《青岛开发区房地产市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛开发区房地产市场调查报告（124页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,09年11月,青岛开发区市场调查,各板块房地产市场环境分析,开发区房地产市场概况区域市场分析,开发区整体市场环境简析,各板块市场综合分析代表个案分析,总体市场分析,整体市场分析板块市场分析,开发区整体房地产市场总述,西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区 域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ；受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势 的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势；板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区间在8500-4500元/之间，各板块
2、价格差异基本保持在1000元/左右；产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高 ；城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开 发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区， 本项目所在安子片区竞争尤其激烈。,地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降,截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点。住宅投资完成21.1亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产投资11.6个百分点，占全区房地产投资的72.8%
3、；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。,施工规模增速大幅上升,今年17月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。,房地产开发与市场现状,商品房期房销售量增势强劲 ，销量居青岛前列,截至8月底，全区商品房销售面积达到72.7万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为
4、52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。,竣工，新开工面积增速较快,开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到177.3万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办公楼7.5万平方米
5、，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9%。,【以上数据来源于统计局月报】,全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣,任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。,房地产市场回暖分析,购房者刚性需求集中释放，楼市反弹,08年由于大部分有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一
6、些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。,金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求,由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。,青岛开发区外来人口的买房比例大大增加,首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买。,房价走高，刺激投资需求增加,跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；
7、楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。,通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。,各板块房地产市场环境分析,开发区房地产市场概况区域市场分析,开发区整体市场环境简析,各板块市场综合分析代表个案分析,板块划分,辛安板块 （含黄岛）,保税区板块 （含香江路）,唐岛湾板块 （含长江路）,薛家岛版块,根据开发区的城市功能定
8、位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块： 薛家岛版块、唐岛湾板块（含长江路）、保税区板块（含香江路）、辛安板块（含黄岛）,薛家岛板块,板块市场分析个案调研,临近开发区CBD，生活便利具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新 ，地理位置优越 区域规划设计定位高开发区政府重点发展区域之一，区域房地产市场发展潜力大区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分激烈区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便入住率低，人气不旺,板块简述,薛家岛城市规划,相关链接继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基
9、地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业项目也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。,高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限,薛家岛是省级旅游度假区，东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，并通过海底隧道与青岛相接，地理位置优越、环境优美，交通便利。薛家岛的城市功能定位以旅游产业、影视传媒文化产业和娱乐产业为主导，对区域房地产的附加值有很大的提升，但区域内存在大型的修造船企业，也影响了板块的认可度。其二，薛家岛外海海岸区域的商品房开发受控，目前房地产可开发的区域价值不
10、及唐岛湾。,居住区,休闲娱乐区,影视传媒文化产业,修造船工业区,2004年-2005年主要开发楼盘,薛家岛板块房地产开发历程与发展,悦海花园 均价4000元/,海韵嘉园 均价4500元/,九洲花园 均价3500元/,凤凰园小区 多层起价3480,仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格基本在3000-4000元/,2006年-2007年主要开发楼盘,华裕黄金海岸 5800元/起,御龙湾 多层7000均,信发第五城市高层5430起,悦海大厦 高层5500,开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到5000-6000元/,2008年-2009年主要在售楼盘,永联佳园 高层62
11、00均,千城凤梧金沙高层7500均,益青怡情海岸高层6500,亚丁海岸 公寓 8500均(装修）,锦都家园高层6000,省房凤凰城高层8000均,朱雀台 高层7000均,亚星蓝图 高层6000均,御海景园 多层均价7500,开始成为开发区的热点区域，开发项目迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面市销售的体量不大。因各项目采取的策略不同，销售价格差距拉大，6000-8000元/。区域各项目同时面对市场份额竞争与价格竞争。,2009年主要待售楼盘,海信凤凰金岸,未名岛,海尔山海湾,富源公馆,恩马新港生活馆,集力景豪,鸿润柏林新城,紫檀山,将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商
12、的进入，后期本板块楼盘在份额竞争 、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。,邦达海景苑,亚丁海岸,亚星蓝图,怡情海岸,千城 凤梧金沙,永联佳园,山海湾,未名岛,恩马新港 生活馆,海信 凤凰金岸,锦都家园,富源公馆,悦海尊邸,安子片区,薛家岛主要居住片区市场分析,安子片区工程东至规划中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船厂路（滨海大道）、北至长江路。片区地理位置优越，濒临金沙滩、滨海大道，与青岛隔海相望，环境与青岛后海相似，自然条件相对优越。规划建设总用地2516.73亩，规划总建筑面积239万平方米，（考虑各项目的规划调整，片区实际开发体量将远远大于规划面积）。是开发区未来三年
13、重点发展区域之一。目前是开发区开发体量最大的片区，将面临激烈的市场竞争。,大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于激烈,石雀滩片区,石雀滩景区将打造青岛“新八大关”。用地面积约200万平方米，定位为高端居住、休闲娱乐住区，建筑高度将控制在3层以内，新八大关有三个功能区：东部公共空间区内有广场、游客街、海洋生物园、酒店、会议中心、文化中心等；中部别墅区有五个不同风格的建筑组团；西部公共空间区有游艇俱乐部、码头、水族中心、运动场、海洋捕鱼博物馆、海边社区等设施。 石雀滩早期出让部份地块，多处于石雀滩景区外围，均为规模较小地块，目前主要开发楼盘有御海景园、迪维花园、朱雀台、海富海。朱雀台的高层：
14、6400左右的价位；海富海的多层，8000左右的价位。,打造青岛“新八大关”，高端定位，控制开发，将是后续开发热点,薛家岛南北庄（造船区）安置楼项目位于薛家岛南庄一、南庄二原址，占地572亩，将安置居民2500户。项目地上部分总建筑面积超过57万平方米，其中包括多层住宅83栋，建筑面积283813.26平方米；高层住宅22栋，建筑面积217983.8平方米；商业建筑面积47429.5平方米，配套公建面积14901.62平方米；幼儿园面积5422平方米；小学校面积7588.3平方米。地下车库面积59054平方米。 根据拆迁协议，每户约安置2套住宅，所有房源基本全部对内，村民剩余房屋将对外销售，会
15、对市场形成一定冲击。,薛家岛南北庄片区,大型安置片区，有可能成为价格竞争 区域,甘水湾村庄改造项目位于黄岛区环岛路甘水湾段两侧，整个村庄改造项目分3块，一块为商住用地，另外两块为旅游项目用地，总面积为102118平方米。商住用地的楼面起始价为1358.01元/平方米，旅游项目用地楼面起始价均为1767.23元/平方米。整个甘水湾村庄改造项目挂牌起始总价超过1.2亿元。,甘水湾村庄改造项目,薛家岛南北庄片区,薛家岛板块主要在售楼盘综合分析,样本楼盘列表,样本楼盘销售价格分析,目前销售均价表现， 。,区域备案销售情况,开 发 商 ：青岛佳润置业有限公司 建筑单位：青岛即建集团占地面积：20000平
16、方米 总建筑面积：59238.85平方米，其中商务楼818.63平方米，商业网点6550.55平方米 规划总户数：482 容 积 率 ：3.75 绿 化 率 ：42.30% 停车位：405个，地上129个，地下 276个 物 业 费 ：1.40元/平方米月工程进展：结构封顶 开盘时间 ：2009-9-26 入住时间： 2010-12,永联佳园,在售楼盘个案分析,a户型 2室2厅1卫88.44 优：全明、南北通透 劣：北向阳台、开间小、进深长,b户型 1室1厅1卫77.13 优：大开间、西阳台可做储藏室 劣：暗卫暗厨、主卧私密性不够,c户型 2室2厅1卫92.25 优：南北通透、厨房连接窗台 劣：暗卫、开间小、进深长,1号楼户型图,a户型 2室2厅1卫118.80 优：主卧私密性好、南北通透 劣：开间小、北向阳台,b户型 2室2厅1卫91.33 优：大开间、大面积阳台 劣：暗卫,c户型 2室2厅1卫91.42 优：大开间、南北双阳台 劣：暗卫,
