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1、项目二 土地估价,房地产估价,-指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，结合自己的估价经验，对房地产在估价时点的客观、真实价格作出的估算与判断。,估价的程序,1.获取估价业务 2.业务受理 3.制定估价作业计划 4.资料的收集与整理 5.现场查勘 6.综合分析和估算 7.撰写估价报告 8.交付估价报告书 9.收取估价服务费 10.估价资料归档,土地估价方法,市场比较法 收益还原法 剩余法（假设开发法） 成本逼近法 路线价法（185，自学） 基准地价修正系数法,基准地价系数修正法,假设开发法的基本原理,区别现金
2、流量折现法 和传统方法,基准地价的划分,本项目讲授,假设开发法的公式,能力要求,会运用基准地价系数修正法评估地价 会运用假设开发法评估地价,2018/8/30,任务1 运用假设开发法评估地价,2018/8/30,一、概念 假设开发法：（Residual method）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。这种思想早在杜能（17831850）时期就有了，杜能有孤立国同农业和国民经济有关系中就提到。(经济学
3、-计算地租理论时),2018/8/30,二、理论依据, 预期原理(与收益法相同) 预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出,2018/8/30,三、假设开发法适用的对象与条件,(一)适用对象-待开发房地产(主要是土地) 详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建),(二)假设开发法的前提条件,运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；-
4、最佳使用原则 2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。,2018/8/30,四、假设开发法的基本公式土地价格=房地产预期销售收入 土地开发费用 建筑物成本 期间费用 税金 正常利润 简化公式： 土地价格=房地产预期销售收入 除土地价格以外的房地产的开发建设成本 税费 正常利润,2018/8/30,五、公式中各项的求取,1、房地产价值(房地产预期销售收入)-通过预测来求取，一般采用比较法，对于收益性的房地产也可采用收益法。,2、开发成本- 土地开发费：完成土地“三通一平”或“七通一平”的费用和基础设施费用。熟地则不计算。 建筑物成本：前期工程费、建筑安装
5、工程费和公共配套设施费用 l 前期工程费：勘察设计费用和可行性研究费用 l 建筑安装工程费：（归建筑承包商）直接费、间接费和计划利润 l 公共配套设施费：物业管理用房、菜场、停车场、幼儿园、托儿所、小学、银行、邮局等的建筑费用。,2018/8/30,3. 期间费用：管理费用、销售费用和筹资费用 管理费用：监理费、场地维护费等，一般按开发成本的一定比例估算。 销售费用：通常按销售收入的15%。 筹资费用：筹资利息，无论是自有资金，还是借入资金，都应计算筹资利息。,2018/8/30,利息的大小取决于：本金、利率、期限 本金：预付资本都得付利息，预付资本为土地出让金(未知，为所求，设为V)、土地税
6、费、土地开发费、建筑物成本、管理费用。注：销售税费一般不计息! 利率：银行贷款利率，有单利和复利之分，按告之计算 期限：即开发经营期，起点：取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点；终点：开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 开发经营期：开发期(前期和建造期)和租售期，可采用比较法来估计。,2018/8/30, 前期-从取得待开发土地到施工开始的这段时间。 建造期-从施工开始到开发完成的这段时间。 租售期-从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。预售时，租售期与开发期有重合；在租凭的情况下，租售期通常到开发未完成的房地产的经济寿命结束为止。 注：土地出让金、土地税费为期
7、初投入，需付全期利息；土地开发费、建筑物成本、管理费用可假设为均衡投入，它们需付半期利息。,2018/8/30,4、利润包括开发建设利润和转让销售利润，一般情况下正常利润指转让销售利润，开发建设利润已构成其开发建设成本的一部分。利润是按投入的百分比计算。房地产利润根据项目的不同，其利润率也不一样，一般为总成本的15%左右。（温州土地抵押评估，利润率统一设定为18%）,(1)直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本) (2)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用) (3)成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)(4)销售利润率=开发利润/开
8、发完成后的房地产价值(销售收入),5、税费-主要是购买土地需要缴纳的税费和销售税费，分别为地价款和销售收入的一定比例，一般取6.25%。,2018/8/30,六、假设开发法的运用-静态法,（一）假设开发法的操作步骤 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值,（二）实例运用,例1. P159 例6.1（静态法）,例2. 某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年
9、时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。 试用净态法测算开发商能承受的地价。,例3. 实例评估静态法作业：P165 第6题,某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，
10、一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为10%，试用动态法测算开发商能承受的地价？,七、假设开发法的运用-动态法,1.运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式： 采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法，也称之为动态法； 采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法，也称静态法。,2. 折现率,折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。等同于平均收益率，包含资金的利息和开发利润两部分。,3. 现
11、金流量法运用 例3.P160 例6.1 例4.例6.2,例5. 某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为10%，试用动态法测算开发商能承受的地价？,2018/8/30,实训：某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为商住楼，
12、预计购入土地后，需建设2年，总的建造成本为5000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6%，成本利润率20%，租售税率6%，折现率为15%。商住楼预期销售总收入20000万元，建成后售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%。试求取开发商能承受的地价？,八、现金流量折现法与传统方法的区别,1. 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现
13、金流量预测。,2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。,3. 传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,
14、4.现金流量折现法和传统方法的优缺点,现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点： 开发经营期究竟多长要估计准确； 各项支出、收入在何时发生要估计准确； 各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确,P166 第6题 解：设该成片荒地的总价为V 1.该成片荒地开发完成后总售价=400000010050%=20(亿元) 2.开发成本等的总额=2.54=10(亿元) 3.投资利息=(V+V4%)(1+10%)3-1+10(1+10%)1.5-1=0.34424V+1.5369(亿元) 4.税金：买地税费： V4%
15、(亿元)转让税费：205%=1(亿元) 5.利润=(V+10) 20% = 0.2V+2(亿元) 6.V=20-10-(0. 34424V+1.5369)- 0.04V -1- (0.2V+2)V=3.4484(亿元) 荒地总价=3.4484(亿元)荒地单价=86.21(元/m2),P166 第8题 解：设该旧厂房的正常购买总价为V 1.该旧厂房装修改造完成后总售价=50004000/（1+12%）=1785.71万元 2.补交土地使用权出让金：5000600=300万元 3.装修改造费：50001000 /（1+12%） 0.5=472.46万元 4. 买旧厂房税费： V4% (万元) 5.
16、销售费用和销售税费： 1785.71 10%= 178.57(亿元) 6.V=1785.71-300-472.46- 0.04V-178.57V=802.58万元单价=1605.15元/m2 即该旧厂房的正常购买总价为802.58万元，单价为1605.15元。,实例引入,任务2 运用基准地价修正系数法评估土地,方法运用,基准地价的概念,温州市区基准地价,本任务主要内容,能力要求,会运用基准地价系数修正法评估土地,一、认识基准地价修正系数法,1.定义：基准地价系数修正法评估地价主要是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，来求得待估宗地在估价时点的价格。,基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,
