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1、每周一盘,保利叶上海,借鉴篇： 保利叶上海 品牌地产 郊区大盘 红动上海 叶上海成功之道,09年是楼市疯狂的一年 而叶上海来自于它的首次开盘！它是郊区大盘运作的成功典范,引言：,目 录,区域描述：上海市宝山区，地处外环以外,上海的西北角 宝山区靠近外环线,Part1项目简介,项目位置：沪太路以西，宝安公路以南，顾村公园以北,上海市宝山区顾村板块内 位于宝山区菊联路419弄 东近沪太路，北依宝安公路 南面紧邻435万平米的顾村公园 最近地铁7号线顾村公园站,距地铁7号线1.5公里； 距沪太路约2.2公里； 距外环线高架3公里； 距地铁1号线8公里； 距人民广场约21公里,Part1项目简介,项目
2、概况：北上海的大型综合性高端社区,总占地：41万平米 总建面：55万平米 总户数：约5394户,保利叶上海小区规划鸟瞰图,顾 村 公 园,Part1项目简介,项目规划：共分A、B、C三大地块，多批滚动开发,顾 村 公 园,A地块,C地块,B地块,售罄,待建,Part1项目简介,公寓区,公寓区,别墅区,学校,会所,商业区,物业类型：小高层/高层公寓；联排/类独栋别墅,顾 村 公 园,别墅：614套，面积225-273平米，共分A、B、C、D、E五种户型 公寓：4780套，一房55平米，两房74-90平米，两梯四户,Part1项目简介,1、叶上海楼板价高，“面包贵过面粉” 2、2008年底上海楼市
3、极度低迷，成交惨淡 3、地段偏僻，远离上海市中心，区域认可度极低 4、地处外环外，交通极不便利 5、区域为动迁房聚居区，生活氛围缺乏,五大难题困结叶上海：,Part2所遇困局,Q1：叶上海楼板价高，“面包贵过面粉”,叶上海楼板价：5870元/平米 周边配套商品房价：5500-5800元/平米,由于叶上海的楼板价几乎超过区域内的成交均价，而项目的开发又刻不容缓，保利叶上海要想实现利润，在当时看来几乎是一项不可能的事，如何寻求破解之道成为上海保利的头等大事。,Part2所遇困局,Q2： 2008年楼市极度低迷，成交惨淡,上海商品住宅成交量环比下降：57% 2008年：892万平米 2007年：20
4、62万平米,上海楼市拐点在2007年年底已开始显现，区域成交量也迅速萎缩，成交均价也急速下降，其整个上海市的成交量在2008年环比下降了57%，不及2007年的一半，成交可谓惨淡！,Part2所遇困局,Q3：地段偏僻，远离市中心，区域认可度低,宝山区,1,本案,上海,本案位于上海的宝山区： 上海西北部的，地处外环以外 上海的重工业聚集地，如宝钢 传统意义上的郊区，区域形象较差 作为居住区域并不被上海人所认同,Part2所遇困局,Q4：地处外环外，交通极不便利,项目地处外交环之间，位置偏僻，距市区较远，区域内道路路况较差，且几无公交系统，出行不方便,Part2所遇困局,Q5：区域环境脏乱差，为动
5、迁房聚居区，缺乏生活氛围,叶上海,顾 村 公 园,还迁住宅区,动迁房及本地村民聚居区,Part2所遇困局,寻求破解之道为保利叶上海首次开盘成功的难题？,Part2所遇困局,一、推广力度上的实行大手笔短时间内引发全城关注 二、首创多路线班车导入战略解决客户导入难的问题 三、公园住宅概念的深度传播核心价值引起客户共鸣 四、产品设计上力求创新唯美高附加值实惠消费者 五、展示区域打造上美轮美奂视觉冲击引发购买冲动,叶上海破解之道,Part3破解之道,一、推广力度上的大手笔,Part3破解之道,推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得叶上海人尽皆知,叶上海主要投放的媒体： 报纸：新闻晨报、新民晚报、
6、宝钢日报、东方早报、时代报、新闻晚报、青年报，共计7个 网络：搜房网、新浪网 杂志：租售情报、上海楼市 短信、电信账单、户外高炮 体验活动、巡展、礼品赠送等,仅2008年10-11月，保利叶上海报纸累计投放43次，其中又以跨版居多,一个月时间，叶上海成为上海楼市的焦点！,Part3破解之道,叶上海的定位策略,第四代 公园住宅一座美丽的 公园城邦,市场记住了这个核心概念,Part3破解之道,二、首创多路线班车导入战略,Part3破解之道,同时开设5路看楼班车，由此开创了上海郊区大盘运作的成功典范,除共富新村地铁站的班车一直开放外，其他为双休日开通 各班车点均为整点发车,Part3破解之道,看房班
7、车穿梭于顾村公园，以强化本案的公园住宅概念,班车路线,保利叶上海,Part3破解之道,三、公园住宅概念的深度传播,Part3破解之道,叶上海的价值陈述逻辑,第四代公园住宅,一座美丽的公园城邦,公园改变生活,产品价值,产品与公园的结合,梦想成现实,开盘热销,层层递进，娓娓道来，完美诠释叶上海的真谛!,Part3破解之道,四、产品上力求创新,Part3破解之道,别墅创新，引入“类独栋”概念,别墅在布局上该项目采用了“品”字型和错列式等不同于以往的排列方式，并引入了创新的“类独栋”概念，从而增加了别墅的栋距、花园和视觉效果，使联排别墅拥有双拼甚至于独栋的居住品质。加上每栋都附送100平米左右的地下室
8、、花园、车位、露台、阁楼以及6米挑空的客厅设计，使业主得到最大的实惠。,A,A,B,B,C,C,D,E,A,D,Part3破解之道,五、展示区打造上美轮美奂 形成样板区的“气场”,Part3破解之道,花大手笔，精心打造样板展示区,样板展示区包括：销售中心及看楼动线5套别墅板房和4套公寓板房 小区园林展示区 中心园林展示区,Part3破解之道,展示区的打造上追求细节完善，销售动线连接紧凑,入口处,售楼部,别 墅 展 示 区,公寓展示区,小区园林展示区,中心园林展示区,公寓板房,销售中心,别墅板房,展示区域,Part3破解之道,打造样板区的“气场”关键充分考虑样板房与售楼处的关系，动线清晰紧凑在局部（样板区）充分展示园林景观，体现细节之美。板房的风格与小区整体环境、外立面色彩的统一和谐,小而精，节省成本又能美轮美奂！,Part3破解之道,Part4成功启示,成功启示：,1、实行线上线下立体轰炸，使得叶上海人尽皆知。 2、针对项目现状明确的市场定位。主打“第四代公园住宅概念”，与市场上的其他产品区分开。 3、深化产品卖点，弥补产品不足。增开小区看房班车，增加客源。主打公园地产，形成产品特色。 4、大手笔打造展示区域，销售动线设计紧凑，短小精干，景观设计细节制胜。销售区域最大程度的展示小区品质。 5、产品上力求创新，高附加值回馈客户。,The end,
