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1、市场调查报告,苏州家威物业管理有限公司 2014年3月3日,巴彦淖尔市临河区,城市认知,PART 1,住宅市场调研与总结,PART 2,中国义乌国际商贸城研究以及借鉴和思考,PART 4,商业地产调研与总结,PART 3,城市认知,PART 1,城市认知-城市地域位置,巴彦淖尔与生俱来的地理优势，使其成为沟通西北两大经济圈的桥梁和纽带。东拥呼包鄂、西接乌海、 宁夏。,2011年“十二五”规划中，中央明确了建立宁夏经济圈的规划布局。银川沿黄河城市群,2000年内蒙古确立了以呼和浩特、包头、鄂尔多斯为核心的特色经济圈建设的发展战略。呼包鄂经济圈,西北经济圈,城市认知-城市发展规划,城市规划- 的近
2、期发展目标是：临河片区的综合服务职能得到提升、朔方片区产业规模进一步扩大，双河片区建设得以启动，拉开“一市三片区”的发展框架。远景规划构想是：仍保持“一环两带三片区”的城市空间结构基本不变。在保持总体生态格局不变的情况下，临河片区、双河片区和朔方片区进一步发展。,战略构想： 城市定位：呼包银经济区重要的中心城市之一，内蒙古自治区新兴工业城市，西北地区重要的交通枢纽，以河套文化为特色的生态宜居城市。 城市发展发向：以胜利路为中心轴向东发展工业园区,向西发展城市行政区域和居住,城市认知-城市发展规划,城市认知-城市经济,2013年，面对经济下行压力加大的严峻形势，把稳增长放在首要位置，着力抓项目、
3、扩投资、兴产业，促进经济企稳回升。预计地区生产总值完成852亿元，增长9%；固定资产投资完成803.2亿元，增长14.6%；地方财政总收入完成97.6亿元，增长8%；社会消费品零售总额完成190亿元，增长12%；城镇居民人均可支配收入达到20301元，增长10%；农牧民人均纯收入达到12110元，增长13%。农作物播种面积突破千万亩，粮食总产预计达60亿斤，再创历史新高。新增设施农业2.6万亩、规模化养殖场345个。牧业年度羊饲养量达到1897万只，出栏1005万只，居全区首位。预计规模以上工业增加值完成270亿元，增长12%。神华和包钢煤焦化、联邦制药四期及五期、太平矿业二期等项目建成投产，
4、黑猫煤化工、宇乐化工、盾安光伏二期等项目加快推进。纳林湖成为国家4A级旅游景区，总干渠20公里黄金水道投入运营，黄河旅游精彩破题。发行城投债券18亿元，东矿公司在A股上市，金融机构贷款余额达到660亿元。B型保税物流园区公路港建成，机场客运量达19万人次。县域经济、非公经济据统计，今年14月份巴彦淖尔市国有固定资产投资增势明显，累计完成投资60.1亿元，同比增长59.8%，比全社会投资增速高了37.7个百分点。在全社会投资中的比重也由去年同期的37.6%提高到今年的49.3%，上升了11.7个百分点。在非国有经济投资领域，由于受全国经济下行影响，投资预期收益下降，投资积极性受到一定影响。14月
5、份全市非国有经济完成投资62.0亿元，同比下降0.5%。另外，港澳台和外商分别完成投资7.7亿元和5.0亿元，同比分别增长32.8%和85.2%，投资积极性有所提高。（快速发展，企业总数达到11990户、个体工商户71513个。口岸过货量1120万吨，其中铜精粉10万吨。引进国内到位资金346亿元，利用外资7175万美元。,GDP增长速度,亿元,城市认知-城市人口及居民收支情况,住宅市场调研与总结,PART 2,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住
6、宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,住宅市场调查,2013年4季度销售情况统计,2013年4季度销售情况统计,总结：,巴彦淖尔市临河区2013年全年供应面积161万平方米、12488套。其中住宅957145.94平方米、8457套；商业616128.68平方米、3430套；车库37012.22平方米，601个。2013全年销售面积103万平方米、8600套，销售率64%，未售面积58万平方米，销售金额60亿元。 依最近市场调查得知，大户型的面积普遍滞销，小户型的面积
7、则备受市场青睐，尤其2室的户型面积80-90平方米，3室户型面积110平米120平米去化比较快，购买的客源以刚需为大宗。 另外，在售的住宅项目，Loft产品异军突起，受到市场追捧，个案都取得良好的销售成绩。,商业地产调研与总结,PART 3,四季青 农贸市场,花卉 批发市场,四季花城 商圈,烧烤 夜市,西大 批发市场,八一街 批发市场,健康路 批发市场,国泰 商圈,金川大厦 商圈,花卉 市场,国际 建材城,红星 美凯龙,红美 家居,4S汽车 售后服务网点,陶瓷街,国泰时尚广场,百货大楼,富源商厦,河港青年商业城,东方珀丽,金川大厦,蓝宇大厦,国际建材城,红星美凯龙,在售商业项目 红美家居生活广
8、场,西大批发市场,八一街批发市场,健康路轻纺一条街,烧烤街,陶瓷街,四季花城,四季青菜市场,花卉市场,4S汽车售后服务网点,在售商业项目维多利,总结：,一.人口基数少，经济相对不发达，人均消费能力有限。 二.现有大型百货商业（胜利路）一共有7家，部分存在空置，市场供应量比较 大，经营一般，其原因也是因为经济不发达和人口基数小、购买力有限。 三.健康路轻纺一条街商家租金成本较高，但大多数经营状况还好。 四.西大批发市场租金成本较为便宜，经营正常。 五.建材市场有两家分别是红星美凯龙和国际建材城，体量大，竞争激烈， 经营风险大。 六.本项目商业体量大，仅仅局限于本地市场，消化存在一定的风险。,结论
9、：现阶段本项目不适合做大型高档百货或者商业综合体，定位中低端的小商品批发市场则较为理想，容易被市场接受。,进一步思考：如何跳出思维的局限，拔高项目的定位，抓住市场潜在的 关键机会点？ 我们进一步了解到： 从市调情况看巴彦淖尔小商品进货渠道大多来自北京和河北，沿海地区则很少。从整个蒙西甚至宁夏的银川，都可能缺少一个类似义乌小商品批发市场的大型进货枢纽。本项目地处链接两大经济圈，适时捕捉市场空白点，抢占商机。,覆盖西北 冠领蒙西现代化、集约化、综合性小商品采购基地,市场机遇,整个蒙西甚至宁夏东部即银川，都可能缺少一个类似义乌小商品批发市场的大型的进货枢纽。,客群机遇,经济发展居民投资意识不断增强；
10、 包头、鄂尔多斯等地的投资客户外溢效应。,城市机遇,巴彦淖尔东接包头，西接乌海，与鄂尔多斯隔黄河相望，北与蒙古国接壤。宁夏经济圈和内蒙古呼包鄂经济圈的连接点，决定了城市广阔的发展前景。,外部环境导向,内部因素导向,自身优势,总建面15万平米，数十亿巨额投资。地段和交通是本案的核心价值所在。,高举高打 冠领蒙西,中国义乌国际商贸城研究以及借鉴和思考,PART 4,小商品采购基地如何培育和发展？ 需要经历多长时间才能更新换代？,中国义乌国际商贸城研究以及借鉴和思考,第一部分 义乌小商品市场的发展历史 第二部分 中国义乌国际商贸城概况 第三部分 国际商贸城规划设计亮点 第四部分 中国义乌国际商贸城项
11、目特点 第五部分 商户、消费者访谈 第六部分 借鉴与思考,第一部分：义乌小商品市场的发展历史,一、开放（义乌第一代市场）义乌小商品市场最早起源于上世纪60年代末的廿三里。在特殊年代，在上级明令禁止、取缔，而半合法的“鸡毛换糖”又需要市场存在的矛盾冲突之中，两个提篮叫卖、批零兼营的季节性市场悄然孕育。1979年初，货郎担出售小玩具和针头线脑等小百货，以及家庭工副业产品掸帚毛刷，一天的营业收入远比走村串巷合算。随着党的十一届三中全会以来方针政策不断深入和家庭工副业的发展，这些货郎担仅半年多时间就发展到200多户，商品品种也越来越多，经营方式由零售渐转为批量销售。1982年，在地方政府牵头下，义乌宣
12、布开放“小百货市场”。9月19日，国务院批转对159种小商品的价格予以放开。9月25日，义乌县委县政府批准“同意报道小百货市场。”市场被正式认可之后，发展的速度超出了任何人的意料，于是又有了第二代市场的建设。,义乌第一代市场 摄于1982年9月,在当代中国经济奇迹中，曾经一而再、再而三地发生过“凹地效应”，当时的义乌小商品市场也是这样的一块凹地。义乌太祖殿畈的第二代市场开张后，近两千个摊位迅速摆开，每天前来交易的超过万人，其中六成以上为外地人，申请进场者络绎不绝。无论人气、名气、信息还是交通，其他地区与义乌小商品市场都不好相比“凹地效应”的形成，使市场的发展完全超出了人们的预计。刚开业不久的第
13、二代市场马上又显得太小了。1985年初，工商部门不得不动用预备用地架起300个临时摊来缓解摊位供求矛盾，接着又在部分地块两排棚架间加摊。市场的再度扩建，已呼之欲出。,1984年底开业的义乌第二代小商品市场,义乌第二代市场,义乌第三代市场1985年4月25日，为解决颇有争议的选址问题，县委书记赵仲光亲自带领与会同志到朝阳村附近、仓后路实地察看，最后作出决定：兴建新市场，场址选在城中路（当时叫环城路）以东、前大路与标准件厂之间地块。市场1985年12月破土动工，到1986年9月中旬，采用火车站月台式钢筋混凝土棚架，占地44000平方米、设摊4096个、总投资440万元的大型集贸市场基本建成，可容纳
14、3万人在场内交易。市场建设前后仅用了10个月时间。1986年9月26日，第三代市场正式开业。义乌第三代小商品市场经两次扩建，到1990年底已成为我国最大的小商品专业批发市场。,1986年9月建成开业的义乌第三代小商品市场,义乌第四代市场-篁园市场 摄于1994年,二、飞跃（义乌第四代市场）,1992年建成开业的义乌第四代小商品市场 同年，义乌小商品市场更名为“浙江省义乌市中国小商品城”。,义乌第四代市场于1990年筹办，1991年动工兴建，1992年1月17日通过交工验收，可安排摊位7100个。2月13日，义乌第四代市场试营业。3月2日，国家工商局公布义乌小商品市场为全国十大市场之一。1993
15、年12月17日，中国小商品城股份有限公司（商城集团前身）创立。1994年6月4日，中国小商品城中国小商品城第四代市场二期工程通过交工验收，7月8日，二期市场试营业。中国小商品城第四代市场的建设，采取了集资建场办法，其中一期市场7710户集资1542万元，二期市场5989户集资1197.8万元。,三、新篇（义乌第五代市场）“义乌小商品市场”又称 “中国小商品城”，建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来经历五次搬迁八次扩建，目前由义乌国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成。2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。2008年市场总
16、成交额达381.81亿元，连续18年位居全国工业品批发市场榜首。发展永无止境。义乌的第一步目标是到2011年，城市国际化程度明显提高，人均GDP从2007年的7788美元提高到12000美元。到2020年，人均GDP达到20000美元以上，基本建成在全球具有较高知名度、美誉度的国际商贸名城。,义乌国际商贸城 摄于2009年,第二部分：中国义乌国际商贸城概况,总建筑面积：311.5万平米 商位：47000余个 经营户：55000余户 构成：项目已投入使用的是一区、二区、三区、四区，正在建设施工的是五区。（五区建筑面积634712，标准商位数7000个，概算投资16.5亿，计划2010年投入使用）,一区,二区,三区,四区,五区,CBD,国际商贸城一区中国中国义乌国际商贸城一区市场于2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。一楼经营花类、玩具；二楼经营饰品；三楼经营工艺礼品；四楼开办了中小生产企业直销中心、台商馆，东铺房为外贸企业采购服务中心。,
