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1、房地产企业战略思考,2,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,今日议题,战略管理概述 为什么要战略管理 什么是战略管理 如何进行战略管理 房地产战略思考与战略规划 房地产战略规划的方法 战略思路 商业模式 核心能力 战略举措,3,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,大企业的优势： 规模经济效益 经验曲线IBM前CEO郭士纳说： 我还从来没有见过哪家小公司不愿意成为大公司的，也从没有见过有哪家小公司不眼红大公司的研究和营销预算或者是大公司销售人员的规模以及势力范围的。 公司大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更多的投资、更大的风险以及更长久对未来进行投入。GE前CEO韦尔奇说： 在商业领域
2、，只有强者才能生存下来，弱者会被淘汰；大的、反应快的能继续运转，小的、反应慢的就会落在后面。,为什么要战略管理？-做大做强是所有企业的梦想,4,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,但即使大企业也不能保证成为“百年老店”,根据统计，七十年代初名列财富杂志“500强”排行榜的公司，有三分之一已经销声匿迹。也即大型企业平均寿命不到四十年，约为人类寿命的一半。诸位，您将有百分之五十的机会目睹您现在所服务的公司关门大吉。摘自第五项修炼P19,案例：安然的失败、锦宏地产的倒闭、顺驰的衰落,5,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,中国企业战略管理的常见落后面,错误认为“企业有战略在管理，没有战略也在管理”。因此
3、还没有意识到没有战略就活不下去企业、尤其是国营企业，甚至应该由谁来制定战略都没搞清楚。企业战略规划的制定不按市场规律来跟进而是按国家标准来拟就。无法集中在核心业务赢利问题上，不能找到业务增长发动机业务发展的层次不清执行的决心不坚定组织架构中各层的业绩考核不清晰,6,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,中外企业战略管理的差距,7,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,企业发展的三阶段对企业管理提出了不同要求,进入阶段财力和人力资源奇缺确定市场需求和位置制造出产品管理要求：迅速进入，生产管理扩张阶段规模化生产规模化营销需要大量人力/财力资源管理要求：规范化管理，经营管理,需求是主要驱动力,适者生存阶段环
4、境动态变化营销和生产精益求精新产品频繁推出市场/客户细分降低和控制成本管理要求：如何竞争，战略管理,竞争是主要驱动力,8,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,企业战略管理的产生源于企业规模扩大和竞争的需要,企业管理发展的三阶段： 生产管理：现场管理，只考虑提高效率 经营管理：从企业的投入与产出去考虑企业的经营问题 战略管理：对周围的各项要素及未来的投入产出进行深入透彻的分析，考虑生存与发展企业战略管理产生的背景 企业规模日益扩大，管理层次越来越多 企业发展的途径已经开始由集中化转为多样化 企业与社会的关系变得日益紧密，企业的社会责任大大提高 企业之间的竞争已经从本国、本地区发展到国际,9,北京钧
5、涵基业企业管理顾问有限公司,“知天“生死之理 ”知地”存活之理 “知己知彼百战不殆”致胜之理 “不战而屈人之兵，善之善者也”持续之理,孙子兵法 约公元前 360年,什么是战略？-战略就是道理,10,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,战略的内容,11,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,公司战略体系是一个复杂的体系，而最核心的就是基于战略目标和战略思想回答“在哪里竞争、如何竞争和何时竞争？”这三个问题,业务模式,?,?,?,增长阶梯,核心能力,产品,价值链,目标市场,战略目标,在哪里竞争,如何竞争,何时竞争,企业定位、使命与愿景,战略思想,战略目标,业务战略,12,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司
6、,如何进行战略思考-正确的认识自己，正确的应对环境和正确的武装自己是关于公司战略思考的逻辑方法,正确的认识自己,正确的应对环境,正确的武装自己,13,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,今日议题,战略管理概述 为什么要战略管理 什么是战略管理 如何进行战略管理 房地产战略思考与战略规划 房地产战略规划的方法 战略思路 商业模式 核心能力 战略举措,14,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,在外部环境、内部资源能力、关键成功因素分析的基础上，借鉴成功经验，是战略规划的逻辑思考框架,外部环境分析,全国房地产宏观环境分析全国房地产市场分析省域房地产行业分析城市房地产行业分析,内部资源分析,土地和政府关系
7、财务资源人力资源品牌管理能力业务能力,战略规划,制定总体战略制定战略目标,战略支撑体系设计,职能战略战略举措与行动计划,标杆企业研究,专业房地产公司模式单一区域地产公司发展模式,15,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,外部环境分析主要关注房地产宏观环境、行业以及区域市场分析,分析要点,思考要点和说明,宏观环境分析,房地产行业分析,分析方法和模型,分析包括国家政策法规、宏观经济环境、社会需求和技术发展趋势、国际金融对行业发展的影响,过去3-5年的全国房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测全国房地产行业未来发展趋势 过去3-5年省域
8、房地产政策、经济发展、城市规划分析、房地产开发投资完成情况、土地购置及土地完成开发情况、建设情况、销售情况和房地产行业景气程度，基于此，预测省域房地产行业未来发展趋势 过去3-5年城市房地产的政策、经济状况（GDP、人均GDP）、城市规划和市政建设等分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势,PEST分析 行业分析 市场分析,城市房地产市场分析,过去3-5年城市房地产的市场运行情况分析，基于此，预测城市房地产行业未来发展趋势 城市各物业市场现状及趋势分析：住宅、商业、交通市场现状及趋势分析，包括供应、需求、价格和趋势等,16,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,宏观环境分析将重点关注国家政策、
9、经济因素、社会因素、技术发展和国际金融的影响，,国家政策,经济环境,社会环境,技术环境,由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，对宏观政策因素的分析，有利于房地产行业把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备,国际金融,土地政策 金融政策 土地政策 ,物价 投资 消费 ,社会统计因素 ,技术发展动态 国家对技术开发的投资和支持重点 ,贷款 信托 ,17,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,行业分析将通过全国、省域和城市房地产投资与增长、土地开发情况等分析，总结全国、省域及城市房地产行业未来发展趋势,
10、19972007年全国房地产投资及增长情况,CAGR=19.68%,资料来源：国家统计局、钧涵顾问资料库、 数据截止日期2008年1月1日,19972007年十年间，全国房地产投资年均复合增长率为19.68，而同期GDP的年均复合增长率为12.7（1997年GDP为74462.6亿元，2007年为246619亿元）2004年下半年起，国家进行有史以来最为严厉的宏观调控，在土地和金融政策上严格控制房地产市场的增幅过快，取得一定的效果2005年房地产投资增速8年来首次低于同期全社会固定投资增速 但增速的放缓主要是发展商应对国家严厉调控政策的暂时性投资策略调整2006年，由于调整政策的暂时性压抑而聚
11、集的投资潜能被激发，投资市场仍保持了快速增长2007年,国家采取了较强的政策调整力度,但是全国房地产行业依旧保持了快速增长势头,18,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,如要进入其他城市，则要对目标城市进行对区域规划及经济状况进行分析,案例：北京某高端别墅地产商在武汉的失利-不是有好的产品就一定能成功！,19,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,内部资源分析主要从公司拥有的各类资源和能力的角度评估,分析要点,思考要点和说明,土地储备及 政府关系,财务资源与务能力,管理（管理能力和业务能力）,品牌资源,分析方法和模型,人力资源,了解企业土地储备资料：分布区域、地块位置、地块现状、土地性质、土地价值等
12、 了解企业获取土地信息的主要来源，明确企业获取土地的主要手段及议价能力等,了解企业的三张表：损益表、资产负债表、现金流量表，进行财务比率分析，了解企业财务管理的改进演变、预测企业未来财务状况 分析企业融资能力、融资手段，判断目前融资体系是否适应战略需要,分析目前组织机构和管控模式的合理性与清晰度，组织与战略匹配性 了解项目运行的顺畅性 分析组织功能的完整性,分析公司品牌形象 公司品牌溢价,分析企业目前人力资源配置 了解企业招聘、培训、试用、转正体系 分析企业绩效考核、薪酬管理体系的合理性 判断目前人力资源管理体系是否适合未来战略发展需要,benchmarking,注意积累隐形的资源品牌、口碑、
13、管理能力,20,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,标杆企业研究也能够带来有益的发展启示-避免犯别人同样的错误，借鉴别人好的思路,业务 模式,利润 来源,业务模式单一 纯粹的地产商,土地批租 政府补贴,土地资源快要枯竭 转型为房地产开发和高科技项目投资,房地产开发 土地批租,房地产开发 物业经营管理 高科技项目投资 收购外高桥海外子公司，作为海外投融资窗口和投资资金退出通道,房地产开发 物业经营管理 高科技项目投资收益,进一步向园区开发运营商和高科技投资商转型，形成包括房产物业、海外投融资、通讯信息、生物医药的四大产业投资集群，以稳定的物业收入保证公司的稳健发展，以高科技项目投资丰厚的回报实现公
14、司跨越式的增长,某知地产开发商业务模式发展历程,21,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,在做出内部外环境分析与标杆研究的基础上，首先定出我们的整体战略思路-先做大还是先做强？-新鸿基与帕尔迪,帕尔迪和新鸿基分别是美国和香港最优秀的房地产开发商之一。帕尔迪的净资产收益率近29，新鸿基的净资产收益率为7。尽管新鸿基的净利润率（净利润/销售收入）高于帕尔迪，但过低的资产周转率和权益乘数拉了它的后腿。这反映了两种战略思想的差异： 帕尔迪坚持专业化经营，不涉足房地产以外的行业，而且不持有租赁物业。在稳健经营的同时，以追求股东回报为目标。 新鸿基业务相对多元化，已经逐渐从房地产开发转型到获取投资收益为主。
15、以追求抗风险能力为目标。万科经历了从学习新鸿基到学习帕尔迪的过程。理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散(前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的13%)的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场特点更为贴近，而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及客户关系维护等诸多方面都拥有优秀的能力，堪称万科今后发展的标杆。结合公司的能力资源背景和对外部环境的认识，我们建议我们在发展过程中应该不断思考： 我们应该学习哪种战略思想？ 如何进一步优化我们的业务组合？ 如何考虑目前各大大业务（房地产开发、设计和园林）资源分配的导向？ 如何考虑
16、我们的地产业务的资产结构（开发性业务和投资性业务）？,22,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,产品,区域,应进入哪一类城市？大城市？中小城市？ 进入一个城市后，是扎根发展还是“打一枪换一个地方” 在重点关注哪些城市？ 目标城市的选择标准是什么？ ,产品专攻商业地产？还是多元化？ 主要面向何种收入的家庭人群或目标客户？（如何细分目标客户群？）档次是低档还是中高档？ 产品是规模化（复制）还是个性化 ,价值链,开发？经营？还是兼顾？ 进入产业链的哪些环节？ ,同时需要清晰的回到有关区域、产品和价值链的选择这三个核心问题-在哪里竞争？-田忌赛马原理,23,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,区域选择是重要的战略维度-选对池塘钓大鱼！,24,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,有着丰厚收入的中年成功人士？ 青年才俊？ 一般白领？ 有着一定积蓄，但是收入不算丰厚的一般城市居民？ ,近郊别墅？ 市区中高档公寓楼？ 安居房？ 旅游地产 商业地产 工业地产 ,
