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1、,温州市瑞安项目定位研究,五洲国际商业地产策划有限公司,2013.3,前言考虑到瑞安五洲国际项目目前的实际进度和现需解决的核心 问题，本次工作开展以项目总体定位方向为主要汇报内容，以满 足项目前期设计方案的需要，项目的业态划分和营销策略需进一 步深入市场分析后做出专题报告！,目录 第一部分：城市宏观分析 第二部分：区域发展规划 第三部分：专业市场调研 第四部分：商贸机会业态 第五部分：项目总体定位,一、城市区位和交通,解读：瑞安的交通始终是制约瑞安城市扩散性发展的重要障碍，瑞安作为温州模式的发源地，未能形成义乌类型世界性的商贸中心，交通问题是不可回避的问题；,瑞安地处浙江东南沿海，是浙江重要的
2、现代工贸城市、历史文化名城和温州大都市区南翼中心城市。瑞安是国务院确定的首批14个沿海经济开放区之一，全市陆域面积1271平方公里，海域面积3037平方公里，辖5个镇10个街道，总人口142.47万人。,瑞安交通便捷，区位优势明显。具有高铁、高速、国道、省道、航运等综合交通优势，温州机场近在咫尺，温福铁路、甬台温高速公路、104国道穿境而过，龙丽温高速公路，区位优势凸显。,二、城市地位,历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/5，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富 工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及
3、其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、 “中国包装机械城”等11张国字号工业金名片。,二、城市发展经济基础,解读： 瑞安为温州市的一个县级市，2011年其GDP排名温州市第三，实现地区生产总值521.7亿元。其GDP增长率为14.1%，较2010年增长速度所减慢。,2011年温州市各区域GDP对比,解读： 全年实现社会消费品零售总额217.89亿元，增长18.1%；位居温州首位，在整个浙江排名第五。,解读： 2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中主导产业为汽摩配、机械电子
4、、高分子合成材料及其制品。,三、城市发展产业基础,2011年全市生产总值521.71亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，低于温州平均水平0.3个百分点。其中第一产业增加值17.96亿元，比上年增长3.7%；第二产业增加值263.39亿元，比上年增长8.4%；第三产业增加值240.36亿元，比上年增长10.5%。按户籍人口计算，我市人均生产总值43445元，折合6726美元。,四、城市居民投资基础,解读： 2011年末户籍总人口142.47万人，与同属温州的乐清接近，为地级市绍兴的近50%； 居民可支配收入，瑞安高于对比城市，与直辖市相比，仅低于上海；,瑞安与典型浙江百强县核心指标对比,五
5、、城市投资建设基础,从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势； 房地产占固定资产比例达35.6，高于浙江省平均水平。,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,六、商品房销售价格基础,从历年的商品房去化看， 瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年水平。,说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局,是爽,结论1,成,结论2,结论3,瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。,城市概况小结,瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础，房价经过前期的调整已经基本平稳。,虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提
6、供了一定支撑，受调控影响，目前房价已经回落到09年水平。,目录 第一部分：城市宏观分析 第二部分：区域发展规划 第三部分：专业市场调研 第四部分：商贸机会业态 第五部分：项目总体定位,一、温州城市规划,瑞安中等城市 瑞安中等城市由城关和塘下两个片区组成。在产业发展方向上强化高技术产业和第三产业的发展。第二产业要逐步由劳动密集型向技术密集型、资本密集型转移，依靠飞云江的港口条件，建设具有较强实力的区域性工业基地，成为带动飞云江流域发展的龙头。瑞安的城市性质确定为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。 瑞安市城市人口发展到约36万人。规划远期2020年瑞安市和塘下连成一体，纳入温州都市区，是组成温
7、州都市区的瑞云片区，片区的城市人口将发展到70万人左右。,温州市城镇体系规划以市域东部沿海交通线为主发展轴；沿瓯江、飞云江、鳌江为次发展轴；以省道仙清线、分泰线为第三发展轴。主发展轴联通温州市区、乐清、瑞安、龙港鳌江四个城镇密集区，其轴线带动整个区域发展；二、三级发展轴则通过水运，公路交通带动内陆山区的社会、经济和城镇发展,一、温州城市规划,二、瑞安城市规划,规划中心城区远景形成“一心两岸三片多点”的空间结构： “一心”：一个与大城市规模档次相对应的城市新中心区； “两岸”：城市跨越飞云江南北两岸发展； “三片”：北部组团、中部组团和南部组团； “多点”：城市在沿袭既有各镇的社会结构基础上发展
8、。,二、瑞安城市规划,北进为城市居住生活区的发展方向， 项目所处的站前区域将成为未来城市中心的重要部分。,瑞祥新区,飞,江,本案,城市的主要发展为“北进、东扩、南移” 城市居住生活区主要向北发展，目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始，并会成为未来的城市中心。 东面主要是经济技术开发区，东扩主要是工业的东扩； 向南需跨越飞云江，飞云江南面地形狭长，城市发展受地形的限制及行政区划的影响，主要依托火车站形成站前商贸物流区。,二、瑞安城市规划,本案,是爽,结论1,成,结论2,瑞安作为温州经济较好的区域之一，在未来温州的城市发展中占据重要的地位，为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。
9、,城市概况小结,项目所处片区属于规划中的飞云南片区，毗邻火车站，为浙南闽北重要的交通物流枢纽，具备发展商贸物流得天独厚的条件；,目录 第一部分：城市宏观分析 第二部分：区域发展规划 第三部分：专业市场调研 第四部分：商贸机会业态 第五部分：项目总体定位,一、总体市场分布,仲容路建材,汽配,瑞安商城,解放路五金,解读： 瑞安的专业市场以瑞安商城为龙头，零售类专业市场较为发达，目前五金、建材、家居、汽配等专业市场还处于自发形成阶段，以小规模市场和临街街铺为主，多数为民房，无统一规划市场。,装饰建材,装饰建材,装饰建材,五金机电,五金机电,五金机电,五金机电,汽车配件,汽车配件,市场总结,解读： 瑞
10、安目前的专业市场成规模的除了约12万平米的瑞安商城外，五金机电约20000-30000平米，家居建材接近70000平米，汽车配件以临街经营为主约23000平米。,是爽,结论1,成,结论2,结论3,瑞安商城是与义乌小商品城齐名的商业市场，目前老城区的市场经营已经陷入瓶颈，除零售外的业态逐步在往飞云江南岸迁移（项目对面）。,城市概况小结,瑞安目前尚不存在统一规划的建材、五金、汽配等专业大型市场，多数以临街和自发形成的经营市场为主，瑞安市场迫切需要统一运营市场的出现。,瑞安传统产业形成的塑料、胶鞋、汽摩配等专业市场随着产业的升级转移已经不复往日的辉煌；,目录 第一部分：城市宏观分析 第二部分：区域发
11、展规划 第三部分：专业市场调研 第四部分：商贸机会业态 第五部分：项目总体定位,核心观点： 、瑞安建材装饰材料零售市场基本处于二次整合阶段，目前存在自发形成的小型经营聚集区、临街经营散户，尚未形成较为集中的经营场所，在此基础上，随着需求的逐步扩大，瑞安建材的经营户和消费者都需要有个综合性的市场来满足日益提升的需求；,家居家具批发市场，主要是已自发形成的独栋展厅为主分散形成的一些经营网点，这些网点品牌单一；但是此类业态进驻，需要考虑到项目整体形象的提升和整合？！需引进类似红星美凯龙、月星家居、居然之家等等类似品牌卖场来介入，抢占市场制高点；,由于瑞安商城在瑞安零售专业市场的一家独大，其优越的地理
12、位置和历史优势，因此瑞安商场长期存在承担了“服装”、“小商品”类的相当比例的市场份额，因此发展此类物业难度相对艰难；,一、市场业态综述,五金批发市场，主要是塘下和解放路两个集中区域，以便利的交通条件和产业的就近需求为生存基础，因如此类业态的困难是改变此类经营户的经营习惯，需要行内龙头业主的带动，五金业态可做为项目的补充；,根据前面分析，总体上瑞安商贸业态属于比较初级阶段需要升级换代，重整整个商贸物流行业机会众多，作为五洲国际瑞安项目，在宏观环境相对有利情况下，如何选择最能够匹配我项目一期销售、招商需求，同时又能满足整体项目功能定位和后续发展要求的最有效、最佳的业态选择或组合是我们从瑞安主流市场
13、分析后才能判定的；,二、市场业态机会,从市场商贸业态自身发展状况来看，“建材装饰材料” 、“家居家具”、 “五金机电”、“汽车配件”为目前最为可行的业态选择方向；由于上述业态目前经营面积受到市场建筑形态限制，因此，实际招商时，上述业态可以根据实际需求进行调整；,目录 第一部分：城市宏观分析 第二部分：区域发展规划 第三部分：专业市场调研 第四部分：商贸机会业态 第五部分：项目总体定位,一、项目本体分析,消费群,竞争,产业,市场,项目定位,业态定位,市场定位,功能组合,需求,客群定位,档次定位,二、项目总体定位逻辑,已经分析完成,项目核心商贸交易功能将主力发展：家居家具、建材装饰材料（管材型材）
14、、五金机电（刀量具）等几大主力消费品业态，集“产品交易、物流配套、商务办公、精品公寓、网上交易、产业服务”等功能复合型商贸城，打造瑞安市一级生产生活消费品批发市场集群，满足人民一站式采购需求！,二、项目总体定位,首期商品交易区： 第一批：建材装饰材料第二批：五金机电 首期大型展厅区：高端建材家居卖场（红星美凯龙）,三、项目首期定位,主案名： 五洲国际商贸城 主定位语： 瑞安一站式商贸批发总站,三、项目市场定位,附：瑞安产品设计策略,技术指标要求 -商业部分净用地面积约154.47亩。 -用地容积率2.3。 -建筑密度：55% -建筑高度不限。建议交易区商业不超过两层，临街局部可做六层;展厅部分
15、四层。 -绿地率控制10%，但设计应充分考虑景观需求。,附：瑞安产品设计策略,由于产品规划方向基本确定，现只针对产品设计细节建议：交易区部分：街铺按二层设计，商业形式为一托二（一、二层楼用楼板分开，室内楼梯上下）；建筑尺度控制标准为开间3.6 米，进深8 米；楼层层高：一层高度6m，二层高度3.6m；内部通道宽度控制：主通道16 米，其他部分12 米，垂直方向通道10 米街铺内部道路需充分考虑机动车、摩托车及自行车的摆放要求，并考虑车流流线的通畅性要求；展厅区部分（具体按照红星美凯龙要求）：考虑到展厅需配置地下停车库，因此建议展厅建筑柱网：以8.4*8.4 米为准；展厅按四层设计（另含一层地下室），单一展厅根据地形状况控制面积；展厅楼层层高：一层层高5.4 米，二、三、四层高5.2 米；地下室层高应考虑地下停车设置要求（满足地下停车指标）,汇报完毕 谢谢,
