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1、房地产常用法律知识,讲师 刘智林 助理 刘 凯,引子 三角房产之争,三角房产之争 请观看视频,问 题,您认为这套房子应该属于谁？是属于张家还是属于王家？为什么？ 刘宝发把房子抵押给胡连喜,经过刘宝发同意后，胡连喜把房子抵押给王恩铭，法律程序上存在什么瑕疵？ 刘宝发是一房两卖吗？,问 题,您觉得处理这个三角房产的争执应该是依据哪一基本法律来解决？ 民法？合同法？物权法？还是城市房地产管理法？,解析,物权法物权变动的公示原则 物权法第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,物权法物权变动的公示原则,物权为支配权，具有优先性、排他
2、性、追及性和物权请求权的效力。因此，一个物权的变动不能从外部查知，必然有害交易安全。故而民法对于物权的变动设有公示原则和公信原则。,物权法物权变动的公示原则,A、物权的公示，是指物权的享有和变动可取信于社会公众的外部表现形式。公示原则，是指当事人以公开方式使公众知晓物权享有和变动的事实，即物权的享有与变动必须与一定的标志结合起来，使第三人能够从外部加以识别，使物权法律关系透明，不至于危害交易安全。如：在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。所以法律规定抵押必须办理登记。,物权法物权变动的公示原则,B、公示的方法 我国物
3、权法以 登记 作为不动产物权享有和变动的公示方法 、以占有作为物权享有的公示办法 、以交付作为动产物权变动的公示方法。登记：我国的不动产物权的享有或者变动，除法律另有规定外（如基于继承等方式取得动产或者不动产的所有权既不存在交付或者登记的问题），采取登记要件主义。交付：交付通常是指现实交付，及标的物占有的现实转移，如出卖人将标的物交付给买受人，就是将对物的占有转移给买受人。但法律为了顾及交易的便利，有时也以无需现实转移占有的观念交付和拟制交付代替现实的交付。观念交付包括简易交付、指示交付和占有改定。,理论篇,哪些法律是房地产业常用的法律？,哪些法律是房地产业常用的法律？,城市房地产管理法 国土
4、资源法、城乡规划法 物权法、 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 民法通则及其民通意见,哪些法律是房地产业常用的法律？,合同法及其最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释一、解释二 侵权责任法 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等。,房地产法概述 A、房地产法是调整人们在房地产权属、房地产开发、房地产交易经营、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的全力与义务关系的法律规范的总称; B、房地产法德调整
5、对象：土地利用管理关系 土地财产关系 土地利用规划关系 城市房屋管理关系 房屋财产关系 涉外房地产管理关系和协作关系,城市房地产管理法,城市房地产管理法,C、房地产法的特征 1）、调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固。 2）、所调整的社会关系严密置于国家的控制之下。 3）、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。 4）、房地产产权的设立、变更、转让、和消灭以登记作为要件。,城市房地产管理法,D、房地产法律规范：也就是房地产法律渊源 1）、宪法规范 2）、房地产法律规范 3）、房地产行政法律规范 4）、地方性房地产法律规范 5）、房地产行政规章 6）、地方性房地产规章 7）、其他规范性文
6、件 8）、最高人民法院的司法解释等指导性文件,城市房地产管理法,E、房地产法律体系 房地产法律的渊源体系 是由房地产有关法律、法规、规章等共同组成的有机统一的整体。除了包括构成房地产规范性文件的法律、法规、规章及其他规范性文件之外，还包括各种规范性文件的层级效力及其适用顺序。1）、房地产权属法律制度2）、房地产开发用地法律制度3）、房地产开发法律制度4）、房地产交易法律制度5）、房地产税费法律制度6）、物业管理法律制度7）、住房保障法律制度,城市房地产管理法的特点,A、城市房地产管理法的特点 1）、维护了我国国有房地产权的原则 第一，国家垄断土地出让市场，即一级市场。第二，对国有土地实行有偿有
7、限期使用制度土地使用权规定了最高年限。居70年，工50年，教科文卫体50年，商旅娱40年，综合其他50年。第三，对国有土地使用范围和用途实行限制，地上开发，无权开发地下资源，改变用途就调整出让金。第四，出让和转让都得登记，办证。第五，国家在特殊情况下，根据公共利益之需要，可以在对土地使用者做相应补偿后提前收回土地使用权。,城市房地产管理法的特点,2）、建立了系统的房地产管理制度五项房地产管理制度：国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度、房地产评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度五种登记备案制度：房地产开发企业及房地产中介服务的机构的设立登记（
8、房地产开发企业尚需向有关部门备案）、商品房预售合同的登记备案制度、房地产转让、抵押或变更时房地产权属登记制度、房屋租赁合同的登记备案制度、土地所有权、房屋所有权的取得登记制度。五种证书：土地使用权证书、房屋所有权证书、房地合一的房地产权证书、房地产评估师资格证书、商品房预售许可证书。,城市房地产管理法的特点,3）、确立了房地产市场调节机制 第一，在房地产开发企业登记设立方面，该审核制为登记制，第二，在价格管理以市场价格为主，政府将基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期确定并公开。第三，土地使用权的取得方式上，保留出让和划拨双轨制。出让规定了拍卖、招标和协议。但是对那些明显具有经营目的、回报
9、率高、投资回收期较短的商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，则规定只要有条件，必须采取拍卖和招标方式。,城市房地产管理法的特点,4）、对房地产炒卖投机行为进行了限制房地产炒卖投机行为是指房地产购买人取得土地使用权或房屋所有权，并不是为了自己消费，而是期望通过转手倒卖获取暴利的行为。我国城市房地产管理法借鉴国外以及港澳台地区的限制房地产炒卖投机行为的经验，结合我国的具体情况，制定了抑制房地产炒卖的六项具体措施,城市房地产管理法的特点,第一，规定土地使用权出让必须由市县人民政府有计划、有步骤地进行，必须符合土地利用的总体规划、城市规划和年度建设用地规划。第二、对土地使用权出让价格进行管理，规定了房地产价格
10、评估制度，确定基准地价。第三，加强以划拨方式取得土地使用权交易行为的管理。或交土地出让金或者土地收益上缴国家，第四，对已经受让的土地必须按合同期限抓紧开发利用。期满一年未动工开发，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第五，规定对房地产的转让必须达到一定的的投资额或符合一定的条件，否则转让行为无效。出让方式获得土地的，按约已经支付全部的土地使用权出让金并取得土地使用权证书，还需按合同约定完成投资，属于房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，需形成工业用地和其他建设用地的条件。,城市房地产管理法的特点,对商品房预售条件也做
11、了严格规定： 第一、已经交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； 第二、持有建设工程规划许可证； 第三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 第四、向房管部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。,城市房地产管理法的特点,5）、保护房地产企业的公平竞争第一，不分所有制形式进行划分，一视同仁，公平对待。 第二，对外商投资房地产开发企业，规定了与国内企业具有同等的法律地位。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,B、房地产立法过程中若干有争议的问题 1）、关于房地产的管理体制问题 现行是房地分管 共识是房地产统管 开放城市由
12、一个房地产管理部门统管 2）、关于集体所有的土地能否出让的问题1988年4月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案规定，土地的使用权可以依照法律规定转让1988年12月七届全国人大常委会第五次会议通过的关于修改土地管理法德规定，明确规定集体所有的土地的使用权可以依法转让。集体所有土地的所有权，包含对土地的使用权、收益权、处分权，理应由所有权人出让。 另一种认为：本法应当确定集体所有的土地不能用于房地产开发，因为我国十四届三中全会精神是我国地少人多我们必须十分珍惜合理使用土地资源 ，法律采纳后一意见城市房地产管理法第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该国有土地的使用
13、权方可有权出让。法律之间存在矛盾。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,3、关于土地使用权的出让方式问题 拍卖 招标 协议立法时有人建议取消协议方式，因为容易导致腐败。但是立法还是采用了三种方式并存。 城市房地产管理法第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,4）、关于私有房屋用地是否规定视为划拨方式的问题 既不能划拨，也不能出让，也无需补交土地出让金 5）、关于出让
14、方式取得的土地使用权期满后该土地的地上物如何处理的问题：一种意见是地上建筑物同土地使用权由国家无偿收回，另一种意见是给予一定的补偿。现行法律没有具体规定。 6）、关于预购商品房再转让的问题。城市房地产管理法第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,7）、关于房屋租赁是否登记备案的问题。城市房地产管理法规定了房屋租赁登记制度。司法实践中全国各地运作不一致。 8）、关于房地产登记发证问题 合二为一由一个部门颁发证件， 房随地走 维持不变 土地管理部门审核 县级以上人民政府颁发土地使用权证书 由房产管理部门
15、颁发房产证书。开发城市是两证合一一个部门管理房地。 9）、关于房地产法的名称问题 城市房地产管理法？ 房地产管理法 ？ 房地产法 ？ 房地产交易法 ？ 房地产开发经营法？,城市房地产管理法立法过程中有争议的问题,物权法,物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法 2007年3月16日审议通过， 2007年10月1日出台。合同法强调任意主义，物权法强调的是法定主义。房地产法与物权法的区别1）、调整对象不同 平等主体财产关系 横向与纵向关系2）、调整方法不同 平等、等价、自愿、有偿 任意性规范 强制性规范 不等价、无偿3）、主体地位不同 主体地位
16、平等 经济关系平等 管理关系不平等4）、争议解决制度不同 物权属于民事争议 违反房地产法还有属于行政争议 房地产法与物权法的联系1)、特别法与一般法的关系 就土地调整和房屋等不动产适用房地产法2）、旧法与新法的关系 物权法属于属于新法,城市房地产管理法根据物权法做出的调整和修改,1）、房地产登记管理体制 物权法第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。物权法确立了房地产统一登记制度。 城市房地产管理法第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。,
