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1、别墅项目 产品定位建议,壹 市场调查篇一、石家庄城市概况 二、整体经济特点及购买力分析 三、房产市场概况 四、别墅市场分析,一、石家庄城市概况,石家庄市是河北省省会，地处河北省中南部，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称。 石家庄市在首都北京的西南方向，距北京283公里，天津270多公里。处于两大城市之间，缺乏城市向心力。高端客户容易分流到周边大城市。,1、地处北京、天津周边，缺乏城市向心力,2、行政区划：市内六区定位,新华区 位于石家庄市西北部，已初步形成了以东方农业科技城为依托，以三大农业基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。全区工业经济综合排名连续9年各区第一。
2、桥西区 石家庄市的发祥地，位于市区西南部，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。交通便利，商贸繁荣，辖区内的中山西路是全市的商贸中心。桥东区 桥东区位于石家庄市区中部，区域中部为繁华的闹市区，以商贸、服务业为主，南北两端多为工业、农业和居民生活区。长安区 位于石家庄市区东北部，是省会政治、经济、文化中心，石家庄市党政机关和中央省市新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。裕华区 成立于2001年3月21日，是省会未来发展的城市副中心，位于市区东南部，是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域，未来发展的潜力巨大。,最新城市总体规划：“大十字”城市空间发展战略以石太线为主轴分别向东西两个
3、方向发展，以京广线为主轴分别向南北两个方向发展与“1+4”格局呼应。,3、城市总体规划,规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。 四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路-槐南路等城市东西向主干道；,4、交通规划,六纵：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道； 三环：由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。 八射：石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。,200
4、8年石家庄市将投入338亿元，拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。“三年大变样”包括4个重点区域建设规划、27个城中村改造方案、16个旧区改造重点项目。“三年大变样”战略核心为：“北跨、西进、东拓”。向北：依托滹沱河，打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。 向西：依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。 向东：依托高新区，发展以高新技术产业为主的新经济发展区。在城市总体规划指导下，滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域，这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程，也是实现三年大变样的核心工程。,5、“
5、三年大变样”战略部署,二、整体经济特点及购买力分析,据统计部门核算：石家庄2008年全年地区生产总值完成2838.4亿元，同比增长11%，分别高于全国、全省2个和0.9个百分点，但比上年明显减缓，减缓2.2个百分点。在省内城市中，GDP总量居第2位；增速居第9位，比上年后退2位；在26个省会城市中，总量居第11位，比上年后退1位；增速居第22位，比上年进2位。 三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的速度，这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。,石家庄近六年GDP走势,1、石家庄GDP近6年来持续保持两位数增长,2、工业比重偏重，第三产业欠发达,从石家庄产业构
6、成来看，石家庄农业在整体经济中占有比较大的比重，工业在国民经济所占比重比较大。第三产业发展比较慢，具有较大发展空间。,三大产业比重图,一般认为,一个产业的比重占到GDP的4%以上,就可以称之为重点产业,而达到6%8%时，就被认为是支柱产业。近3年来，石家庄房产投资比重都超过GDP的6%，08年更是突破了8%，可见其重要性。在08年提出的“三年大变样”政策下，房产行业将显得越来越重要。但与发达城市相比，石家庄房地产业仍有潜力可挖。,3、房地产业已经为石家庄支柱产业,近4年石家庄固定资产投资与GDP关系表（单位：亿元）,4、十大支柱行业,国际金融危机对经济的影响首先表现在工业生产上，石家庄2008
7、年全市规模以上工业实现增加值1095.81亿元，同比增长13.23%，增速回落7个百分点；实现利税391.69亿元、利润241.58亿元，分别增长10.67%和8.11%，分别比上年回落26.23和40.89个百分点。在省内城市中总量居第2位；增速居第9位，比上年后退6位；在省会城市中总量居第8位，与上年比前进1位；增速居第16位，与上年比后退3位。,表格是石家庄排名前十位的工业情况，这些行业是石家庄高收入人群比较集中的行业，这些行业的高级从业者有可能是别墅类物业潜在的消费者。,5、进出口快速增长,石家庄进出口情况与全国趋势相反，与全省趋势一致，保持了快速度增长。2008年全市外贸进出口总值达
8、到69.9亿美元，同比增长36.3%，增幅高于上年13.7个百分点，其中进口13.93亿美元，同比增长42.1%；出口55.96亿美元，增长34.9%。 在省内城市中，进出口排第2位，比唐山少22.1亿美元，增速比唐山低40.9个百分点；出口排第1位，比唐山多6.53亿美元，增速比唐山低40.2个百分点。 在省会城市中，进出口总值总量居第14位，增速居第5位；出口总值总量居第8位，增速居第7位。其中出口商品中，农产品、医药品、纺织品、机电产品和高新技术产品出口增速呈逐步加快的趋势。这表明石家庄进出口贸易受到金融危机影响比较小，而进出口贸易行业是石家庄别墅市场的重要潜在购买者。,2008年市区居
9、民家庭人均可支配收入达到15061.5元，同比增长14.1，增幅已连续5年保持两位数。在省内城市中，总量居第3位，少于唐山和廊坊，增速比全省增速低1个百分点，在省内城市中居第8位；总量和增速在全国省会城市中处于中下游水平，均排第16位。以上数据表明石家庄人均收入偏低，整体购买力相对较弱。,6、石家庄人均收入位居河北第三,通过高级轿车车主数量，可以判断一个城市的购买力情况。截止到2005年底，石家庄市私家车保有量已达到161082辆，以全市930万人口计算，平均每58人拥有一辆私家车。而根据经验，一个城市私家车中有5%左右为50万元以上的高级轿车，由此可以推断石家庄约有8000辆高级轿车。 近些
10、年来，私家车普及率越来越高。根据惯常的判断，2009年，石家庄50万以上高级轿车的拥有量应该在10000辆以上。这些车主是别墅项目的主要目标客群！,7、拥有10000辆以上高级私家车,在经济危机阴影下，石家庄整体经济仍保持持续增长，但增长幅度有所回落； 工业占主导地位，第三产业仍存在较大发展空间； 在三年大变样的政策引导下，房地产已成为支柱产业； 虽为河北省会，但经济不如唐山，且距离北京、天津比较近，缺乏向心力； 整体经济主要依托工业，形成十大支柱产业，在全国进出口大幅回落的情况下，石家庄进口逆流而上，以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体； 国有企业占比较大、私企业主有限，说明高端别墅购买群
11、体绝对数量有限。 通过高级私家车车主数量判断，石家庄高端别墅的购买力不强。,小结,三、房产市场概况,（一）商品房市场,1、房地产投资总额连年增长近年来，石家庄房产开发投资增长迅猛。2005年房地产开发投资总额为122亿元，增长38.7%；2006年为131.5亿元，增长8.0%；2007年达197.1亿元，增长49.2%；2008年更是高达281.8亿元，增长43%。在“三年大变样”的政策指引下，房地产发展的势头不可遏制。,2、商品房施工面积有所上升2004年，全市商品房施工面积为553万平方米。 2005年为698万平方米，比上年增长26.3%。 2006年达到940万平方米，比上年增长34
12、.8%。 2007年，全市商品房施工面积为983万平方米，比上年增长2.4%。 2008年施工面积达1111万平方米，比上年增长13.0%在石家庄“三年大变样”的政策下，房地产投资及施工面积大幅增长。,3、商品房竣工面积大幅上升2005年，全市商品房竣工面积108万平方米，比上年增长28.9%。 2006年，全市商品房竣工面积为244万平方米，比上年增长125.8%。 2007年，全市共竣工房屋面积176万平方米，同比下降36.4%。 2008年，全市商品房竣工面积达到212万平方米，比上年增长20.3%。09年上半年成交情况火爆，因此，可以预料的是，将有大批的商品房赶工上市，竣工面积必将大大
13、增加。,4、商品房销售面积大幅回落2003年，全市商品房销售面积116万平方米，增长16。 2004年，全市商品房销售面积121.1万平方米，增长4.4%，二手房交易量达到157万平方米，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。 2005年，全市商品房销售面积150万平方米，同比略有下降。 2006年，全市商品房销售面积约为180万方，增长20%。 2007年销售面积网上无公布数据，但根据07年行情推测，应在200万方以上。据国家统计局一份报告显示，截止到2008年9月，石家庄商品房屋销售面积大幅缩水，同比下降42.9%，位居全国第六。 2008年10月以来，全市商品房月平均销售11万平方米
14、，比06、07均有较大回落。,5、商品房销售价格2006年石家庄全市商品房成交均价为2782元/平方米，市区约在3000左右。 2007年石家庄房价大涨，市区商品房成交均价约为4000元/平方米。 2008年，石市房地产销售价格同比上涨5.7%，但上涨幅度比2007年有所回落。 2008年12月份，石市普通商品房高层住宅均价为每平方米4416元左右。 2009年一季度，石家庄新建住宅价格下降7.2%。石家庄房价走势基本与全国步调一致，与沿海城市相比，反应略为迟缓。但是房价变化幅度却是位居全国前列的。,6、需求分析 以下数据由2008年上半年的商品房成交情况统计所得。价位结构 商品房成交在250
15、0元/平方米5000元/平方米价位的住房占总成交量76。 市区成交价格集中在35005000之间。商品房套型结构 从登记销售商品住房成交单套面积来看，100至144平方米套型住房成交量占75%。购买者结构 本市购买比例为92.19%，本省以内购买比为4.83%，本省以外购买比例为2.98%。本市居民为绝对购买对象，这对石家庄房产发展是一个严重的制约，尤其是高端别墅的开发。,四、别墅市场分析,1、亚别墅特征明显，缺乏真正高端产品石家庄的别墅起步较晚，开发水平相对较低，高档别墅非常有限。曾有业内人士称“石家庄没有真正的别墅项目”。这是由石家庄消费市场制约的。首先，石家庄真正的高端消费者有限，高端公
16、寓还分流了部分客户。 其次，临近北京、天津等大城市，形不成较强的城市向心力；城市面貌落后，高端人士对其缺乏认同感。致使部分高端购买力转至北京、天津置业。高档别墅缺乏有力的市场支撑，这也制约了石家庄别墅市场的发展。因此，石家庄别墅具有明显“别墅形式，公寓价格”的亚别墅特征。,（一）整体市场概况,2、区域分布石家庄的别墅市场区域分布特征不明显，还未形成别墅群聚集的“城市富人区”。 目前石家庄别墅分布具有以下一些特征：多建在自然环境相对较好的郊外，距离市区有半小时或以上的车程；交通情况一般；周边商业活动贫乏，生活环境具有较强农村色彩。目前比较成型的别墅区域可分为西部山前板块、蟠龙湖板块、龙凤湖板块、
17、滹太新区板块、东部新城板块、植物园板块等。其中，较具竞争力的板块主要有三个：东部新城区、滹太新区、西部山前区。,西部山前板块 具有良好的山水自然条件，是石家庄西部开发建设休闲度假区的理想区域。 代表楼盘：美达项目、锦绣山城、奥克兰风情小镇（本项目也属于该板块）龙凤湖板块 龙凤湖景区距离石家庄15公里，是封龙山风景区主要景区，区内自然资源、人文资源丰富，集山、水、林、洞为一体，具有观光揽胜、度假休闲、健身娱乐等功能。代表楼盘：天籁山水清音、天下财富湾滹太新区板块 位于城市北部，以滹沱河、太平河生态环境为依托,打造集会议博览总部经济、教育科研、文化旅游、休闲度假为主要功能的生态型新区。 代表楼盘：江南新城东部新城板块 位于城市东部的经济开发区，重点发展高新技术产业和现代服务业，完善商业、商务、信息等服务功能，配套建设体育、文化等公益设施。 代表楼盘：卓达太阳城,
