物权法在物业管理实务中的运用

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1、物权法在物业管理中的运用,培训课件,一、涉及到的主要法律法规 1、物权法 2、物业管理条例 3、合同法 4、相关司法解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第一部分,物业管理法规概论,1.1物业管理立法,1.明确物业管理法规的范围： 广义：所有调整物业管理活动过程中涉及到的法律法规，统称为物业管理法规，包括宪法、法律、行政法规、地方性法规等； 狭义：仅指立法机关颁布的物业管理专项法规，即物业管理条例,2.物业管理立法的具体表现形式（法的渊源） 1）宪法：全国人民代表大会制定，具有最高的法律效力

2、； 一切法律的基础，任何部门法都不能与它冲突 2）法律：全国人大及其常委会根据宪法制定颁布的规范性文件，效力仅次于宪法； 思考：目前，我们物业行业的最专业的法律是物权法,其它与物业相关的法律有： 民法通则、公司法合同法、招投标法房地产管理法等,3）行政法规：最高行政机关根据宪法和法律颁布的规范性文件，效力仅次于宪法和法律，多以“条例”形式出现； 提问：我们行业最重要的一部行政法规是？ 物业管理条例 其它相关行政法规：建设工程质量管理条例,4）部门规章：国务院所属部、委、办、署根据宪法、法律、行政法规在各自管辖权限范围内发布的规范性文件，多以(命)令、指示、规章等形式出现，效力次于行政法规； 与

3、物业行业相关的部门规章，多有建设部发布，,5）地方性法规：由省及人大及其常委会制定和发布的，实施于本地区的法规，不得与宪法、法律、行政法规相抵触；思考：浙江有没有与物业相关的地方性法规？浙江省物业管理条例,6）司法解释：由最高司法机关针对具体法律条文制作出的具有司法效力的规范性文件，效力等同于法律规范；注意：不是任何部门的解释说明都可以作为法条加以使用的,3.效力等级（依次递减）宪法法律行政法规地方性法规 部门规章,注意：地方性法规和部门规章的效力不进行区分，当两者规定不一致时，有国务院提出意见，国务院认为应该适用地方性法规的，应当决定适用地方性法规，如果认为应该适用部门规章的，应当提请全国人

4、大常委会裁决。,4.如何判断某一规范是法律、法规、规章还是地方性法规？看该规范的制定机关,5.我国物业管理立法存在的问题1）全国性的法规还不完善，由于缺乏统一法典，使得在具体适用法律上有些混乱，有些重要的问题界定，包括业委会的法律地位，共用部位的产权界定等需要法律专家一起探讨；,2）立法水平、立法体系等凸显的地区差异大，法规整体的配套性和实用性也相对较差；,3）新的立法仍然有不尽如人意之处，对物业的一些敏感问题也没有做出合理科学的规定，如物权法对小区车库权属问题的规定等，物业立法仍然任重道远。,第二部分,物业权属法律制度,第一节,物权与物业权属,一、物业概述,（一）何为物权 权利人对特定物享有

5、的直接支配和排他的权利。 （二）特征 1、物权是以没有瑕疵的物为客体的权利。何谓“没有瑕疵”？即其它人不会就你所有的物主张权利。,例： 甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表卖于不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁带上第三天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为己捡到。己将手表交予当地判处所，派出所发出招领公告，1年后该手表仍无人问津。于是依照规定将手表交予寄售商店拍卖，后被A以拍卖价买得。 问：本题中，谁最终取得手表的所有权？为什么？,首先，并给予善意取得规则去的手表的所有权。 其次，丙是所有人时，赠予的行为有效，丁取得所有权； 再次，戊违法行为，不可能取得手表所有权； 己，拾得遗失物，交派出所，符

6、合物权法规定； 根据民诉175条，一年后无人认领，手表归国家或集体所有。 A基于拍卖，合法取得手表所有权； 甲可以向无权处分人乙要求赔偿。,2、只有物权的权利人可依自己的意志就物直接行使权利；3、物权人有权排除其他任何人对自己的物权和自己行使物权的干涉。,二、物权的类型,（一）自物权与他物权 1、自物权：权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。 通俗称为：所有权只有自己对自己的物可以全面支配。,2、他物权：对他人所有的物享有特定的权利。即某物为甲所有，却由乙使用、收益，现实生活中，在何种情况下乙有这种权利么？房屋租赁,（二）用益物权与担保物权 1、用益物权是权利人直接支配标的物之使用价

7、值，以对标的物的使用、收益为内容的物权； 如房屋租赁 租用 2、担保物权是指权利人对标的物交换价值的支配，用以担保其债权的实现，因此也叫做价值权； 如抵押权,（三）动产物权与不动产物权 以物权的标的物为标准可以分为动产物权与不动产物权。一般来说，动产由于价值较小、一般不涉及公共利益，因此法律对其交易等限制较少，而不动产则由于价值较大、属于人民安身立命的根本，因此法律对其限制很多。,三、物权的基本原则,（一）物权法定原则 物权必须由法律创设，即法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依意志设立与法律规定不同的物权。 1、物权的种类不得自由创设。 物权的类型只能由物权法或者其他法律规定，不得由当事人

8、随意创设。,如我国法律只规定了动产质权，因此就不得创设不动产质权。2、物权的内容、效力由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。以所有权内容为例。,（二）一物一权原则即“一物不存二主”此处的“权”，严格说来是所有权，即一物不可以同时有两个所有人。,（三）物权变动的公示公信原则 1、公示原则：物权的产生、变更和消灭必须以外部可查知的方式表现出来。 动产的公示交付； 不动产的公示登记。 物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,公信原则：一旦物权的变动以外部可以查知的方式表现出来，即具有了是社会公众相信的效力，即公信力。为便

9、于理解，我们看下面一案例,甲乙为夫妻，共有一处房产，但是房产证上只有加以人的名字，现甲乙二人闹离婚，甲未告知乙而与丙签订了房屋买卖合同，丙将房款交予甲，与甲一起办理了过户手续。后乙得知后，诉至人民法院，要求确认甲丙行为无效，丙不得取得房屋产权。 问：法院该如何处理？,回答本案一下问题： 其一，房屋的真实状态与公示的状态一致么？ 其二，乙的权利有没有进行公示？ 其三，丙的权利有没有进行公示？丙取得房屋所有权，乙可以就损失向甲追偿。,所谓公信原则，包含以下含义： （1）进行公示后，第三人信赖这一公示而为一定行为，时候即使公示的物权状态与物权真实状态不一致，第三人的权利仍然予以保护； （2）当事人在

10、享有变更物权时依法进行公示后，其物权足以对抗第三人； （3）当事人在享有变更物权时未进行公示，其物权不得对抗第三人。,（4）公信原则的另一层含义：若当事人约定的权利内容与公式的权利内容不一致，以公示内容为准。二手房交易，实际房屋面积可能和房产证面积有出入，以哪一面积为准？,（四）物权优先原则 例1、物权优先于债权 例1、甲于2012年向乙借款10万元，于2014年向丙借款50万元，同时将仅有的自家三层楼房抵押给丙并办理了抵押登记手续，问：两笔债务到期时，乙丙的债权如何实现？丙优先受偿，若有剩余，再偿还乙。,2、成立在先的物权优先于成立在后的物权 例：甲向丙借款10万元，以价值25万楼房抵押给并

11、办理了手续，第二年，甲又向乙借款10万元，将该楼房再次抵押给丙，债务到期，甲无力偿还，问：乙丙的债权如何实现？（谁先谁后）先丙后乙,第二节,房屋所有权,一、所有权的概念,（一）概念 对（房屋）物的全面支配的权利。包括对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）内容 1、占有权：对（房屋）物的实际控制和支配的权利。 一般为所有权人行使。 经所有权人同意，由非所有人行使。,2、使用权 对（房屋）物的实际利用。 符合物的性质来使用 3、收益权 利用物获取经济利益，该利益又称为孳息。天然孳息：根据物的自然属性而获得的收益，如树木果实，家畜繁殖等。法定孳息：基于法律关系，法律规定所获得的收益，如利息、

12、租金。,物是所有权人的，那么以下这些物的孳息归谁所有？ （1）甲的牛遗失，乙捡到牵回家喂养，两个月后生出两头小牛，这两头小牛； （2）甲的土地承包给乙耕种，翌年获得丰收，产出谷物，这些收获的谷物； （3）甲的牛生病，甲弃于荒野，乙发现该牛后带回家悉心照顾，两个月后该牛病好并产下两头小牛，这两头小牛； （4）甲将牛卖于乙，两天后，该牛生出两头小牛，该两头小牛；,物权法 第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 合同法 第一百六十三条

13、标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。,4、处分权：处置财产、决定其命运的权利。 所有权最本质最核心的权利，判断是否对其有所有权，看是否可以随意处分该物。 （三）相互关系 可以相互分离，除处分权之外，可以将其它的权利一并转让给非所有人行使。 通常是有偿的，有条件的。,二、所有权的取得和消灭,（一）所有权的取得 1、原始取得：所有权的第一次产生。 哪些属于所有权第一次取得？ 房屋新建、生产制造，加工、添附。 拾得遗失物、发现埋藏物，拾得人和发现人可不可以取得该物的所有权？发现文物呢？ 拾得无主物呢？,物权法 第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应

14、当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。,2、继受取得 通过某种法律事实或者法律行为从原所有人处获得物的所有权。（所有权的第二次取得）举例说明。 买卖、赠与、继承遗产等,（二）所有权的消灭 1、绝对消灭，一定得法律事实导致所有权客体的消失。 消费，财物毁灭，房屋冲毁、垮塌、拆除等，即原物不复存在

15、。 2、相对消灭：一定法律事实的发生使原所有人丧失所有权，但原物仍然存在，只是变更了所有人。 转让、抛弃财物、所有人死亡、所有权主体消灭等。,第二节,建筑物区分所有权,一、建筑物区分所有权的概念,建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。,二、建筑物区分所有权的特征,(一)复合性 建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构

16、成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。,(二)专有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。 (三)一体处分性 (四)权利主体身份的多重性,三、建筑物区分所有权人的专有权,专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。 (一)专有部分 根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。提问：简单罗列几个建筑物的专有部分,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条 ： 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。,