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1、2010年吉林市房地产市场研究报告上海绿地吉林置业有限公司,第一部分 市场环境解析,1,第二部分 市场运行分析,2,第三部分 2011年市场预测,3,目录,房地产投资,三,经济环境,二,政策篇,一,第一部分 市场环境解析,一、政策篇,完善招拍挂和商品房预售制度，加强市场监管,- 到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,加大差别化信贷政策执行力度，防范信贷风险，抑制投资投机性购房,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,纵观2010年市场政府方向，主要体现在四个方面对房地产市场进行调控：,政策法规,1月基调：奠定全年从紧政策基础（国十一条）,一方面支
2、持住房自住和改善需求，一方面抑制投资性购房,各部委纷纷出台政策，关键字：行业规范， 、“央企退市”、“审批监管”,3月第一拳：明确政策调控信号（国十九条）,4月中期调控：政策密集出台打调控组合拳（新国十条）,9月再次调控高峰：七部委联合出台多项措施（国五条）,主要针对投机性购房，细则更加从严，但仍为明确具体细则,调控细则明确落实，信贷、税收政策调整等，是国十条的实施细则,政策法规,2010年1-9月份，全国房地产开发投资33511亿元，同比2009年1-9月份增长36.4%，目前房地产投资依然处于高位略下滑态势； 房屋新开工面积、施工面积、竣工面积仍处高位； 房屋销售买你家和金额增速回升； 1
3、-9月份，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比2009年1-9月份增长32.5%； 土地购置面积同比持续上涨，并维持较高速度增长；,上半年政策的调控结果：,国五条的应运而生：,加大调控力度 晚上差异化的住房信贷政策 调整住房税收政策 增加有效供给 加大市场检查查处力度,政策法规,从内容上“新国五条”仍然是今年4月份“国十条”的延续，“新五条”无疑是“新国十条”的配套政策，但是与“国十条”相比，“新国五条”更为具体和严厉，主要体现在四个方面：,第三套房贷”一刀切“,加强消费性贷款的管理,首套房首付比例30%,提及银行对房地产贷款的要求,下半年政策重拳出击：,政策法规,中国人民银行决定，
4、自2010年10月20日起上调金融机构人民币存款基准利率：,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.5%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他个档次存贷款基准利率据此相应调整。,加息最主要目的是抑制社会消费，增加银行存款，减少投资到房地产领域的热钱，所以对于楼市来说，加息对控制房价的再度过快上涨起到”刹车”作用；,但时间上，加息也对普通百姓正常的购房需求进行了干预，因为面对首付不断提高，贷款利息的上调，购房成本陡增；,政策法规,新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于时间意义,今后房地产市场将会更加趋于规范，调控将
5、更加彻底,满足民众基本住房需求，坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心目标之一,结语：2010年的中国楼市可谓惊涛骇浪，可房价却在一浪高过一浪的调控之水上上演“冲浪”大观。楼市困局，多少是源于调控制定者和执行者思想太多难以高度一致，甚至“上有政策，下有对策”，使得楼市在进退维谷间苦苦挣扎，给人们带来希望的同时又令人迷惘。尽管调控一直在进行着，可房价依然起伏不定，甚至还小幅上涨。,政策法规,全年政策明细：,注：双击图标开启,信贷：对二套房和多套房的贷款利率仍将保持紧缩政策，同时，在实体经济逐步稳定的情况下，明年有可能进行适当加息，防止通胀风险和信贷风险，但在抑制投资投机性需求的同时也将会在
6、一定程度上影响改善性需求；,供给：除2012年末1540万户保障性住房的供应之外，针对满足普通民众的购房需求，即总价偏低，中小户型等，是否会重提70/90政策将是个可能性的问题；另外，通过信贷和税收优惠间接地增加此类商品房的供给也可能是未来的一个举措；,税收：为了房地产消费市场的合理性和抑制投机性需求，在物业税已经初步讨论的框架下，明年也将可能实行物业税的试点，完善房地产税收体系；,制度：完善土地出让制度，在土地供需两方面出台政策，包括已经出台的50%首付土地出让金和一年内付清和勾地预申请制度；在商品房预售上可能需进一步完善市场规范和监管，避免开发商捂盘及少量多批，人为制造供给短缺市场供不应求
7、等现象。,明年的政策预测：,政策法规,一、政策篇,在市场体系一体化上，将加强长吉两市人力资源统筹规划和人才市场衔接，积极推进两市商品市场一体化。,长吉一体化区域范围大致包括长春市、吉林市城市规划区和九台市、永吉县全境。从汽车物流产业发展考虑，还扩展到公主岭市范家屯镇。区域面积约14000平方公里，占全省总面积的7.5%；区域总人口约663万人，其中非农业人口约416万人，城镇化率63%。,在信息网络一体化上，将在两市率先启动数字吉林工程，统筹长吉两市基础信息网、无线宽带网、数字电视网等信息基础设施建设，逐步实现电信同网、公交一卡通；,在产业发展一体化上，将推进汽车、化工产业衔接发展，强化长吉两
8、市旅游业发展合作，统筹建设长吉现代农业示范区；,长吉一体化工程,图：长吉图开发先导区重点组成部分,市政动态,建设中的长吉城际铁路,市政动态,以长春和吉林两市的中心，50-70公里为半径画一个圈，则是“长吉一体化”的初步区域；,长吉城际铁路动车组现进入吉林市了，目前正在综合试验检测阶段，2011年1月11日将正式通行,在地理空间上，长吉两市相距仅84公里，交通路网基础好，长吉高速扩容即将启动，城际铁路今年将实现竣工通车，长吉南线、北线基本形成二级以上高等级公路 ；,长吉城际铁路全长111.12公里，设计时速250公里，将途经龙嘉机场站、九台南站、新九站、新吉林站，另外一些站点还没有最后确定.6时
9、至22时全天运营16 个小时，列车间隔最短仅4分钟，直达列车运行时间为32分钟，站站停列车为46分钟。,吉珲客运专线吉林段建设正式启动,吉林至珲春客运专线位于吉林省境内，西起吉林市、东至延边朝鲜族自治州珲春市，正线长度359.75公里，通车后吉林到珲春的行驶时间由现在的7小时缩短到2小时。全线共设9个站，设计时速为250公里，预留时速300公里，预算投资总额416亿元。吉珲客运专线吉林境内长度114公里。,市政动态,需征地419.97公顷；沿线房屋拆迁面积约22万平方米，其中吉林市区涉及拆除21栋楼房，3000多户居民搬迁。,吉珲客运专线项目建设是我省实施长吉图开发开放先导区战略的重要基础，也
10、是我省“十二五”规划中的一项重点工作。,地点：雾凇路和珲春中街交会处西北角,目标：建设标准为国家一级公路客运站。建成后，将成为我省最大的公路客运站,工期：2008年7月12日开工，预计2010年10月投入使用,规模：占地面积8.7公顷，相当于12个标准足球场大小。建筑面积4.2万平方米,运力：站内将设42个发车位，设计日输送旅客3万人次，日发车1200班次,配套工程：吉林市新客站周边的配套设施工程将融商业、饮食、娱乐为一体，占地面积2.33万平方米，投资10亿元； 其中，将打造立体商业区，将融合商业、饮食、娱乐为一体的商业中心； 还在建设中的雾凇客运站将设有时尚步行街。在未来的规划中，这里将有
11、配套的酒店，以及新的商业中心、物流中心； 此配套工程的完工，将对周边2.3万人的生活产生积极影响。,市政动态,哈达湾老工业区整体搬迁改造,哈达湾是吉林市的老工业区，随着城市规模的不断加大，该地区已成为城市核心区，今后8到10年，吉林市将结合土地资本运作，把10余平方公里的哈达湾老工业区整体改造成为现代服务业集中区； 逐步将老工业区企业全部迁出，除水泥厂等少数企业结合原料基地前往永吉县外，其余主要迁往北部新区，并通过异地搬迁实现改制升级； 到2020年前，总面积8.66平方公里的哈达湾老工业区，在今后5年内将成为一片投资的热土，将重新规划，建设成为商贸、休闲、居住为主的新城市核心区。,市政动态,
12、新建的吉林火车站总建筑面积5万平方米，车站旅客最高聚集人数为6000人。站台由3台5线扩建为8台14线，由低站台改为高站台。目前，吉林站东西站房和高架候车室的框架结构施工已近尾声，预计10月20日左右全部完成，站台无柱雨棚已经吊装完毕，长吉城际铁路铺轨已经完成90以上，全线计划10月25日进行联调联试，12月25日通车。,改造前的车站全景：,改造中的车站：,市政动态,一、政策篇,市场资讯,2010年5月日春季房展会,主办日期： 主办单位：吉林市政府 承办单位：吉林市住房保障和房地产管理局 参展单位：36家吉林市房地产企业、8家二手房中介机构、银行、房地产相关媒体,本届房展会展棚面积约6300平
13、方米，展出房屋约4万余套，,市场资讯,2010年8月20日秋季房展会,主办日期：2010年8月20日8月23日 主办单位：吉林市政府 承办单位：吉林市住房保障和房地产管理局 参展单位：36家吉林市房地产企业、8家二手房中介机构、银行、房地产相关媒体,本届房展会展棚面积约6300平方米，展出房屋约4万余套，在8月20日23日的4天时间里，房展会共接待观展市民15.9万人次，售房总计4268套，各类成交金额146294.5万元。,房地产投资,三,政策篇,一,经济环境,二,第一部分 市场环境解析,吉林市城市化率49%,从城市化率角度来看，吉林市处于低速发展期向调整期过渡阶段，工业仍占据经济支柱地位，
14、城市效应刺激第三产业发展，城市经济进入高速发展阶段。,非农业人与总人口的比例,经济环境,产业发展与城市化率关联度解析：,今年上半年吉林市GDP总量705.62亿，完成全年2000亿计划的35.28%，比去年同期增长了17.9%，经济危机后的城市经济逐渐平稳上扬。,国内生产总值,作为我国东北地区的工业重镇，吉林市自07年以来一直保持了经济的高速增长，2009年金融危机的前提下依旧保持了15.3%的经济增长率，大大超过了全国平均水平，因此经济基本面长期看好；,与长春历年GDP总量发展比较，预计吉林市2010年发展水平与长春2006年的GDP总量相近；,吉林市2010年上半年GDP增长率为17.9%
15、，如保持此增长水平不变，预计全年将完成GDP总量1768.5亿元；,经济环境,逐年升高的固定资产投资额有利于带动城郊区域房地产市场发展，尤其是重点市政工程如西客站、长吉城际铁路、雾松大桥分布的区域。,图：近年来吉林市gdp与固定资产投资额列表,经济环境,吉林市GDP构成主要来源于固定资产投资，本市经济属于投资拉动型经济，城市外扩加速,支柱产业为吉林经济创造新一极：,图：近年来吉林市三产比重列表,表：吉林市产业解析,受省会长春拉动，发展后劲强劲、城市外延；,经济环境,城市概述：吉林省第二大城市，次政治经济中心； 城市联系：长吉图开发开放先导区，长吉城际高铁； 城市经济：GDP90%以上来源于固定
16、资产； 产业支撑：工业立市，第二产业占49%； 城市规划：现阶段单中心结构，未来扩城。,长吉一体化快速发展，吉林市作为吉林省资源最为丰富的地区，高端市场的开发将越来越受到长吉城市高端人群的关注！,经济环境,经济环境,二,政策篇,一,房地产投资,三,第一部分 市场环境解析,全市固定资产投资逐年递增，自05年以来年增长率均超过20%；房地产投资额占固定资产总额比较较小，未来房地产市场发展空间较大；,房地产投资,固定资产投资：,房地产投资：,房地产投资额占固定资产投资比例偏低，城市外扩速度与房地产发展比例失调。为确保正常的发展规律，房地产发展节奏加快，或呈现跳跃式发展的可能性加大。,中间差距拉大， 说明城市建设投资比重增加。,房地产开发投资与固定资产投资GDP关系图表,图：吉林市经济数据指标图示,房地产投资,两市固定资产投资均呈逐年上涨态势，吉林市整体固定资产投资情况约是长春的1/2，存在一定差距；,吉林市房地产投资额远低于长春市，仅是长春的40%左右； 同时，吉林房地产投资占总固定资产投资量不足10%。,
