 运动服饰 耐克，阿迪达斯，接吻猫，百田森，vanssi，哈森，漂亮宝贝， 杰森米娜，老人头，花花公子，花雨伞，milanshow，欢腾，奥卡索， 布莱希尔顿，法拉莉，金利来，柯尔，星期
11、六，safiya，天美意， 千百度，百丽，百思图，思贝蒂，莱思丽，老烟斗，卡帝乐，苹果， 马球协会，大洋洲袋鼠，万里，奥康，森达，靓女，康莉，七匹狼， 山百惠，森达公主,六楼：儿童用品 家居内衣 小依恋，PAWINPAW，361，芝麻开门，balabala，丽婴房， 萱泽，BOB，卡拉贝熊，NBA，小耐克，小阿迪，梦特娇，精典泰迪， 马拉丁，贝蒂，OURQ，宜贝，颗颗树，雅多，安奈儿，迪迪鹿， 盈湖，LS，骆驼，博士蛙，十月妈咪、迪士尼。 家居内衣：鄂尔多斯，美标，达尔丽，绿嘉，梦特娇，雪竹， 三枪，北极人，猫人，舒雅，皮卡，卡帝乐,商业城优劣势,优势1.镇江当地老百货，在消费者心目中具有根深
12、蒂固的影响； 2.老商业中心点位置。劣势1.硬件设施陈旧； 2.交通受阻，停车不方便，仅有33个停车位； 3.单体百货店，招商渠道狭隘单一； 4.品牌定位偏中年化。,1,项目定位与规划,城市及区域概况,镇江商业概况,步行街规划,2,3,4,SWOT分析,5,1F国际名品街,服装：以名品服装集合店、年轻时尚女装为主 餐饮：连发洋快餐、商务咖啡馆 配套：珠宝、腕表、数码、化妆品集合店、高档饰品、面包房,餐饮,服饰,配套,2F时尚精品街,服装：以成熟女装、男装休闲、童装为主； 餐饮：连发洋快餐、商务咖啡馆 配套：箱包、饰品、眼镜、文具、家居家饰、儿童游乐、美体美发,餐饮,配套,服饰,3F快乐美食街,
13、配套：水吧、烟酒、轻食 餐饮：连发洋快餐、多国料理、各大菜系、风味小吃,目录,配套,餐饮,1,项目定位与规划,城市及区域概况,镇江商业概况,步行街规划,2,3,4,SWOT分析,5,1.万达品牌具备强大的影响力和号召力 2.万达广场定位精准，业态丰富，规划合理 3.成熟的运营管理团队 4.雄厚的资金实力 5.便利的交通，充足的停车位 6.高档的购物环境，超大体量的外广场,1.项目周边有多个在建商业项目，目前环境卫生情况一般2.本地大型商贸企业较少，品牌引进程度不足,W,S,1.城市发展，消费升级，已有商业无法满足消费者需求，为新建商业体提供了更多的商业机会 2.镇江人均商业面积供应欠缺，为新建
14、商业提供了更多的消费需求 3.新建商业如果能满足中高端人群的消费需求，将使得前期的外流消费（南京与上海）回流 4.目前镇江缺乏多业态的商业中心，万达的进驻填补了镇江商业的空白。,O,T,1.以租赁的形式合作经营，本地商户需要一定的适应期2.近期有较多综合商业体 在建，可能会形成竞争,SWOT交叉分析,SO：依靠内部优势，利用外部机会把握镇江城市及商业升级这一契机，依靠万达的品牌、资金及运营管理优势，开发商业。 ST：利用内部优势，回避外部威胁依靠集团强大的招商团队和丰富的品牌资源储备，不断选择和优化竞争力强、抗风险能 力强、运营能力强的品牌，主动调整，引领市场，抢占先机，与同行拉开距离。WO：利用外部机会，克服内部弱点城市发展和消费升级为新商圈的形成带来机会，商圈的辐射范围扩大，对项目周边缺 乏业态支撑形成补充；城市综合体多业态的布局规划，弥补了零售业态单 一的弱点。WT：减少内部弱点，回避外部威胁百货主力店的入驻，丰富了零售产品线，与百货主力店的错位经营，精准定位，做大做强其他产品线，互相补充，共同发展与提升，增强竞争力和抗风险能力，扩大市场 占有率。,Thank You!,
