2012年阜阳综合体项目初步定位报告

《2012年阜阳综合体项目初步定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年阜阳综合体项目初步定位报告（158页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,阜阳项目初步定位,项目属性,项目操盘思路成功之道,市场分析,开发方向,取势,明道,优术,合众,践行,市场定位体系,平面布局,体量配比,建筑落位,商业模式构建,交通体系,品牌资源整合,项目资源整合,客户资源整合,资本资源整合,招商执行,销售执行,运营管理,项目操盘思路,竞争项目影响,市场定位逻辑思路,项目物业类型,影响定位因素,整体定位,商业定位,公寓定位,行业发展分析,项目物业条件,市场需求情况,实现目标利润,项目快速去化,市场标杆案例,项目定位,市场供给情况,市场定位逻辑思路,办公定位,酒店定位,住宅定位,项目规划方案,目 录CONTENTS,PART 市场分析,PART 定位思辨,PAR

2、T 市场定位,1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析,为何做市场定位？ -准确的商业定位是项目成功的第一步，而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同，也决定了项目自身在零售市场中的地位。 如何做市场定位？ -商业项目的市场定位需要考虑众多内部及外部因素，内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等；外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑，给予项目最为符合市场需求的档次定位，为项目成功入市奠定基础。,市场分析,PART 市场分析,住宅 地上：17952,酒店/公寓/办公 地上：174

3、76,商业（含配套） 地上：34454 地下：26783,总建面： 96665 地上： 69882 地下： 26783,项目自身状况,PART 市场分析/地块属性分析,位于城市中心大型规模、具备强势可利用交通资源的复合商业项目,PART 市场分析/地块属性分析,周边商业氛围浓厚，业态业种丰富，本案的关键在于差异化定位互补性招商,2018/8/30,项目自身状况,PART 市场分析/地块属性分析,颖河西路,颍州中路,95,1120,135,55,45,香娘路,本案沿街面较长，可惜沿颍州中路与十字交口拐角相当部分还原业主，,在建项目,已开业项目,香港财富广场,国贸商城,千百意,阜阳百货,阜阳商厦,

4、燕莎百货,CBD中央国际,汇鑫国际广场,中南商业广场,金悦时代,易景国际,丽丰一品,新世界,文峰商业广场,起源时代广场位于颍州路与颍河路交汇处 所处区域为阜阳地理中心，临近城市主干道 项目周边未来将具备多条公交线路，为消费者到达提供便利 紧邻城市主干道颍州路与颖河路，地处十字路口，具有优越的展示面 周边已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主 与主要商圈相比，所处区域商业氛围较其他区域清淡，目前对品牌及消费者的吸引力有限，商业市场需要引导,项目所在区位,PART 市场分析/地块属性分析,周边商业氛围浓厚，已开业商业项目数量较多，经营档次以中档为主,商业具一定规模： 约4.5万平方米的商业体量

5、，B16F建筑，城市商业综合体，有别于目前一般传统意义商业项目，在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性； 入市时间： 阜阳未来大规模商业项目集中入市，对本项目在未来的招商、销售、运营均造成激烈竞争。具飙马了解，对本项目具备一定竞争压力的CBD中央国际虽也在进行招商，但其建筑存在硬伤（中庭过小）、业态单一，为目标品牌选择本项目提供机会； 其他功能对商业的影响：项目自身拥有丰富的功能配套，酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群，对本案培养期的缩短提供可能，同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响； 专业优势：聘请专业商业地产顾问

6、公司进行前期市场定位、商业规划，符合商业地产发展规律，同时专业化的商业规划为知名品牌的入驻经营提供便利性。,地块属性分析,PART 市场分析/地块属性分析,商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小，影响本项目商业商圈范围的主要因素为： 商业规模 商业项目所辐射的商圈范围，受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在30,000-50,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径1-3公里左右。 交通状况 商业项目的交通方式越多样、越便捷，其商业辐射范围越大。如多条公交线路、停车位充足等。本项目因紧邻颍州路、颖河路，拥有较为优越展示的同时，未来将拥有较

7、为发达的交通网络，特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。 周边环境 项目位于颍州路与颖河路交叉口的西南角，周边拥有一定数量的住宅。 周边商业项目 未来商业面积供应量较大，特别是位于项目东南侧的CBD中央国际项目，其较具规模的公寓、写字楼为他们商业的高端化奠定基础。因此，上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力，一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。综合上述因素，考虑到本项目规模，飙马认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里，该范围内步行10-20分钟左右，车行3-10分钟，是消费者较能接受的便利购物距离。如果起源时代广场日后定位独特，经营状况良好，有可能形成第二目标商圈，商圈范围

8、扩大，必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。,PART 市场分析/地块属性分析,地块属性分析,1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析,市场 空间,项目市场空间,PART 市场分析/市场环境分析,市场空间分析之商业市场,代表商业： 香港财富广场 国贸商场 千百意 阜阳百货,代表商业： 阜阳商厦 中新超市,代表商业： 燕莎百货 万家和超市,代表商业： 大润发 红星美凯龙,代表商业： 乐购 金悦时代,PART 市场分析/市场环境分析,2018/8/30,商业洼地 -从阜阳主要商圈分布及商圈内重点商业项目的分析，项目四周商业林立，被四大商圈环绕，对零售商以及消费者均

9、将出现一定程度的争夺，特别是人民路商圈，形成极强的吸引力同时项目周边缺乏集中式商业的现状，显然已成为阜阳市的“商业洼地” 城市核心区域： -按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目也最为集中;在国贸、商厦、中南、清河高速发展的同时，本案无疑处在了城市商业群的核心位置，南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少,同时颍州路、颖河路主干道十字路口对于商业开发，具有良好的展示效果，大型商业入驻，可提升整体价值与去化速度。构建城市商业关联性，将使项目价值将在未来得到进一步释放。,市场空间分析之商业环境,PART 市场分析/市场环境分析,市场空间分析之消

10、费环境,PART 市场分析/市场环境分析,人口与消费： 阜阳市户籍人口1014.3万，三区四县一市常住人口759.99万人，面积 9775平方公里，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市 之一，但根据阜阳城市总体规划，市区内的人口仅有82万；人均收入 不高，城乡差距较大；近几年的数据显示，阜阳市在人均GDP和人均 可支配收入上的增幅很大，伴随着阜阳快速的城市化进程，市场的消 费潜力正在苏醒。 房地产消费： 据市场调查，目前阜阳市在售在建楼盘有50家左右，总体量达到900万左右，市场基本供大于求，目标竞争项目的总体量达到90万方，区域竞争激烈。根据年前楼市销量较好的月份分析，在 90-1

11、44户型占成交总量的占71.8%，各家楼盘推盘也多以中大户型为主,2018/8/30,社会消费品零售总额,1,阜阳商业集中区仍在以老城区，随着近年来城市的快速发展，零售业仍有较大的上升空间，发展正由传统商业向现代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。,阜阳零售业态发展情况,2,消费市场繁荣活跃。2011年全市累计实现社会消费品零售总额385.4亿元，同比增长18.1%，增幅高于全省0.1个百分点。,市场空间分析之消费环境,PART 市场分析/市场环境分析,人 民 路,颍州路,颖 河 路,颖上路,清 河 路,解放路,区域内未来商业供应量较大

12、，加之阜阳其他区域也拥有较大规模商业供应量，对零售商以及消费者均将出现一定程度的争夺； 区域内现有商业规模及业态组合均不具备竞争优势，CBD中央国际属中高端百货和汇鑫商业广场仍属社区型生活配套消费为主； 区域内未来中档定位商业项目较多，以目前阜阳商业发展环境来看，无法容纳多家中档商业项目同时存在； 中档定位商业项目地理位置相对集中，对品牌争夺势必激烈。,市场空间分析之竞争环境,PART 市场分析/市场环境分析,市场空间分析之其他影响因素分析,西侧：颍河西路居住区（城市西区前往人民路的必经之路）,北侧：商业中心区（人民路、颍州路、通往市中心南区的必经之路）,南侧：城市新兴板块（商务人群人民路、颍

13、泉区等必经之路）,本案,项目周边环境及规划,商业区,居住区,商务区,PART 市场分析/市场环境分析,租售策略分析,租售策略 租售的策略，将会对项目的市场定位以及商业规划产生深远的影响，在本项目租售比例尚不确定的前提下，本案的市场定位将从租售两方面去比较验证，以追求租售策略的平衡，找到项目价值与现金流最大化的平衡点；,PART 市场分析/市场环境分析,1.1 地块属性分析 1.2 市场环境分析 1.3 项目SWOT初步分析,2018/8/30,本项目地处颖河路与颍州路交汇处西南角的位置，城市核心商圈区域，符合大型商业选址标准，颍州路颖河路连接新老城区，未来将发挥更重要的价值； 本项目的交通道路

14、条件较好，交通便利，可达性及可见性高，对于定向招商引进主力店来说，拥有非常好的硬件条件。,地处城市中心，周边商业鱼龙混杂缺乏主题，难以形成商业合力； 项目四周商业林立，被四大商圈环绕，项目周边缺乏集中式商业；,优势,劣势,交通规划利于项目汇聚人流 周边良好的环境资源可以为项目借力,项目周边商业林立，竞争激烈,PART 市场分析/项目SWOT初步分析,swot初步分析,2018/8/30,按照阜阳未来商业整体布局规划，颍州路沿线为市级商业中心，未来商业项目最为集中；南面通往一道河路、二道河路是未来阜阳政务新区，沿线的商业项目较少； 阜阳已有的购物中心存在硬件落后、购物环境不够人性化，在这方面将是

15、项目重要的机会点； 随着阜阳经济的高速发展，购买力也会持续增长；,阜阳多个潜在商业中心正在规划打造中，多个项目定位高端，势必加剧未来市场竞争； 项目附近多个项目正在开发建设，其中不乏集中式商业项目；,机会,威胁,良好的区域价值带来大量高端的消费人群 经济的高速发展催生购买力的持续增长 已有购物中心的短板将成为项目的重要机会点,未来市场竞争的加剧 多个商业中心环绕,swot初步分析,PART 市场分析/项目SWOT初步分析,PART 市场分析/项目SWOT初步分析,目 录CONTENTS,PART 市场分析,PART 市场思辨,PART 市场定位,起源时代广场 总建筑面积10万平方米 高档住宅

16、高星级酒店 甲级写字楼 服务式公寓 高品位商业,项目描述,PART 市场定位/定位方向,根据本项目自身物业属性，以及前期所做的初步规划 呈现在我们面前的是一个：“商业+居住+办公+公寓+酒店的城市商业综合体” ,城市商业综合体与单一功能物业的比较,PART 定位思辨,城市综合体可由购物中心、酒店、写字楼等因素驱动，根据项目自身优势选择合适的功能核心模式：,PART 定位思辨,PART 定位思辨,本案当前首要难点是打造其商业部分，即购物中心部分,PART 定位思辨,各功能物业将以怎样的形象进入市场，才能把握市场脉搏？,PART 定位思辨,阜阳现有项目物业组合,PART 定位思辨,项目再审视,机遇与挑战，商业的特色在哪里？,Q1 关于商业,怎样的运营模式符合项目的利益最大化？,PART 定位思辨,