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1、万科金色名郡 产品 小区规划 强度排列分析案例,万科江淮项目地块容量及产品形态分析报告汇报目录,项目用地前期概况,用地区位,用地周边现状,设计限定条件,规划限定条件,规划相关法规,强排 多方案 比较,强排基础方案,强排布局方案介绍,产品形态调查分析,合肥市场主要楼盘户型分布,户型介绍,多方案比对,推荐方案选择,户型分析,分析结论,合肥地方法规，强排法规依据,为强排户型提供平均进深依据,结论,PART1 项目用地前期概况,用地区位介绍,区位图,用地现状,105医院,电信大楼,用地北界,加油站,五里墩高架,PART2 设计限定条件,相关法规,附图一,规划指标,总用地面积：116337平方米（含代征
2、道路600平方米）其中住宅用地：101737平方米商业用地：14000平方米住宅地块容积率：3.30商业地块容积率：5.50绿地率：40%,让城市一级道路20M（附图一） 建筑间距：正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑高度0.5倍 沿街条式住宅建筑长度不超过60米（规划局内部规定） 日照测算：满足其居室大寒日2h满窗日照；建筑退让：退让基地北面20M，东西面8M，南面10M，退 消防间距：高层建筑间13m；高层与多层间9m； 特殊规定：南面界线为与拟建高层建筑平面外截的大寒日8时及16时太阳
3、方位角（57）控制线，北面界线为拟建高层建筑高度的1.0倍，最大不超 过100米；东面、西面界线为遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。上述阴影范围以外的建筑不进行日照分析。（附图二）北面界线为与被遮挡建筑平面外截的大寒日8时及16时的太阳方位角（57）控制线，南面界线为最高遮挡建筑高度的1.0倍，最大不超过100米；东面、西面界线为最高遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。（附图三）,合肥规划特殊法规,建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在符合消防卫生交通等有关规定的前提下，可按每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加3平方米的建筑面
4、积，但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积的百分之二十。增加容积率的鼓励性措施：酒店式公寓：在合肥规划中，住宅用地中可考虑部分酒店式公寓；指的按酒店式管理，可按单元式出租、出售的公寓，满足公共建筑的消防要求，允许少量（30%以内）单元降低日照要求，可按居住建筑处理。,PART3 产品形态调查分析,收集户型示意图,一梯三户户型,建筑面宽：29.3m,平均进深：10.6m,绿地海顿公馆高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：29.4m,平均进深：10.0m,绿地海顿公馆高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：31.5m,平均进深：12.5m,绿地海顿公馆高层户型,一梯五户户型,建筑面宽：30.6m,平均进深
5、：11.0m,绿地海顿公馆高层户型,一梯两户/三户户型,建筑面宽：29.4m,平均进深：15.4m,绿地玉兰公寓高层户型,建筑面宽：27.2m,平均进深：15.2m,一梯六户户型,建筑面宽：28.1m,平均进深：15.4m,绿城玉兰公寓高层户型,一梯二户户型,建筑面宽：23.6m,平均进深：14.3m,绿城百合公寓高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：28.5m,平均进深：13.8m,绿城百合公寓高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：27.4m,平均进深：13.0m,碧水源高层户型,一梯六户户型,建筑面宽：36.0m,平均进深：14.6m,碧水源高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：23.6m,平均进深：
6、13.0m,滨湖品阁高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：29.3m,平均进深：11.8m,滨湖品阁高层户型,一梯三户户型,建筑面宽：21.8m,平均进深：13.1m,滨湖品阁高层户型,一梯四户户型,建筑面宽：30.8m,平均进深：11.5m,滨湖品阁高层户型,合肥楼盘高层住宅一梯六户以上户型较少。,结论,合肥市高层住宅以一梯二户和一梯三户为主，面宽做到26m左右。,各楼盘平均进深如下：,依上推出合肥地区高层户型平均进深为12.6米左右，以此作为强排结论依据。,合肥地区品牌楼盘高层住宅一般以二种户型为主，如一梯二户和一梯三户结合 等；很少有三种及以上形式。,典型户型拼接分析,结论,得出可能的典型户
7、型组合方式如下,一梯四户排布组合（三种）,平均面宽34米,平均面宽37米,平均面宽44.5米,一梯三户排布组合（五种）,平均面宽32.3米,平均面宽33.7米,平均面宽30米,平均面宽36米,平均面宽28.5米,典型户型拼接分析,结论,得出可能的户型组合方式如下,一梯两户排布组合（一种）,平均面宽27.5米,影响户型的地块条件,基地地块东西向较长，面宽资源丰富。,所处区域为合肥最好“学区” 。,用地北界沿主干道，城市交通噪音影响。,位于市区繁华地段，对高品质大户型有一定需求 。,基地地块东西向较长，考虑采用大面宽户型，提高住宅品质。,考虑以“学区房”为卖点，增加90平米户型比重。,用地北界可考
8、虑一梯多户的大进深住宅提高用地效率。,在景观较好处考虑140平米以上一梯两户大户型，提高小区档次。,对应方案策略,PART4 强排多方案比较,强排基础数据分析,在强排数据分析基础上，结合用地现状，合肥规划要点综合分析,综合多层，小高层，高层分析,比较容积率的结果，排除多层，小高层，纯粹高层分析,条式分析,塔式分析,条塔式结合分析,在达到规划容积率3.3的前提下，该用地有做多层的可能性。,结论,结论,结论,三排两列条式,三排三列条式,三排四列条式,三排五列条式,三排三列塔式,容积率：6.29,在满足相关法规退让以及日照前提下，找出条式塔式极限强排需要的最小用地尺寸：,高层多层组合四排,9F,34
9、F,高层多层组合五排一,6F,34F,高层多层组合五排二,6F,34F,高层（34F）结合多层（6F，9F）分析结果，该用地有做可以做一部分价值高的多层的可能性。,结论: 沿北面布置高层，利用高层围合内部空间，可在内部开发产品价值高的多层产品。 也可在A区适当的考虑花园洋房产品，区分AB区产品定位，使得产品多样化。,条式强排方案一,条式强排方案二,条式强排方案三,条式强排方案四,条式强排方案五,条式强排方案六,条式强排方案七,条式两排沿100米布局,条式三排沿100米布局,条式强排方案汇总,条式高层（34F）强排分析结果,强排一,强排二,强排三,两排压100m,结论一：板式两排，可做大中心景观
10、绿地，课提高局部产品价值。,强排四,强排五,三排压100m,结论二：板式三排，均匀布置产品，形态单一但均衡。,结论三：板式两排，沿北面退让空间，做景观或商业，可提高局部产品商业价值，但降低住宅产品的价值。,结论四：两排，沿南面退让，可做万科特色前townhouse户型。,塔式双排,380800,624400,5.39,5.16,塔式三排1,塔式三排2,塔式高层（34F）强排分析结果,塔条结合双排一,塔条结合双排二,塔条结合双排三,塔条结合双排四,塔条结合双排五,塔条结合双排六,塔条结合三排一,塔条结合三排二,塔条结合三排三,塔条结合三排四,塔条结合三排五,塔条结合两排100米一,两排100米二,塔条组合方案汇总,塔条结合高层（34F）强排分析结果,结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。,结论二：板塔结合，结合办公和商业适当做Loft，但存在一定的报批风险。,结论三：板塔结合，三排，均匀布置产品，产品形态均衡多样化，景观分布不集中。,综合比较,综合比较结果显示，厚塔和板式结合双排六产生的容积率最高，但通过第三章节对合肥市场户型调查分析结果显示，厚塔在合肥市场具有很大的风险性，需慎重抉择。,
