个人一手住房制度讲解

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1、个人一手住房贷款业务管理办法 与操作规程讲解,总行信贷部 2011年6月,房地产开发商准入标准,合作项目的房地产开发商应具备如下基本条件： 经工商行政管理机关核准登记的企业法人。 在当地有固定经营场所，经营管理规范。 资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于现房，开发商注册资本不作最低要求。 开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备二级（含）以上开发资质；对于现房，开发商资质等级不作最低要求。 信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。 法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。,房

2、地产开发商准入标准解释,期房是指未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手住房。 现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证书的一手住房。开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的，视同其具有同等资质 开发商实际控制人为境外企业的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件： 开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50； 开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年； 开发商或其实际控制人，至少成功开发1个房地产项目，且项目工程已完工。,合作项目应具备如下基本条件： 地理位置较好，变

3、现性较强； 项目开发手续完备； 销售定价合理，具备良好的市场销售前景； 施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患； 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;外商投资建设的项目，最低资本金比例为35%；,合作项目准入标准,贷款行开展合作营销，取得楼盘准入申请相关资料，在初步确定合作方案后提交上级分行。 二级分行（直辖市、计划单列市为一级支行）信贷业务部调查开发商资信状况、合作项目工程进度、销售状况等情况，并编制调查报告。 一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后，根据总行业务授权情

4、况，直接审批或上报总行审批。 解释：目前合作项目准入终审权在总行信贷部，总行将视各一级分行评审能力及人员配备情况逐步下放。,合作项目准入的基本流程,对于符合我行准入标准的意向合作项目，申报单位应派出两名信贷人员，分别作为主、副调查人，以双人见证方式取得准入申请资料，并在合作项目准入申请资料清单内列明。 除特别说明需要提供原件之外，调查人员均应审核原件，留存两份复印件（一份留存备查，另一份提交审批），复印件应加盖开发商公章。调查人员应在已审核资料原件后，在复印件上加盖“与原件相符”章戳、注明审核日期并签字，对资料的真实性承担主要责任。 对于无法取得原件进行审核或复印的资料，调查人员可以通过工商部

5、门、房管部门、证券交易所公开信息或其他权威行业信息网站等渠道查询，查询结果打印件注明查询渠道、查询日期并签字后，纳入申请资料。,合作项目准入调查,合作项目准入调查,楼盘经有权审批部门有条件批复同意准入之后，申报单位在受理首笔贷款业务前，应取得以下资料，并提交至有权审批机构备案： 法定代表人的有效身份证件。 开发商提供阶段性担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担阶段性担保的最高额度。 建筑工程施工许可证。 商品房项目应提供商品房销（预）售许可证；别墅项目需补充提供门牌号码表。现房还应提供房屋所有权证书。 政策性住房应提供政府相关批文、销售安排政策

6、文件、销售对象名单。 开发商签署的合作协议或担保函。合作协议原则上采用总行印发的开发商住房贷款担保合作协议示范文本，如开发商对协议范本进行修订，需经一级分行信贷业务部和风险合规部书面审核同意，进行实质性修改的，应报总行批准，未进行实质性修改的，应报总行信贷业务部备案。除开发商明确要求通过担保函外，原则上应通过签署合作协议的方式，对担保事宜予以明确。,分析开发商的主体及财务资料，判断开发商是否符合我行规定的条件要求，是否具备完成该项目投资与销售的行业经验与经济实力，是否具备承担阶段性担保的主体资格与代偿能力。当地具备条件的，应通过房管部门核实（实地或网站查询）开发商主体资料和项目证件的真实性。

7、分析开发商提供证件材料的真实有效性 根据项目户型设计、售价范围和物业档次，确定其市场定位是否明确，判断楼盘销售对象的最低首付款要求与收入水平。 通过现场调查，了解项目建设进度、周边配套设施，以及周边同类项目销售价格、销售比例等情况，结合开发商拟定的销售计划、历史销售情况和当前销售进度，判断楼盘定价合理性和市场前景。 通过与开发商协商，初步确定业务合作方案。包括：预售资金监管措施，合作房产类型和目标客户，放款模式，开发商能否承担阶段性担保，开发商担保额度、期限和应提供的保证金额度。 根据初步确定的业务合作方案，分析我行预期直接效益和间接效益，合作风险及拟采取的风险控制措施。,调查分析要点,调查人

8、员根据上述调查分析情况，参照合作项目调查报告模板编写调查报告，并出具调查意见。准入申请资料和调查报告一并提交同级信贷业务主管复核。复核通过之后，再报主管行领导审阅。 合作项目准入申请经审阅同意上报的，应在三个工作日之内提交审批。上报审批的资料应至少包括准入申请资料和调查报告（调查意见处加盖公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，原件留存本单位备查。,合作项目准入调查流程,合作项目准入审批,合作项目准入审查审批工作由有权审批机构信贷业务部经办。信贷业务部应安排双人，通过审阅申请资料、查询公开信息、土地房管部门电话核实等方式，审查申请资料的完整性和合规性，审查合作方案的合规性、可行性和风险可控性。 审查

9、人根据上述审查结果，参照合作项目准入审查审批表模板列明审查过程，并出具审查意见。审查意见经信贷业务主管复核后，提交主管行领导审批。 需要上报总行复审的，一级分行应出具初审意见后三个工作日内上报。上报复审的资料应至少包括准入申请资料、调查报告和审查审批表（审批意见处加盖一级分行公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，审查审批表原件留存本单位备查。,合作项目准入审批要点,申请资料是否完整、一致、有效。 合作项目是否符合国家政策规定，开发商、合作项目是否符合我行规定的各项条件。 合作方案是否全面，是否符合我行当前信贷政策。 调查人员是否适当揭示合作主要风险，相应风险控制措施是否合理、具备可操作性。 申报单

10、位调查意见是否明确、是否客观。,项目合作期间监控和检查,合作开发商的关系维护由二级分行信贷业务部负责。二级分行要定期分析当地房地产行业发展状况和竞争状况，加强与合作开发商的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。 每季度初10日以内，统计辖内各个合作项目上一季度末的结余贷款户数、金额和资产质量情况。 每年3月、9月初20日以内，对辖内未取得他项权利证明的合作项目，通过双人现场调查，了解合作开发商及项目情况。 根据监测和检查结果，撰写合作项目监测和检查报告，经信贷业务部负责人复核，并加盖二级分行信贷业务部公章后，上报一级分行信贷业务部审查。 一级分行信贷业务部应填写审查意见，并经信贷业务部负责人

11、复核后，加盖一级分行信贷业务部公章，并反馈给二级分行信贷业务部。,合作项目预警与退出,返回幻灯片 2,一手住房贷款的零售授信,以集中营销、短期集中受理为主 贷款对象、金额、期限、利率、还款方式等产品要素与二住手房贷款相同 主要采取受托支付方式，贷款发放之后划转至开发商账户（或预售资金监管账户） 一手住房贷款放款模式,一手住房贷款放款模式,见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。 见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。 购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登

12、记备案，我行凭已备案合同发放贷款。 见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，我行见相应回执放款的，视同见购房合同备案回执放款。 见购房合同放款：借款人与房地产开发商签订购房合同之后，我行凭该合同发放贷款。,一手住房贷款放款模式,各种放款模式的适用情形和审批权限。 见抵押（预告）登记证明放款、见抵押（预告）登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。 购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上（含二级）资质的开发商，见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发

13、商。采取上述三种放款模式的，必须经有权审批机构同意，审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。,个人一手住房贷款担保,一手住房贷款原则上采取抵押加保证组合担保方式 抵押物价值原则上以购房合同价格为准，不委托第三方进行评估。信贷人员在贷款办理过程中，应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款 在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。,经楼盘准入有权审批机构同意，开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押预告登

14、记证明之日，或者免于开发商担保： 开发商具备一级资质。 外资开发商注册资本不低于2亿元，且最新经审计的财务报告中货币资金不低于1亿元。 当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。 由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和（或）一名自然人提供担保。,个人一手住房贷款担保,除房地产开发商提供阶段性担保外，还可以采取以下担保方式： 房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的，其担保额度由总行核定，准入条件不低于个人二手住房贷款的合作标准要求；严禁未经总行准入，直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。 贷款由自然人提供

15、阶段性保证的，应满足下列条件： 保证人应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。对于期房，借款人还应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。 未经总行授权，借款人之间不得相互提供保证。 保证人不是借款人的父母、配偶或子女。 保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50以下（含），对外担保倍数应控制在10以下（含）。,个人一手住房贷款担保,一、二手住房贷款对比,谢谢大家！,核查国有土地使用权证时，应同时核查附件宗地图号是否与证件对应，宗地图是否覆盖合作项目所在土地； 核查建设用地规划许可证时，应核查附件规划图号是否与证件对应，规划图是否与国有土地使用权证附件宗地图对应，规划图是否覆盖合作项目所在土地； 核查建设工程规划许可证时，应核查建设工程是否坐落在规划用地上，审查表是否可以覆盖所有合作项目，证件规划项目楼层是否与实际相符。 核查建筑工程施工许可证，施工面积与项目规模面积是否相符，工期与实际工程进度是否相符。,返回,