经营性物业项目评估及管理要点

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1、我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 内 容,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,所谓经营性物业，办法的定义是指“是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式”。,经营性物业贷款的相关概念,什么是经营性物业,经营性物业贷款的相关概念,我行经营性物业贷款的分布,经营性物业贷款的相关概念,商业用房经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念,宾

2、馆类经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念,写字楼类经营性物业贷款分布,经营性物业贷款的相关概念, 经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。关键点：一是必须是向物业所有权人发放，二是要以物业抵押，三是主要还款来源是物业自身的经营收入。,经营性物业贷款,经营性物业贷款的相关概念, 经营性物业贷款项目评估（以下简称评估）系指农业银行根据贷款的效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，对列入备选的经营性物业贷款项目，从借款人的资信情况和申请贷款项目的合法性、盈利水平、偿

3、债能力、市场环境、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证、分析和评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。,经营性物业贷款项目评估,经营性物业贷款的相关概念,“贷或不贷” “贷多少”“怎么贷”,经营物业贷款项目评估目的,我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 项 目,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,经营性物业贷款评估的基本要求, 客观公正 科学规范 审慎尽责 及时有效,评估原则,经营性物业贷款评估的基本要求, 成立项目评估组 制定评估工作计划 调查、收集有关资料 贷款项目可行性分析 沟

4、通与反馈 评估报告撰写和审核,项目评估一般程序,经营性物业贷款评估的基本要求, 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 正文：评估报告应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。 附表 附件,评估报告的格式规范,经营性物业贷款评估的基本要求,摘 要 对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法和依据进行说明。 第一章 借款人资信评价 第二章 物业基本情况 第三章 物业市场分析 第四章 贷款用途、额度和还款方案评价 第五章 偿债能力分析

5、第六章 担保方式分析 第七章 综合分析 第八章 项目总体评价,评估报告的正文,我行私人银行业务发展的思考,案例分析,评估报告内容与重点解析,经营性物业贷款的相关概念,经营性物业贷款评估的一些基本要求,培 训 项 目,经营性物业贷款项目评估要点,经营性物业贷款项目评估,评估报告内容与重点解析, 借款人概况 企业组织架构及经营者素质 借款人经营情况 借款人财务状况 借款人信用状况 借款人股东及实际控制人情况 借款人总体评价,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。评估要点：1、

6、相关证件是否齐全有效。2、借款人历史沿革、股本构成、注册资本等情况。3、借款人经营范围、经营期限等。4、借款人与物业的关系。5、借款人借款行为的合法性。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、法定代表人、高管人员和员工素质等情况。评估重点：1、企业组织架构情况。2、法人代表及高管相关情况。3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和运作能力。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人经营情况主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同

7、业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。评估重点：1、借款人近三年房地产相关业务经营情况。评价借款人整体开发实力。2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，评价借款人商业地插开发和经营能力。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人财务情况通过对借款人近三年及近期财务报表进行分析，调查借款人的资产负债情况、盈利能力、现金流情况等。评估重点：1、要重点分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动原因。对于异常变化的科目要重点分析。 2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确性、合理性。 3、对现金流入和现金流出的构成及增减变动趋势，衡量借款人

8、的偿债能力和支付能力。 4、计算相关财务评价指标,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人信用状况主要调查借款人信用等级、借款总额、外担保情况和还本付息情况。并对借款人与我行的合作情况进行说明。并根据农业银行相关文件和办法分配或测算借款人授信额度。调查评估重点：1、调查借款人账户开立情况、在我行信用等级和客户分类情况，通过人行征信系统查询借款人银行负债和对外担保情况，有无不良信用记录。2、对不良信用记录的处理和认定。3、核定相应的授信额度。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人股东及实际控制人情况对于借款人为项目公司的，除进行上述分析评价外，还应对借款人的主

9、要股东或实际控制人的情况进行分析。评估重点：1、调查主要股东或实际控制人的业务经营情况。2、调查股东和实际控制人的财务管理模式和财务情况。3、控股股东或实际控制人的信用情况及与我行合作情况。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 借款人总体评价评估重点：1、借款人是否符合我行经营性物业办法规定的相关条件。2、借款人商业物业经营能力总体评价。3、借款人财务状况和信用状总体评价。,第一章 借款人资信评价,评估报告内容与重点解析, 物业概况 物业产权情况 物业总投资和市场价值情况 物业出租和经营情况 物业总体评价,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业概况 主要调查物业的地

10、理区位、建筑业态、体量面积，物业档次、周边环境和配套等指标，全面了解物业的规划设计和经营情况。评估重点：1、物业是否具备办法规定的相关准入条件2、区位情况3、物业档次和等级,出租率情况,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业产权情况 调查物业的权属是否清晰、完整，房产权证办理情况，有无对外抵押，物业保险办理情况，目前保险受益人等。评估重点：1、把握贷款介入时机，差异化准入条件。2、对调查评估时尚未取得产权证的物业，应一并调查其建设合法性手续情况，确保项目建设合法合规。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业总投资和市场价值情况 调查核实物业的实际投入成本情况和市场估

11、值情况。评估重点：1、核实物业的实际投入成本。2、正确合理应用外部中介机构出具的价值估价报告。3、遵循审慎原则，科学合理评估抵押物市场价值，防范物业价值高估风险。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业出租和经营情况 应针对不同的物业类型，调查物业目前的经营和出租情况，结合财务分析对物业经营收入及成本支出的构成和变化趋势进行分析。评估重点：1、酒店类型的物业收入主要包括客房收入、餐饮收入、娱乐收入、会议租赁收入等；成本主要包括酒店日常经营成本、各项经营费用、酒店管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。应对酒店的年平均入住率、客房挂牌价格及会员价格、对外签约情况、餐饮上座率

12、及平均消费价格等情况进行调查，对于聘请酒店管理公司进行经营管理的，评估还需对酒店管理公司的行业地位、管理水平、营销能力等情况进行分析。2、写字楼类型的经营性物业收入主要为租赁收入；成本主要包括经营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。评估需对写字楼的全年平均出租率、租金价格水平、物管水平等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。3、商业市场类型的经营性物业收入主要为租赁收入、扣点收入、自营收入、联营收入等；成本主要包括商场经营成本、运营费用、管理费用、财务费用、经营税金、保险费和维修费等。评估需对商场的自营（联营）商品种类、主要品牌、经营户数、平均出租率、租金价格水平、租金确定方

13、式等等进行调查，并对租约期限和内容进行分析。4、标准工业厂房类型的经营性物业收入主要为租赁收入，其承租企业或其股东应以国内外和行业知名企业为主，具备较强实力和较高知名度，运营规范，发展前景向好，租期较长，续租意向强烈，无拖欠租金现象。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业总体评价 评估重点：1、物业是否符合经营性物业贷款管理办法规定的相关条件。2、物业是否位于传统的商业、商务区，新兴的商业、商务区，还是一般的商业、商务区。3、物业的档次规模和经营情况总结。,第二章 物业基本情况,评估报告内容与重点解析, 物业区域市场情况 物业所属行业情况 同类竞争项目的比较 项目SWOT分析

14、市场分析总结,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 物业区域市场情况 评估重点：1、调查物业所处城市以及区域的经济、社会、人口、人文环境、居民收入、消费支出以及商业网点规划等情况。2、调查物业是否位于城市核心商业圈内，物业功能是否符合所处区域的城市功能定位，周边环境、交通、人口、商业氛围及配套设施等。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 物业所属行业情况 针对不同类型的物业，对城市和区域市场内的同类商业、酒店、写字楼等市场进行针对性分析，调查分析行业发展现状和前景，评价物业在当地同业中的定位和竞争力。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 同类竞争项目的比较 选

15、择在区位、业态、功能、市场定位等方面具备较强可比性的类似物业，进行同类竞争项目比较和分析，评估物业的市场竞争能力。评估重点：1、至少选取3个以上同类物业进行比较，同类竞争项目的选取必须合理；2、对难以取得完全类似可比物业的（比如商业综合体项目），可分业态（商业、酒店、写字楼等）选取可比案例进行比较分析。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 项目SWOT分析 根据项目自身既定的内外在条件进行分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）的进行分析，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。评估重点：通过列举法，分析借款人与物业的优势、劣势及核心竞争力之所在，要重点关注项

16、目存在的不足和可能面临的威胁。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 项目SWOT分析,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 市场分析总结 根据前述分析内容，综合评价物业的发展前景和趋势，分析物业的市场竞争能力以及抗风险能力。,第三章 物业市场分析,评估报告内容与重点解析, 贷款用途 经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于支付土地出让金、投资股市，不得用于偿还银行存量不良贷款和违规贷款，不得用于置换多次借新还旧、展期的贷款。评估重点：1、经营性物业贷款应主要用于有明确用途的合理资金需求，如置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、物业经营性资金、置换存量经营性物业贷款等。2、确因竞争需要无法确定贷款明确用途的（如增资资金等），应做好信贷资金流向监控，确保我行贷款实际用途合法合规。,