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1、美地行服务案例,新城控股青浦吾悦广场,项目解读,Version：CN 2014-08-1,1,青浦吾悦广场,青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀,山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、,餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万，总建面积约,16万，其中自持商业约13万，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商,业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，预计于2014年12月底盛大开业。,2,青浦吾悦广场,3,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺销售,项
2、目推广,附：盈利模式分析,4,项目区位,项目位置：上海青浦区漕盈路、淀山湖大道交汇处 项目用地南临淀山湖大道，北至盈浩路，东临漕穗 北路，西至漕盈路,周边G318、G50、S58、G1501高速交通,距青浦老城区核心直线距离约2公里；,17号地铁全面规划，双地铁站交汇处，离新城,站及漕盈路站步行约10分钟，属于地铁周边商业处,于“一城两翼”黄金枢纽，坐拥传统商脉城中路， 位于市政规划核心、咽喉要地,5,3公里内人口分布,所在区域是青浦城区 未来规划居住的核心 板块，区域大片住宅 规划，常住人口基数 可观，周边在建的新 兴项目包括住宅小区、 别墅等,高消费人群云 集, 1公里内常住人口 约3万，
3、3公里内辐射 人口达60万。,3km,约60万,1km,约3万,6,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺销售,项目推广,盈利模式分析,7,项目基本规划,占地：约4.63万; 总建：约16.19万，,（其中地上约为9.26万，地下约为6.93万）,规划: 商业、金街商铺及商务 酒店等产品,8,项目基本规划,“体验型商业主导的室内购物中心+室外购物步行街”的商业组合,9,项目规划分析,青浦区无大型商业综合体，无纯商业面积高于15万平米以上的大型城市综合体。,青浦区核心商圈的商铺基本满铺经营，好地段街铺稀缺，城市步行街商铺稀缺,可售商铺面积仅约2.3万平米,市场稀缺性,U/
4、NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shanghai,10,项目规划分析,“七得”规划,看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住,11,项目规划分析,看得见：临盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕穗北路主干道，视野开阔，立面效果及亮化系统外观,时尚昭示性好,进得来：东南西北都紧邻主干道，3个机动车入口，3个人行入口；从各方向、各主干道都可进入室,外步行街及大商场,停得下：机动车1509个车位，车位充足,逛得爽：商业分层业态规划清晰，各业态分布集中合理，内场标识清楚,流得动：各层都以连廊的形式连
5、通大商业，直梯与滚梯相互配合，确保人流流动,切得好：产品分割以小面积为主；三楼赠送露台，附加值高,撑得住：电梯、电力、中央空调等基础设备配置标准高，支撑高人流量,看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住,12,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺销售,项目推广,盈利模式分析,13,项目市场定位,打造上海市青浦核心区新的商业地标,在青浦区引进最新的商业模式,成为引领青浦区商业发展的先行者,14,项目产品定位,打造青浦超好吃、超好玩、超时尚的24小时不夜之城、,一站式体验型商业中心,15,项目产品定位,超好吃的商业中心：,大型主力餐饮商家入驻，形成特色餐饮街
6、,超好玩的商业中心：,大型影城、大型KTV、大型电玩城等娱乐体验型商家,超时尚的商业中心：,众多时尚经济的零售品牌，绚丽时尚的外立面等优势，更时尚更潮流,24小时不夜商业中心：,中心商业室外步行街全业态规划，可支持二十四小时全天营业,一站式体验型商业中心：,“体验型商业主导的中心大商业+中心商业室外步行街”的商业规划支持一站式体验消费,16,项目功能定位,全面改变青浦商业与生活格局,区域性商业中心,休闲体验,家庭娱乐,时尚潮流,17,项目人群定位,35% 青浦全区域年轻时尚人士,45% 普通社区家庭,20% 区域内企事业人员,18,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺
7、销售,项目推广,盈利模式分析,19,业态规划,“3+3+3”,32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施,项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际,品牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。,20,业态规划,大型购物中心：,含室内步行街、时尚名品、国际餐饮名店、知名连锁KTV、国际影城、,大型国际连锁超市、以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理,用房等共同构成,室外精品步行商业街：,商务酒店；,主力商家：,家乐福、上影、小南国、优衣库,21,业态
8、规划,首创“室外购物步行街式”体验方式，,降低容积率，以休闲开放的逛街方式，,提高消费者体验的舒适度和新鲜感,22,商业自持力度,商业自持率高达80%,商业自持率高达80%，持有商业面积为13.31万平米，仅2.88万平米对外出售,商业运营使用面积达8万平米；主力商家和国际品牌商家约50家以上，上述商家商业,运营使用面积达5.6万平米，占招商面积的70%。,灵活的租金模式：纯租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他,23,8大品牌商家, 著名世界500强零售巨头家乐福, 青浦唯一一家五星级标准的大光明影院, 全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一的 苏宁电器, “五心级”全国连锁娱乐公司铜锣湾视
9、听歌城, 新加坡著名零售书店大众书局, 面向12岁以下儿童和家人、日本永旺幻想集团旗下的室内儿童游乐园永旺幻想, 全球最大的咖啡连锁店星巴克, 儿童主题MALL孩子王,2013年9月，8大主力商家率先签约入驻,24,其他品牌商家,青浦第一个H&M、C&A时尚品牌店 外婆家、小辉哥、赤坂亭 等,截止2014年7月29日，招商已经完成95%,25,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺销售,项目推广,盈利模式分析,26,商铺卖点分析,降低投资者风险,1） 商业自持率高达80%,持有商业面积13.31万，销售面积仅2.3万,2） 自有物业管理，完善的设施配套，将出售商铺融入项
10、目整体,提高投资者信心,1) 快开发，快招商，确保开业前招商率和开业率,背靠大树,27,商铺卖点分析,好的位置，新的概念,1） 统一的商业业态规划,2） 将优势的地理位置进行商铺规划,3） 为出售商铺部分打造室外步行购物街概念,融入 共赢,28,销售价格策略,销售定价：,-主力户型：50-100,-销售价格（报价）：一楼 50000元/；二楼 40000元/；三楼 30000元/,-物业管理：15元/月,-适合经营范围：一楼餐饮美食；二楼三楼餐饮美食及其他,-配套设施：客体、货梯、扶梯、暖气、空调、停车位、水、网络,29,目标客户群体设定,长三角地区可以辐射到的投资客；,项目所在区域客群；,上
11、海市其他区域及青浦区的高端业主群；,上海县市各个商圈的投资客、私营业主；,高档汽车4S店、中国移动、中国电信、中国工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、,高端百货等的VIP客户；,市政各个职能口对应的政府官员以及国家垄断行业（自来水、电力、燃气等）的高级官员；,30,项目开盘时间规划,陆续开盘节奏：,先开沿街的三环，然后是 仅次于的二环，最后是靠 着自持项目的一环,这种是边招商边开盘，从 最好的位置开始，随着招 商进度，提升其他各个位 置，确保每次开盘的销售 速度。,31,来访客户群分析,1、来访客户区域分布,客户来源区域主要集中为青浦区盈浦街道，本地客源比例极高,32,来访客户群分析,2、
12、客户从事的行业分布,客户来源分布广泛，商业零售客户占了最高比例，酒店餐饮其次，贸易业第三,33,来访客户群分析,3、客户买卖动机分析,投资比重占了绝大部分，客户对商铺的投资回报率期望很高,34,来访客户群分析,4、客户来访获知渠道分析,本项开盘前做了大量的线下活动，公关活动对项目整体形象的提升带来了很有力的作用，同时在来访客户渠道分析比例中也可以看出，工地围档占了最高比例。朋友介绍及活动公司客户介绍也起到了较大的作用,35,成交客户群分析,1、成交客户年龄分析,客户主要以40岁-50岁的社会中高端人士为主,36,成交客户群分析,2、成交客户区域分析,客户成交区域主要集中在青浦城区，朱家角镇其次
13、,37,成交客户群分析,3、成交客户置业目的分析,投资型客户占了较大的比重,38,成交客户群分析,4、成交客户职业分析,购铺客户中，以私营业主居多，企业高管及政府机关人员其次,39,地理位置,项目基本商业规划,项目定位,业态及布局,目,录,商铺销售,项目推广,盈利模式分析,40,项目首次发布至开盘各节点活动一览,41,活动一：奠基典礼回顾,42,影响力评估,43,影响力评估,44,影响力评估,45,影响力评估,46,活动二：吾悦广场品牌巡展,47,影响力评估,48,影响力评估,49,活动三：吾悦商业之旅,50,影响力评估,51,影响力评估,52,活动四：主力商家签约仪式,53,影响力评估,54
14、,活动四：售楼处开放嘉年华,55,影响力评估,56,影响力评估,57,0ekcrH0 影响力评估,b?UFQ2014rHb?W0N%VRYQh,0(2PGQ0,U/NQhttp:/,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shanghai,58,0ekcrH0 影响力评估,b?UFQ2014rHb?W0N%VRYQh,0(2PGQ0,U/NQhttp:/,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shangha
15、i,59,0ekcrH0 活动五：政府论坛,b?UFQ2014rHb?W0N%VRYQh,0(2PGQ0,U/NQhttp:/,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shanghai,60,0ekcrH0 影响力评估,b?UFQ2014rHb?W0N%VRYQh,0(2PGQ0,U/NQhttp:/,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shanghai,61,活动六：投资说明会,U/NQhttp:/,U/NgQQ1053527879 Meidihang Marketing Company Ltd.0QvWGN:PGQ00lauR+0Shanghai,62,影响力评估,63,活动七：商铺开盘,64,影响力评估,65,案例总结,1.策划思路清晰：活动聚焦本地市场、聚集人气，传播立足高点，充分运用媒体，数百倍放,大影响力，形成青浦党、政、商、群各个阶层尽人皆知的局面，最终达到开盘争抢的结果；,2.策划落地性强：吾悦广场首次进军上海，从动工到开盘仅6个月，活动排布紧密，且都落,地在销售现场，对销售配合度极高。活动规模适度、有效，具有极高性价比；,
