最高院两个司法解释课件

《最高院两个司法解释课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最高院两个司法解释课件（172页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、1、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释 法释20097号,2、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释 法释20098号,法国民法典的起草者波塔利斯曾经指出：“法律一旦成文就会以它被写成的样子存在下去。人却相反，他们永不停歇，他们总是在行动。这种不断的运动带来的后果因环境不同而不同，随时都会产生一些错综复杂的新情况、新事件和新结果。”成文的法律向来是人们生活的规则，也是法官裁判的依据，但生活在社会关系中的人群面临的社会事务却总是千变万化，因此，既有的法律条文，只有和人们的社会生活实践紧密结合，才能彰显法律的可行性与生命力。不断变化的

2、人类生活，也让法律的不断更新解读成为必需。,主要内容： 一、司法解释出台的背景、指导原则、效力 二、如何解读“业主”不同定义的法律规范 三、“业主”身份界定的两大途径 四、如何界定专有部分和推定共有部分 五、车位特定专有部分与一般专有部分的区别 六、业权份额计算的三种不同表述 七、业主人数计算的争议与最后定论 八、业主享有的五大知情权,九、业主大会重大事项增添的新内容 十、为什么要审理撤销权及撤销权的相关规定 十一、物业服务合同法律关系的最新解释 十二、物业服务企业应尽义务的最新规定 十三、为什么要强调对业主（人）的管理 十四、损害他人合法权益的九种行为 十五、关于非权利人利用共用部分的问题

3、十六、破解欠费纠纷的两大顽症,十七、物业服务合同对业主的约束力及效力 十八、关于无效合同和无效条款的明确界定 十九、对物业服务企业利益保障的专门规定 二十、物业退出机制的进一步明确 二十一、 “住改商”一票否决会不会伤害公平 二十二、如何解读“应当首先满足业主需要” 二十三、车库、车位产权归属的争议 二十四、司法解释值得商榷的几个问题,一、两部司法解释出台 （一）背景随着我国住房制度改革不断深入，特别是物权法自2007年10月1日施行以来，民众利用该法维权的热情高涨，致使出现大量与物权有关的新类型案件。涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。但由于物权法规定太原则，法院审判经常缺

4、乏明确的法律依据，而且由于各地法院在审判实践中理解不一致，经常导致同一类型的案件在不同地区审判结果不同。（深圳中院在之前也遇到了同样的问题）。2007年初，两司法解释正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。最高法院多次召开座谈会，全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、中华全国律师协会、中国物业管理协会等部门提出了许多富有建设性的意见和建议。,（二）指导原则,一是严循立法精神-严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的 二是平等保护当事人利益-注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间

5、权利义务的平衡 三是民主原则-广泛听取社会各界意见、建议，努力做到兼听则明 四是针对性和可操作性原则-紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不务虚，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据 五是合理吸收法学研究成果原则-在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论通说，确保学理上的妥当性从物业管理条例到物权法，再到两个司法解释，“建筑物区分所有权”的理论一步一步地被介绍给全国大众。,中华人民共和国立法法第84条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规则不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。是否可以溯及解释生效之前的行为 ？司法解释

6、并不是法律本身，而是对法律的一种解释，那么就是意味着法律条文本身的真实含义原本如此，司法解释只是明确了而已。既然法律的原本含义就如此，司法解释的效力就可以溯及解释生效之前的行为。（即可溯及2007年10月1日以后的行为）,（三）效力,审理建筑物区分所有权纠纷：第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。 因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。,司法解释原文条款,关于这个问题有最高院和最高检有个关于司法解释的司法解释，该解释规定：对于司法解释实施前发生的行为，行为时

7、没有相关司法解释，司法解释施行后尚未处理或者正在处理的案件，依照司法解释的规定办理。 对于新的司法解释实施前发生的行为，行为时已有相关司法解释，依照行为时的司法解释办理，但适用新的司法解释对犯罪嫌疑人、被告人有利的，适用新的司法解释。,二、如何解读对“业主”不同定义的法律规范,有明显法规法律规定的有：国务院物业管理条例第六条：房屋的所有权人为业主。广东省物业管理条例第十条：房屋的所有权人为业主。深圳经济特区物业管理条例第八条：物业的所有权人为业主。,A.业主是房屋所有权人其实是具有房屋所有权，且对房屋所占用的土地有使用权的人（房屋是建在土地上的，房地合一，“地随房走，房随地走”是对房、地关系最

8、本质的概括）但更普遍的情况是，不是拥有一座房屋或建筑物，而是建筑物的一个部分，即一套房屋，是房屋专有部分所有权人从这个意义上，少了一点，即少了对共有部分、共有设施设备、共有场地等的相应的权利B.业主是物业所有权人根据物业的定义，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产，是单元性的房地产 。从这个意义上，即多了一点，即多了对土地的所有权，因为业主只有承载房屋的土地使用权。,业主准确的定义：根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅。经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主有三个部分权利的复合权利组成，那么业主应为建筑物区分所有权人。这与第六章的标题

9、是吻合的，即“业主的建筑物区分所有权人”。,所谓区分所有，就是一种土地立体空间的分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物业小区为例，便在法律上被分割成101个物业或立体空间，即100个房屋单元空间块，以及100个房屋单元空间块之外的其余空间。这个其余的空间，101个空间就是小区的共用部分。这种既有专有部分，又有共有部分的建筑物称为区分建筑物。,三、“业主”身份界定的两大途径,审理建筑物区分所有权纠纷：第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依

10、法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,三、“业主”身份界定的两大途径,界定业主有两个途径：一是登记生效主义；二是登记对抗主义。 （物权法在不动产登记制度中，采用“权证登记制度”，即登记要件主义为主、登记对抗主义为辅的折中主义，同时还明确规定国家所有的自然资源的所有权可以不登记 。与“契证登记制度”，登记只有公示力，而无公信力不同 ）总的原则依据是：物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,“登记生效主义”,房屋所有权证登记人（查询确认） 房地产在民法的分类上属于不动产，房地产的物权是以登记为公

11、示方法，而大多数物品的物权则是以占有为公示方法。（审建第一条第一款）（列举不动产与动产的区别）理论延伸： 夫妻双方中的一方，未在房产证登记，能否认定为业主？,“登记生效主义”,无锡市房屋登记条例规定夫妻房产登记将依据申请登记原则 这一新举措，权威人士解释，根据依申请登记原则，今后夫妻一方未提出申请，登记机构不能强行规定将房屋登记为夫妻共有财产。因为夫妻之间房屋共有与否，除法定外还可由双方自行约定，当事人的申请行为应当认定为夫妻之间已达成一致意见后的结果。因此谁提出申请，房屋就该登记在谁的名下，符合申请自愿原则。,1、房屋买卖合同的合法买受人 （审建第一条第二款）基于与建设单位之间的商品房买卖民

12、事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 【深圳市业主大会和业主委员会指导规则 第三条第二款规定，物业的合法买受人尚未办理登记，但已实际占有和使用的，可以称谓业主，享有业主在物业管理活动中的权利和义务。】 （其“合法占有”应理解为交付）,“登记对抗主义”,2、房屋继承人和受遗赠人物权法第二十九条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”中华人民共和国继承法第二条：“继承从被继承人死亡时开始。”3、房屋建造人或拆迁补偿人物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等 事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”,

13、【广东省物业管理条例第十条规定，尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。” 这里明确了准业主的范围，包括了房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人等，但不包括承租人、借用人。】 实例：“村改居”社区建房人，只有“三证一书”（即：建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证、建设项目报建表、居民私人兴建住宅用地批准通知书）没有房屋竣工验收资料、房地产权证书能否认定为业主？,4、生效的行政（征收决定）、仲裁或司法文书确认人物权法第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定

14、等，导致物权 设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民 政府的征收决定等生效时发生效力。” 特别提示： 1、以登记对抗主义承认所有权转移的，要尽快到登记部门进行转移登记； 2、未经登记的，处分该物权时，不发生物权效力。（物权法第三十一条）,深圳经济特区房地产登记条例规定:经初始登记的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、共有权利分割等行为或人民法院判决、裁定强制性转移的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记。房地产登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准登记，并换发房地产权利证书。,关于住房和城乡建设部业主、业主大会、业主委员会

15、指导规则（征求意见稿）的意见,第九条，虽然比较简单明了，但有漏缺，与物权法第九、第二十八、二十九、三十条及两个司法解释相左。应采纳广东省物业管理条例第十条的写法。 “房屋的所有权人为业主。 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，也可以认定为业主。”,四、如何界定专有部分和推定共有部分,审理建筑物区分所有权纠纷： 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

16、 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,解读： 确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 利用上的独立性：即“使用上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依物权法规定不动产物权的

17、设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。,最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。 “露台可以归属个人所有”的解释也是第一次出现。按以前的法律规定，开发商附送的花园、露台等都是业主共有，其他业主有权进入。而现在这也就意味着开发商送的露台可能成为业主房屋的专有部分，具有产权。,