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1、,诸暨项目 项目启动会报告(大商项目）,雨润地产集团 长三角区域诸暨项目公司 2015年4月,Part1： 项目位置Part2: 营销专篇Part3: 设计专篇Part4： 工程专篇Part5： 成本专篇Part6： 财务（资金/税务/利润）专篇Part7： 展示区专篇Part8: 项目承诺,目 录,*,集团运营管理部,PART 1 项目位置,位置 周边配套,*,集团运营管理部,Part 1 项目位置,1.1 位置行政区域及交通,*,集团运营管理部,Part 1 项目位置,1.1 位置项目周边及交通,Part 1项目位置,1.2 周边配套公共设施及生活配套,雨润星雨华府,雨润国际广场,诸暨火车
2、站,诸暨人民医院,商检院,城西商务区,陶朱小学,*,集团运营管理部,PART 2 营销专篇,市场调研 营销产品定位 项目全周期定价策略 项目全周期推盘 项目全周期销售签约及回款预测 营销效率,*,集团运营管理部,2.1市场调研2014年度同业态项目总体销售情况（商业）,Part 2 营销专篇,数据来源：诸暨房产网,城西核心商圈底商（不具备竞争借鉴性）,往主城区方向，介于市区与城西中间,*,集团运营管理部,Part 2 营销专篇,2.1市场调研竞品项目/同业态项目基础信息及去化（商业）,数据来源：市场调查,*,集团运营管理部,Part 2 营销专篇,项目所在区域,项目交通,项目配套,项目资源,项
3、目四至,本项目位于城西开发区，紧临杭金衢高速路口及诸暨高铁站，周边1.5公里辐射人民医院及近十个小区。该区为未来诸暨商务中心,本项目东临五泄江生态公园，西至文种南路，北至艮塔西路，南至健民路。,该项目0.5公里内为艮塔西路及西二环线，往西1.5公里处为高铁站及高速路口，北面紧邻公交站台，交通方便。,该项目周边配有人民医院、高铁站、集中居住型小区群。,暂无,2.1市场调研项目属性,*,集团运营管理部,Part 2 营销专篇,1.雨润品牌具有较强的市场主导力，市场定位清晰，以刚需型和改善型为主。 2.紧邻政府新城板块，位于机关以及商务楼附近，且交通便利。 3.城西唯一商业综合体项目。,城东商业项目
4、密集开发，诸暨项目将面临东西城的失衡竞争，成本支出和营销能力面临极大考验。,S,0,T,W,2.1市场调研项目SWOT分析,1.城西入住率目前偏低，居住氛围尚未形成,周边生活配套缺失。 2.地块北侧有工业区，无疑是生活环境的一大隐患。,1.诸暨政府举全力发展城西，对城西新城规划的兑现能力较强； 2.城西综合体供应少，市场存在需求。,*,集团运营管理部,Part 2 营销专篇,2.2营销产品定位市场定位（竞争占位、档次定位）,本地刚需客群,地段：本项目非城市主力发展方向，商业缺乏投资价值点，但作为城西唯一的商业综合体，是周边住宅必不可少的配套。 市场： 量价：2014年非住宅物业下滑明显，成交量
5、、成交均价同比下滑37.4%、8.9%。 存量：城市商业存量风险巨大，整体存量高达319.5万方，以年去化23万方计算，去化周期高达13.7年，去化周期长，销售压力大。 销售：2014年诸暨商业市场情况并不理想，万达开盘去化仅39%，销售工作较为困难。 客户：本地客户对于商业的投资心态较为务实，对商业投资普遍持保守心态。 综述：诸暨市前期重点发展区域主要是城中和城东，城西相对滞后，是全市的价格洼地，但周边住宅及写字楼项目众多，未来人口导入量大，且周边缺少相关商业配套。本项目可填补此空白，初期可能存在一定困难，但发展前景较好，空间较大。,Part 2 营销专篇,2.2营销产品定位容积率/产品类型
6、/户型配比分解,Part 2 营销专篇,2.2营销产品定位客户定位,客户年龄段,客户阶层,客户区域,城西、大唐、三都、陶朱街道、暨阳街道、浣东街道、应店街、枫桥、安华、同山、牌头、次坞、王家井,普通职工、市民、公务员、白领、私企业主、事业单位,2565,普通职工，占比17%，消费特质：对价格较为关心，对地缘敏感,公务员，占比18%，消费特质：较为谨慎，对商铺品质要求高,私企业主及事业单位，占比53%，消费特质：投资较为理性,核心客群,延展客群,潜在客群,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略目标分解,签约：4亿元 回款：2.6亿元,2015总目标,高层开盘 签约目标：0.44亿 回款
7、目标：0.36亿,商业 签约目标：2亿 回款目标：1.2亿,高层续销 签约目标：0.58亿 回款目标：0.4亿,叠墅开盘 签约目标：0.98亿 回款目标：0.64亿,根据启动区楼栋业态、位置、朝向、景观面等划分产品经济价值区，具体如下：,一类价值区（最好）：一期 二 推,三类价值区（较差）：一期 一推,四类价值区（最差）：一期 四推,二类价值区（次好）：一期 三 推,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略基价关系(大商),一期一推,一期三推,一期四推,一期二推,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略大商态基价关系,一期一推. 63套. 可售面积9500,一期二推. 43套.
8、 可售面积7150,一期三推. 52套. 可售面积9100 ,一期四推. 54套. 可售面积8250 ,大商一 基价：12500元,大商二 基价：13000元,大商三 基价：13000元,大商四 基价：11500元,价格差,+12%,+12%,+7%,2.3.项目全周期定价策略大商基价结构图,Part 2 营销专篇,1级、一期二推、三推层靠近大路，客流量多,2级、一期一推、四推,一期一推,一期三推,一期四推,一期二推,Part 2 营销专篇,1级（大商一期二推.43套） 未开盘,2级（大商一期三组团.52套） 未开盘,3级（大商一期一组团.63套） 未开盘,4级（大商一期四组团.42套） 未开
9、盘,2.3.项目全周期定价策略大商内部基价关系,业态A 基价：12500元,业态B 基价：13000元,业态C 基价：13000元,业态D 基价：11000元,价格差,+12%,+12%,+7%,2.3项目全周期定价策略价格动态规划,Part 2 营销专篇,第一批次 2015年6月27日 大商 均价12500元/ 63套1.11亿,第二批次 2015年9月26日 大商 均价13000元/ 43套 0.89亿,（2015年，签约20000万元）,2.3项目全周期定价策略价格动态规划,Part 2 营销专篇,第一批次 2016年4月23日 大商 均价13000元/ 52套1.14亿,第二批次 20
10、16年9月24日 大商 均价11500元/ 54套 1.11亿,（2016年，签约22500万元）,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略价格动态规划,*,集团运营管理部,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略外部竞争战术,竞品1：新泽苑，单价4388-5200元/，总价38-71万/套，共736套，已售398套，库存338套。 竞争措施：提升品牌影响力，输出价值信息。竞品2：中央美墅，单价7500-9000元/，总价150-500万/套，共117套，已售78套，库存39套。 竞争措施：总价低，赠送多。竞品3：中义凯莱花苑，单价10000-13000元/，总价40-220万
11、/套，共17套，已售馨。 竞争措施：以雨润广场为商业核心，强调升值潜力。竞品4：万达广场，单价13000-38000元/，总价50-300万/套，共219套，已售92套，库存127套。 竞争措施：城西唯一商业综合体，政府发展方向由东向西转变。,Part 2 营销专篇,2.3项目全周期定价策略 附件,Part 2 营销专篇,2.4项目全周期推盘,第四批： 大商组团一63套、均价11000元/、可售面积9500、货值1.11亿元,第五批： 大商组团二43套、均价12000元/、可售面积7150、货值0.89亿元,2015.10,2015.6,2016.4,2016.9,第八批： 大商组团三52套、
12、均价13000元/、可售面积9100、货值1.14亿元,第十二批： 大商组团四52套、均价14000元/、可售面积8250、货值1.11亿元,Part 2 营销专篇,2.5 项目全盘销售签约、回款预测,单位：m2/万元,2016.04,2016.09,2015.06,2015.09,Part 2 营销专篇,2.6营销效率,请分别描述每年和全项目的销售额和费用，并计算费效,*,集团运营管理部,PART 3 设计专篇,规划条件要点 总图设计 竖向分析,建筑风格及立面效果 景观设计 市政布局的初步意向,*,集团运营管理部,3.1 规划条件要点,Part 3 设计专篇,*,集团运营管理部,3.1 规划
13、条件要点,Part 3 设计专篇,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.2 总图设计,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.2 总图设计,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.3 总图设计基本指标,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.3 总图设计基本指标,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.4 总图景观意向,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.5 产品分布,超市 商业街 办公 娱乐广场 冰场,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.6 景观分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.7 交通布局,*,集团运营管
14、理部,Part 3 设计专篇,3.8 消防布局,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.9 出租车落客点,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.10 竖向分析原始标高,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.10 竖向分析设计标高,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.11 竖向分析典型剖面,A-A剖面图,超市,影院,商铺,沿街商铺,电力开关站,电玩,百货,停车楼,办公,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.11 竖向分析典型剖面,B-B剖面图,超市,影院,商铺,沿街商铺,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.12 市政布局的初步意向公共
15、配套方案,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13 建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.13建筑风格及立面效果效果及分析,*,集团运营管理部,Part 3 设计专篇,3.11 平面图,1F 平面图,
