《墨尔本联排别墅项目分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《墨尔本联排别墅项目分析（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、墨尔本联排别墅项目分析联排别墅（也有称为联体别墅或组合别墅，国内也直读Townhouse ）联排别墅在国内的概念还只是短短几年间的事情，联排别墅起源于英国伦敦，英文为Townhouse ，一词直译为城镇住宅，联排别墅词典上是指联排别墅有天有地，有自己的院子和车库。联排别墅国外起源时是当时的伦敦很少有高密度的垒积式多、高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。18 世纪末的贝德福特广场，柯本特花园、19 世纪初的那莫德里大街等处的Townhouse组成了壮丽的街区，住宅由此形成了房屋的艺术。 使 Townhouse得到兴旺和发展的地方是在美国。二战之后， 大规模的美国高速公路网兴建起来， 个人
2、轿车大量进入家庭， 在这两个合力的作用下，美国出现了住宅郊区化的现象。 在许多大城市的边缘出现了很多联排别墅，它既不同于真正的郊区独立别墅， 也不同于城内的公寓住宅， 而是介于二者之间的住宅形态，并逐渐成为美国中产阶级人士的主流住宅。联排别墅国内起源出现早期上海租界的里弄住宅，其建筑形式就可称作Townhouse 。1997 年上海住宅市场推出锦秋加州花园，而以社区形式出现的有早期万科城市花园，已基本具备了Townhouse的原形。国内先后在北京、广州、深圳让联排别墅项目大红大紫，但关注的焦点已经更多的给予了产品本身。一、联排别墅项目特性剖析1 、联排别墅是公寓和别墅的中间形态。居住人群为经济
3、实力强、 居住品质要求高的“新贵一族”，是适宜度假的第二居所；联排别墅既属于城市范畴又不是市面上中心， 既满足了人们亲近自然、 实现别墅梦想的愿望， 又有比较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅。密度较低，容积率在0.5 到 0.8 之间。花园不太大却每户都有， 居住品质较高。 价格也在别墅与公寓之间， 适合更多的有一定购买能力的人接受。2 、联排别墅面积标准从1001000 平方米均有， 可满足不同经济水平的需求。在组合上可以有并联和多联体，主要有双拼（两栋相连）、叠拼（比如A户为一层加二层东半部；B户为三层加二层西半部，从院里直接上楼梯至二层门户）、连排（三栋以上并联）三种类型。横向干扰少
4、，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、游泳池均可建造， 造型和空间可以随业主兴趣、 基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。 但由于占地和政府市政投资减少，因而售价高， 政府从节约土地资源出发，也有一定限制。3 、联排别墅扮演公寓与独立别墅的中间角色，是城市公寓的升级产品。联排别墅作为公寓与独立别墅的中间形态，它的出现绝非偶然， 并在公寓与独立别墅之间扮演着一个重要的市场角色。公寓是由于城市土地资源宝贵而迫不得已的高密度，高容积率产物， 城市公寓的发展是工业化文明发展的结果，本来就是强加给人的， 并不符合人类追求自然的本性。而独立别
5、墅低密度，低容积率，私家花园占地大，私密性极强，是住宅发展的终极方向，但价格昂贵，只能为极少数人所拥有。另一方面我们可以认为，联排别墅对于臵业者来说是城市公寓的一种升级产品。它是二次多次臵业者的首选，因为毕竟上有天，下有地、密度低，生活质量一下子改善了，这与公寓是完全不一样的感觉。4、联排别墅“属于城市，不位于中心”，为中产阶级定制作为公寓与独立别墅二者之间的空白填补，联排别墅的出现是自然而然的。它既属于城市范畴而又不属于城市中心，既满足了人们亲近自然， 远离城市喧嚣的愿望，又有较便利的交通条件和适宜的价格。联排别墅的居住人群多为中产阶级人士，他们对公寓早已厌烦，对郊区的独立别墅又望而兴叹，因
6、此，从某种意义上说，联排别墅正是为这一群人士度身打造的“优质住宅”。5、联排别墅的优点：优点 1：离城不太远交通的便利性要好，到达工作地点的行车单程距离一般应在30 分钟以内，离“自然”很近，离“红尘”不远。优点 2：价格不算太贵在中高档住宅项目中，联排别墅价格一般在这二者之间，按平均2000 平方米的建筑面积计算，在北京，一套Townhouse的价格大约相当于三环路边一套150 平方米左右的公寓，属中等偏高的水平。优点 3：舒适性私密性好联排别墅具有住宅和别墅的双重特点，容积率比别墅高但比住宅低， 居住舒适，楼层低，老少皆宜。独门独院私家花园车位（库），私密性好。优点 4：定位是第一居所作为
7、别墅和公寓之间的中间形态既满足了现代人渴望亲近自然、渴望别墅感觉的天性、 又可以解决现代工作所需要的高效交通，所以完全可以作为第一居所使用。优点 5：未来住宅发展趋势：联排别墅在欧美国家为中产阶级的主流住宅形态，也是中国未来20 年内的住宅潜在消费品。优点 6：居住及投资可选性联排别墅在功能上作为第一居所， 这主要是区别于远郊独立别墅类的第二或第三居所，也可作为旅游休闲居所， 目前联排别墅总体平均价格偏低也是消费者投资臵业好项目。优点 7：产品特征多样化：联排别墅产品特征上都是二、三层的房子，家家都有天空和绿地、地下室、储藏室外、 前后花园、 有露台及自己的屋顶的花园，能满足用户的自有空间和私
8、密性的要求，是城市及农村高端住宅无法比拟的。优点 8：产品功能可变性联排别墅产品户型及庭院可定制性，可以根据用户需求为用户量身订做，满足消费者不同需求。优点 9：项目规模较大、区域安全性较好成熟联排别墅大部分是大型社区，其配套设施完善、 交通便利， 形成功能齐全的大型社区，给该区域经济、文化、治安带来良好的效益，是高水平城镇化建设推广典范。这些黄嘉海外都能为你服务。深圳市皇嘉海外投资有限公司，皇嘉海外于2013 年进入中国市场，主要业务涉及海外投资臵业， 澳洲大型地产开发商旗下的房产销售公司，总部位于澳大利亚墨尔本市，大中华区总部设在中国特区深圳南山CBD 中心区，是一家专注于从事海外地产投资
9、服务的专业性公司。皇嘉海外与时俱进， 秉承始先进的服务理念，倾力打造“家族海外托管”的管理体系，在为您打理海外资产的同事，为竭力保障着您家族资产的传承，我们的管理值得您的托付。6、联排别墅项目开发存在的问题虽然目前市场上显示的皇嘉海外热潮似乎表明了联排别墅的前景一片光明，但实际上由于中国的国情所限以及消费能力的现状，都导致了联排别墅项目从产品本身到市场容量存在发展的问题。（1）从联排别墅作为住宅产品本身来看联排别墅是独立别墅退而求其次的妥协产品，这就注定了其与独立别墅比较存在一些较大的缺陷。（2）私密性不如独立别墅由于考虑成本因素， 开发商们往往会以牺牲积率来降低成本，这就会使楼间距达不到别墅
10、的水准而使私密性有所降低。（3）建筑外观不如独立别墅由于联排别墅多为联排形式， 几栋房屋并联而成， 这就使外立面造型受到极大限制，从而使个性化这一别墅的特征性不显著。（4）居住的舒适度不如独立别墅由于建筑采用的联排形式，往往会造成开间窄，进深大的毛病。另外，联排形式受首层面积所限，一楼往往布臵成起居家间及功能空间（起居室、厨、卫）而无卧室，这就导致老年人或小孩要频繁爬楼而出现安全上的隐患。（5）首先在选址上不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至完全忽视环境资源和自然景观。（6）一些联排别墅所处地段没有任何景观，仅仅国为偏僻地价全家或者有一些形态并不优
11、美的山地。 在销售遇阻后， 价格一降再降， 有的别墅降至每平方米 2000 元，比同区域住宅价格还低， 别墅的功能和意义已发生了根本的改变。（7）设计及配套上十分欠缺，一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润， 强调销售面积， 只顾增加栋数， 已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板， 选材粗糙，施工质量较较差； 有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯部下都不能很好地解决。（8）从宏观市场来看国情、政策因素限定 Townhouse不可能象西方国家那样成为市场上的主流产品。联排别墅开发只能是规模化的运作， 而规模化的运作势必导致对土地资源的大量占用。我国资源虽然丰富，但人均资源却
12、很少。人口密集，土地供应紧张，目前政策上不可能会倾向于低密度，低容积率的住宅。从资源供给方面来看， 市政配套的缺乏导致开发商投入大量金钱进行配套建设而为了达到投资赢利， 这样的项目必须是大规模才有赢利的可能，从而对开发的门槛提出较高的要求。 联排别墅项目的选择多在市郊， 相关的配套设施缺乏，这就要求开发商配套建设先行， 然后才能盖房子， 开发商投入大笔资金进配套建设，为了收回成本， 只有进行大面积的开以发， 主样对开发商的开能力及融资能力就有了较高的要求。虽然联排别墅开发存在许多问题，但存在就是市场需求的最有力证明，既然联排别墅能够在中国生存下来，就说明市场有它的生存空间。二、联排别墅的消费者
13、需求影响对于联排别墅这种中间性的产品而言，面对来自市区公寓和独立别墅两端的对手，到底什么是消费者在作出臵业决定上时分量最重的筹码？通过一些调研问卷、消费者座谈会对国内消费者心理的调研，为我们提供了破译这一市场密码的钥匙。1 、消费者对联排别墅的理解都基于对传统独立式别墅的体验认知；难以区分“联排别墅”与别墅有何不同，对其经济价值的判断也有一定的偏差。调研结果表明，绝大多数消费者根本不清楚联排别墅的概念，向普通消费者描述有很大难度， 即使向消费者出示了联排别墅建筑物图片，也难让消费者明白 Townhouse的特性，表明联排别墅产品概念的可传播性差。2 、开发商信誉、小区总体规划确定性对购买者也有
14、较大的影响小区的规划确定性也是影响购买决策的核心问题，多数别墅消费者选择别墅的同时，也是选择了一种“高人一等”的生活享受，当发展商失信于人、改变总体规划、增加密度、提高容积率时，所谓的尊贵享受、升值收益等成了一纸空谈。购买别墅对于大多数潜在消费者来说是一大笔支出，如何“买得放心，住院得安心”，自然，开发商的信誉及实力也是消费者相当关心的问题，担心承诺不兑现，又不愿浪费时间对进行诉讼。3 、消费想信“联排别墅 ”这一产品概念，但对其综合品质保证信心不足消费者担心开发商唯利是图的本性不能保证Townhouse的良好居住环境。Townhouse综合居住环境质量的保障对于消费者是非常重要的影响因素，治
15、安保障、良好自然环境的保护、 社区建筑规划的稳定性、 开发商的信誉都是他们担心的问题。在此情况下推出新产品时，其营销重点应放在增强其可信度上。影响购买因素以治安隐忧为主。治安是别墅潜在消费者最大的顾虑，别墅类住宅居住的人少， 一般在偏静地区， 容易成为不法之徒的攻击目标，治安是最大的隐患。4、私密性的保障也是“联排别墅”影响购买决定的重要因素之一“联排别墅”与一般住宅相比其私密性要求较高，如何保障其私密性，是“联排别墅规划设计考虑的重点之一。目前在市面“联排别墅”的结构主要有独立式、连排式、双联式、双跃层叠加式，在这四种结构中，从私密角度考试价值由高到低依次： 独立式 双联式 连排式 双跃层叠
16、加式。 除了各种形式的私密性与独立程度有关外，在规划布局上应增强私密性。5、消费者的购买决定出于联排别墅产品的物理特性，多于联排别墅要领本身在图文并茂详细地解释了Townhouse产品后，消费对有前后庭园的、亲近自然的物理属性本身更感兴趣。相对而言， Townhouse拥有“开阔、安静、有独立花园、有前后庭园”的产品属性对他们更重要。联排别墅的绿化率一般在50% 以上，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。 同时 Townhouse虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境， 但在住宅功能上已经和独立别墅相关无几。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、嵌入式衣柜、 工作阳台等功能上放大， 同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。6、作出购买决定出于联排别墅基本满足消费者对良好居住环境的需要以联排别墅为代表的Townhouse ，一般由几幢甚至十几幢小于3 层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米 200平方米左右，前后有自己的院落，但院子一般不超过50 平方米，另外还有专用车
