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1、第七章,主要内容,7.2 资源税的筹划,7.3 房产税税的筹划,7.4 城市土地使用税的筹划,7.5 印花税的筹划,7.6 车船税的筹划,7.7 车辆购置税的筹划,7.8 契税的筹划,7.1 土地增值税的筹划,7.1 土地增值税的筹划,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。,思考：扣除项目有哪些？,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房转让），包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。 （2）房地产开
2、发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等开发间接费用。 （3）房地产开发费用（适用新建房转让）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 （4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让），包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。 （5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）。从事房地产开发的纳税人可以加计扣除上述（1）、（2）两项金额之和的20%。,思考：扣除项目有哪些？,7.1 土地增值税的筹划,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,7.1 土地增值税的筹划,纳税人有下列情形之一的
3、，按照房地产评估价格计算征收：,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,土地增值税实行四级超额累进税率,7.1 土地增值税的筹划,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,7.1 土地增值税的筹划,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,土地增值税的税收优惠有哪些？,提示：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 还有？,7.1 土地增值税的筹划,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,7.1 土地增值税的筹划,税收优惠政策 （1）纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 （2）因国家建设需要依
4、法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 （3）对个人转让房地产的一些免税政策: 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （4）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,7.1.1 土地增值税的主要法律界定,土地增值税的筹划空间,7.1 土地增值税的筹划,7.1.2 土地增值税的筹划空间,利用房地产转移方式进行筹划 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。从这个定义可以看出，征收土地增值税必须满
5、足三个判定标准：仅对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅对转让房地产并取得收入的行为征税。 房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来规避缴纳土地增值税。例如，房地产所有人通过境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业，虽然发生了权属的变更，但是房地产所有人并没有因为权属发生转让而取得任何收入，因而不属于土地增值税的征税范围。再如，房地产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金等，但由于产权没有发生转让，因而不属于土地增值税的征税范围，无需缴纳土地增值税。,7.1 土地增值
6、税的筹划,7.1.2 土地增值税的筹划空间,通过控制增值额进行筹划 土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额，以避免税率级次的爬升而适用较高档次的税率。由于增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，所以控制增值额筹划包括收入筹划法和成本费用筹划法。,7.1 土地增值税的筹划,7.1.2 土地增值税的筹划空间,1.收入筹划法 收入筹划法是指通过降低销售收入来降低增值额，以达到土地增值税税收筹划的目的。一方面是收入分散筹划，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离（比如房屋里面的各种设施），从而使得转让收入变少，降低纳税人转让的土地增值额。另一方面是增值
7、率临界点筹划，即增值额在临界点附近时，通过降低收入来降低增值额，以避免税率级次的爬升而适用较高档次的税率。 2.成本费用筹划法 成本费用筹划法就是最大限度地扩大成本费用列支比例降低增值额，以达到土地增值税税收筹划的目的。当然，这种筹划应有一定的限度，无节制任意扩大的后果是导致税务机关的纳税调整，最终得不偿失。 比如对于房屋装修的的处理中，可以对房屋进行装修之后再销售，这样装修费用可以作为成本费用的一部分据实扣除以及加计扣除，达到节税的目的。,7.1 土地增值税的筹划,7.1.2 土地增值税的筹划空间,利用税收优惠进行筹划 现行税法规定，如果纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发，应当分别
8、核算增值额；未分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠。纳税人可以充分利用这一税收优惠政策进行筹划，在确保能够分开核算的情况下，将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，获得税收利益。,7.1 土地增值税的筹划,7.1.2 土地增值税的筹划空间,7.2 资源税的筹划,资源税征税范围包括矿产品资源（原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色矿原矿、有色金属矿原矿）和盐资源。,资源税的征税范围,7.2.1 资源税的主要法律界定,另外，根据关于全面推进资源税改革的通知(财税201653号)的有关规定，从2016年7月1日开始，在河北
9、省开展水资源税改革试点工作，将地表水和地下水纳人资源税的征税范围。纳税人为利用取水工程或者设施直接从江河、湖泊(含水库)和地下取用地表水、地下水的单位和个人。,资源税的计税依据,实行从价定率的以销售额作为计税依据。销售额是指为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。实行从量定额征收的以销售数量为计税依据。,7.2 资源税的筹划,7.2.1 资源税的主要法律界定,资源税的应纳税额,实行从价定率征收的 应纳税额=销售额适用税率实行从量定额征收的 应纳税额=课税数量单位税额 代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量适用的单位税额,7.2 资源税的筹划,7.2.
10、1 资源税的主要法律界定,资源税的税收优惠,（1）开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。 （2）对油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气免征资源税。 （3）纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。 （4）对符合条件的采用充填开采方式采出的矿产资源，资源税减征50%；对符合条件的衰竭期矿山开采的矿产资源，资源税减征30%。 （5）对鼓励利用的低品位矿、废石、尾矿、废渣、废水、废气等提取的矿产品，由省级人民政府根据实际情况确定是否减税或免税，并制定具体办法。 （6）国务院规定的其他减税、免税项目。,
11、7.2 资源税的筹划,7.2.1 资源税的主要法律界定,资源税的筹划空间,7.2 资源税的筹划,7.2.2 资源税的筹划,7.2 资源税的筹划,7.2.2 资源税的筹划,案例76 利用综合回收率和选矿比的税收筹划 某个体户生产煤炭并连续加工生产某种煤炭制品。由于其采用的加工技术相对落后，使得产品的加工生产综合回收率相对同行业企业低，因而可用这种方法进行筹划。具体筹划过程如下：在确知自己企业综合回收率相对较低的时候故意不提供或不准确提供应税产品销售数量或移送数量。这样，税务机关在根据同行业企业的平均综合回收率折算应税产品数量时，就会相对少算课税数量。这里假定该企业生产出的最终产品有1 000吨，
12、同行业综合回收率为40%，该企业的综合回收率为25%，则实际课税数量应为4 000吨（=1000 25%），而税务机关最终认定的数量为2 500吨（= 1000 40% ）。由于目前煤炭资源税采用的是从价定率征收方法，因此在煤炭单位售价不变的情况下，课税数量的减少将会明显减少应纳资源税额。,7.3 房产税的筹划,房产税以房产为征税对象。 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。,房产税的征税范围,7.3.1 房产税的主要法律界定,7.3 房产税的筹划,房产税的纳税人是征税范围内的房屋产权所有人。其中： （1）产权属于国家所有的，由经营管理的单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个
13、人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 （5）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照 中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,房产税的纳税人,7.3.1 房产税的主要法律界定,房产税的应纳税额,实行从价计征的 应纳税额=应税房产原值 （1-扣除比例） 1.2%实行从租计征的 应纳税额=租金收入 12%（或4%）,7.3 房产税的筹划,7.3.1 房产税的主要法律界定,房产税的税收优
14、惠,（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （5）经财政部批准免税的其他房产，如房屋大修连续停用半年以上的，在大修期间可免征房产税。,7.3 房产税的筹划,7.3.1 房产税的主要法律界定,房产税的筹划空间,7.3 房产税的筹划,7.3.2 房产税的筹划空间,利用税收优惠筹划 房产税作为地方税种，税法规定了许多政策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；纳税人因房屋大修导致
15、连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。合理划分房产原值筹划 房产原值是指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值是房产税筹划的关键。,7.3 房产税的筹划,7.3.2 房产税的筹划空间,案例78 合理划分房产原值筹划 某企业有一块占地面积为20000平方米的土地，每平方米平均地价为2万元，土地上的厂房、仓库和办公楼建筑总面积为10200平方米，房屋价值
16、总计为55000万元。由于该块土地的宗地容积率为0.51（=10400/20000）。因此，该企业应将该块土地的价值全额计入房产原值。当地房产税原值减除比例为20%，那么该企业每年应缴纳的房产税为（55000+200002）（1-20%）1.2%=912万元。 假如该企业对仓库进行适当改建，使厂房、仓库和办公楼的建筑总面积减少至9500平方米，那么该块土地的宗地容积率降低为0.475（=9500/20000），低于0.5。按照税法规定，该企业只需按建筑建筑面积的2倍计算土地面积并据此计入房产原值，这种情况下该企业每年应缴纳的房产税为（55000+950022）（1-20%）1.2%=892.8万元，与原来相比每年可以少缴19.2万元房产税。 现行税法规定，对按照房产原值计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价；对于宗地容积率低于0.5的房产，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此计入房产原值。而对于宗地容积率高于0.5的房产，则需要按照地价全额计入房产原值计征房产税。因此，企业可以合理地对现有房产进行适当改建，以降低宗地容积率至0.5以下，进而减少应交房产税。此外，在宗地容积率低于0.5的情况下，建筑面积越小，宗地容积率越低，所纳房产税越少，因此在可能的范围内降低宗地容积率，是节约房产税的一个有效方法。,
