《三亚龙栖湾项目物业发展及营销策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《三亚龙栖湾项目物业发展及营销策略（153页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、三亚龙栖湾项目价值报告,工作背景,三亚龙栖湾项目启动在即，已有总体概念性规划。项目1期旅游部分方案已定且已开工，预计2011年5月项目基础设施投入使用。在此背景下本报告主要解决以下问题：Q1、项目分期开发建议 Q2、配套设施建设的建议 Q3、产品定位 Q4、客户去化办法,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,3,2,1,项目目标/愿景,7,6,5,4,项目研判,市场及发展机会研判,核心问题构建,旅游地产研究及案例借鉴,物业发展建议,营销策略,开发目标、项目愿景,将项目建
2、设成为国际一流、以海洋、温泉、雨林、精装修为支撑，产品特色吸引眼球的滨海养生度假社区 打造让人向往的，有风情的滨海特色社区 规避项目自身不足，形成较大影响力,项目 愿景,在2011年中下旬投入市场形成热销 为后续地块销售打好基础,开发 目标,3,2,1,项目目标/愿景,7,6,5,4,项目研判,市场及发展机会研判,核心问题构建,旅游地产研究及案例借鉴,物业发展建议,营销策略,项目规划用地共分为三块： 地块一：位于项目地块的西北部，占地面积171.53亩，（合114356平方米）。产品类型为，公寓和酒店。 地块二：位于项目地块的偏东部，占地面积286.59亩，（合191060平方米）。产品类型为
3、，公寓、商业街和会所。 地块三：位于项目地块的偏南部，占地面积169.06亩，（合112710平方米）。产品类型为，公寓和商业。,地块三,地块二,填海七星级酒店 总共占地约400亩 已立项备案,项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域交通极为便利,项目位于乐东县、九所镇、九所区域的最南部，南靠三亚南山文化旅游区。 区域交通极为便利，西线高速公路、海榆西线、西环铁路均呈西北东南方向从规划区穿越而过。本区南距南山文化旅游区、凤凰国际机场、三亚市区分别为35公里、60公里、70公里，北距八所约80公里，均有高速公路、国道及铁路等三条交通干线通达。,地段优势强劲,关键词：,交通通达性强,项目交通：海南
4、西线高速公路、225国道和海南西线铁路在度假区的东侧经过。距三亚约70公里，距海口260公里，距尖峰岭国家森林公园7公里,项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近 项目内部交通以乡镇公路为主， 225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施 项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入,西环铁路,225国道,地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背山临河面海，私密性极强,北侧：高尔夫用地，紧靠抱套河入海口。 南端：毗邻海南三亚南山旅游度假区，大三亚
5、区域发展辐射的最有利区域。 西侧：紧接龙栖湾，拥有强势的一线海景资源。 东侧：石柱岭连绵群山环绕，拥有独特的山景资源。,资源强势,关键词：,未来前景看好,项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划调整。拥有坡地资源的地块二建面最大,根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业街、会所等配套规划约占项目总建面的52,1,2,3,地块一临河面海，产品以公寓和酒店为主。,地块二拥有独特的坡地资源，规划完整的商业配套。,地块三背山临海，资源强势，产品以公寓和商业为主。,自然资源之海：所在海岸线沙质细腻，无杂物，海水清澈，适合观光及嬉水,龙栖湾国际旅游度假区拥有14公里长的金沙海岸，是我国唯一的日
6、落海滩。 这里长夏无冬，阳光充足，年平均气温25C，年平均水温24.5C； 沙滩平缓空旷，沙粒细腻；海水清澈湛蓝，海湾和风细浪，海边林木茂密，是天然的海滨浴场和进行帆船等水上运动的理想地。,自然资源之山：项目距我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区尖峰岭约七公里,尖峰岭位于乐东县境内，是我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区。 1992年7月辟为国家森林公园，主峰海拔1412米，最低处海拔仅200米，相对高差千米以上，地形十分复杂。 尖峰岭是一个巨大的天然物种基因库，已发现维管束植物2000多种，树种达300多种。,入口处,尖峰岭景观,尖峰岭天池,项目周边相对配套不成熟，国道正在维修路
7、况条件较差,国道现状较差,铁路离项目较近,火车噪音较大,九所镇整体感觉不足,总结,地处大三亚旅游圈内，未来发展看好 具有优质滨海资源条件、尖峰岭热带雨林、优质温泉等稀缺资源 填海七星级酒店作为龙栖湾标志性建筑，对于项目未来发展起到决定性作用,但龙栖湾片区目前知名度不高，客户认可有抗性，需要前期进行市场培育 项目中小规模楼盘，片区内其它项目普遍品质感不强，价格较低 独享资源在岛内不具稀缺性，核心卖点不足，需要重点包装,3,2,1,项目目标/愿景,7,6,5,4,项目研判,市场及发展机会研判,核心问题构建,旅游地产研究及案例借鉴,物业发展建议,营销策略,市场及发展机会研判,宏观市场研判,投资客群研
8、判,区域竞争研判,业内人士访谈,海南获批国际旅游岛，同时又是唯一的热带度假区，地位无可替代,美国第50个州 热带气候，风景秀丽 美国唯一的独立度假群岛著名的国际旅游岛 美国太平洋上最重要的贸易港口城市 美国太平洋上第一道屏障，在军事，经济，贸易上有极其重要的战略战位,海南是中国面积最大的经济特区 中国除台湾外最大的岛屿，唯一一个地处热带的省份，自然资源丰富， 中国唯一一个独立度假区和国际旅游岛 中国对东盟自由贸易的主要省份，享受自由贸易区的各种政策优惠 中国南太平洋航天，军事，工业的战略要地,滨海城市,热带海景,贸易关口,军事重地,经济特区,特区,热带海景,资源丰富,战略重地,与美国夏威夷的类
9、比,海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款 10月15日至12月31日本地客户购房限购一套,贷款首付款比例不得低于30%; 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 。 房价过高地区可暂停发放第三套。,4.15新政,8月,6月,有所松动,再次收紧,？,收紧,宽松经济政策,10月,6月部分银行对三套房贷有所松动。 工行、交通，中行等首付要求在6成以上，利率浮动上浮10%-20% 。,8月开始全面收紧，停放三套房贷。海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷
10、款。 建行、农行、光大、深发展完全停止发放三套房贷。,海南房地产市场量跌价挺，最近价格略有松动,2010年38月三亚商品房成交面积,2010年3-8月三亚商品房成交价格走势,数据来源：中原数据研究中心,小结：岛外中低端投资客户受政策影响较大,市场及发展机会研判,宏观市场研判,投资客群研判,区域竞争研判,业内人士访谈,海南度假市场面临两个层面的客户：度假旅游客户及度假置业客户,度假客户需求,置业客户,会议,体验,观光,养老,中高端客户,高端客户,顶级客户,海南度假市场客户构成,度假客户未必会进行置业，但置业客户势必都热衷于海南的旅游, 其中选择在海南置业的客户相对而言属于游客中的上游客户群,中高
11、收入家庭客户是未来海南旅游的核心群体,人群特征,年龄：年轻化，45岁以下占80%； 结构：数量上集中在一线城市，但二线城市增长快于一线城市，将成为富裕家庭增长来源； 行为：认识依赖网络和口碑传播，热衷户外运动； 消费习惯： 对质量，功能，服务均看中； 但对价格敏感，消费趋于理性； 对安全和环保的概念较为关注； 核心需求： 基础配套、游乐、康体、精神疗养；,数据来源：麦肯锡中国研究,随着中国老龄人口的急剧增长，养老客户将成为海南旅游的核心客户群体之一,数据来源：国家统计局,目前：我国60岁以上老年人口达1.5亿人，约占全国总人口10%； 而且老年人口还在以每年3.2%的速度递增；,海南度假旅游客
12、户对配套设施、舒适度、服务水平等有着较高标准的要求,小结：满足度假、避寒、养老、投资需求的综合类产品将得到市场青睐,市场及发展机会研判,宏观市场研判,投资客群研判,区域竞争研判,业内人士访谈,集滨海小镇风情和滨海风光于一身的综合型旅游度假区,以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大新区,大众休闲主题旅游区,国际性休闲旅游度假区,酒店集群国家海岸,国家珍珠海岸,高档度假休闲式住宅区,综合型高档旅游度假区,在大三亚的发展格局下，湾区开发成为重点传统开发领域,八大湾区分布：各湾区分布在全岛优质海岸线，资源强势且市场定位高，但同质化竞争严重,通过对区域、物业类型、总价的不同选择，可以清晰地进行海南置业客
13、户的层级划分,海口市区,海口市内核心区域,文昌、安定等腹地区域,东海岸,东海岸一线临海部分,海坡、亚龙湾、大东海,三亚市区,三亚市区核心区域,顶端区域： 公寓：18000-50000 别墅：28000-100000,高端区域： 别墅：15000-40000,中端区域： 公寓：5000-9000,中低端区域： 公寓：3000-5000,中高端区域： 公寓：9000-15000 别墅：10000-18000,小结：随着以三亚为中心的南部开发如火如荼，三亚东部区域也日趋逐渐饱和，性价比也逐渐降低。反观西部还处于价值洼地，有较大的发展空间,市场及发展机会研判,宏观市场研判,投资客群研判,区域项目研判,
14、业内人士访谈,从目标上说，是超越清水湾和亚龙湾。如果按现在的规划来实施，我们有信心超越清水湾，在中期的时候超越亚龙湾。 西线最突出的优势：尖峰岭是唯一一个可以看海的热带雨林，并且是其热带雨林的代表性排全国第一，像长江流域的霸王岭、东线的吊罗山，资源性都比不上尖峰岭。东线的旅游资源有，但没有有代表性、非常突出的点；西线虽然正在大力开发相关资源，像千年古盐田、落花石洞等，但并不足以与东线整体资源PK。但就项目来说，不会比东线差，甚至会超过东线。 海南不缺客户，但缺好房子。只要房子足够好，全中国的客户都会被吸引。好房子是一种综合评价。 龙沐湾 国信 营销总监,发展前景看好尖峰岭资源优势明显看重社区配
15、套购买目的是为资产保值、度假（个人/家庭/朋友等）、自己（计划）养老、为老人购置，以及其它需求等影响客户购买因素有环境资源、朋友、家人、项目自身的产品和配套等,中高端居多，多在3540岁，他们非常看重配套，还有自然资源鲁能三亚湾 符小姐,总结：项目差异化卖点不足，需要植入更多的亮点以支撑项目价值提升,3,2,1,项目目标/愿景,7,6,5,4,项目研判,市场及发展机会研判,核心问题构建,旅游地产研究及案例借鉴,物业发展建议,营销策略,营销要解决的核心问题,Q1、项目如何借势突围，加强对未来的憧憬以弱化目前的陌生？,Q2、如何体现项目未来发展以及升值潜力？,Q3、如何整合现有客户资源，使项目迅速
16、去化？,3,2,1,项目目标/愿景,7,6,5,4,项目研判,市场及发展机会研判,核心问题构建,旅游地产研究及案例借鉴,物业发展建议,营销策略,案例选择的适用条件 滨海社区 周边配套缺乏,区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 盐坝高速于02年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 资源：二线海景，紧邻菠萝山 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流,项目概况:,大梅沙海滨公园,盐坝高速,东海岸,80米,2000米,以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观,以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品 依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅 原有溪水顺势自然流入社区中心的水面 以林荫道沟通社区与大梅沙的联系,多种物业类型扩大客户群，降低市场风险，聚集社区人气,项目定位：休闲度假、投资为主的住宅社区,
