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1、 房 地 产 估 价 报 告项 目 名 称：新乡市小区第 8 层 #6 号 房 地 产 价 格 评 估估价方：估价人员估价日期：2013/12/17 至 2013/12/31 1 目 录致 委 托 方 函 .2估 价 师 声 明 .3估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 .4房 地 产 估 价 结 果 报 告 .5一 、 委 托 方 .5二 、 估 价 方 .5三 、 估 价 对 象 .5四、估价目的 .6五 、 估 价 时 点 .6六、价值定义 .6七、估价依据 .6八 、 估 价 原 则 .7九 、 估 价 方 法 .7十 、 估 价 结 果 .7十 一 、 估 价 作 业 日 期 .7
2、十 二 、 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 .7十 三 、 估 价 人 员 .8附 件 .9房 地 产 估 价 技 术 报 告 .10一 、 个 别 因 素 分 析 .10二 、 区 域 因 素 分 析 .10三 、 市 场 背 景 分 析 .10四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析 .13五 、 估 价 方 法 选 用 .13六 、 估 价 测 算 过 程 .13七 、 估 价 结 果 确 定 .18 2 致 委 托 方 函新 乡 市 某 公 司 ：受 贵 公 司 的 委 托 ， 我 公 司 于 2013 年 12 月 17 日 至 12 月 31 日 ， 对 位 于 新乡 市 果
3、 园 小 区 第 8 层 #6 号 ， 建 筑 面 积 为 369.97m2， 房 屋 所 有 权 证 证 号 为X 证 字 第 号 的 房 地 产 进 行 市 场 价 格 评 估 ， 为 确 定 拍 卖 底 价 提 供 参 考 依 据 。根 据 国 家 现 行 有 关 法 律 、 法 规 和 政 策 条 例 及 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 ， 遵 循 依法 、 公 正 、 科 学 、 准 确 和 适 度 的 原 则 ， 经 估 价 人 员 实 地 收 集 资 料 、 分 析 计 算 ， 并与 估 价 时 点 新 乡 市 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 水 平 相 比 较
4、后 ， 确 定 委 估 房 地 产 于 估价 时 点 2013 年 12 月 17 日 的 价 格 及 单 价 为 ：房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写房 地 产 正 常 价 格 1136000 元 壹 佰 壹 拾 叁 万 陆 仟 圆 整房 地 产 正 常 单 价 3070 元 /m2 叁 仟 零 柒 拾 圆 整 每 平 方 米房 地 产 拍 卖 底 价 909000 元 玖 拾 万 零 玖 仟 圆 整房 地 产 拍 卖 单 价 2457 元 /m2 贰 仟 肆 佰 伍 拾 柒 圆 整 每 平 方 米新乡市某某房地产评估有限公司法定代表人：某某2013 年 12 月 17 日 3
5、估 价 师 声 明我 们 郑 重 声 明 ：一 、 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 。二 、 本 估 价 报 告 中 的 分 析 、 意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正 的 专 业 分 析 、 意 见 和结 论 ， 但 受 到 本 估 价 报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 。三 、 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 ， 也 与 有 关 当 事 人 没 有 个人 利 害 关 系 或 偏 见 。四 、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家
6、 标 准 房 地 产 估 价 规 范 进 行 分 析 ， 形成 意 见 和 结 论 ， 撰 写 本 估 价 报 告 。五 、 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 。六 、 我 公 司 估 价 人 员 2013 年 12 月 17 日 去 新 乡 市 国 土 资 源 管 理 局 档 案 室查 询 委 估 宗 地 使 用 年 限 ， 由 于 非 典 时 期 ， 国 土 资 源 管 理 局 档 案 管 理 人 员 电 话 告 知 ：委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 70 年 (从 1994 年 9 月 到 2064 年 9 月 )， 委
7、估 宗 地 的剩 余 使 用 年 限 为 54 年 ； 未 提 供 书 面 证 明 ， 请 报 告 使 用 者 注 意 。七 、 没 有 人 对 本 估 价 报 告 提 供 重 要 的 专 业 帮 助 。八 、 参 加 本 次 估 价 的 估 价 师 签 名 ：估 价 师 签 名 资 格 证 书 号 4 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件一 、 本 项 估 价 的 假 设 条 件1.本 报 告 在 评 估 过 程 中 ， 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 ， 在 未 来 剩 余 使 用 年限 内 不 改 变 房 地 产 用 途 。2.假 设 委 估 房 地 产 产 权 合 法
8、 ， 没 有 产 权 纠 纷 。3.假 设 委 估 房 地 产 现 状 满 足 所 采 用 的 城 市 规 划 、 用 途 管 制 和 限 制 条 件 ， 另 有说 明 的 除 外 。二 、 本 项 估 价 的 限 制 条 件1.本 报 告 有 关 资 料 由 委 托 方 提 供 ， 未 对 资 料 的 真 实 性 进 行 核 实 ， 如 因 资 料 不实 而 导 致 估 价 失 实 、 失 误 和 错 误 ， 责 任 不 在 估 价 方 和 估 价 人 员 。2.本 报 告 仅 供 委 托 方 确 定 拍 卖 底 价 提 供 参 考 依 据 用 ， 不 对 其 他 用 途 负 责 。3.本
9、报 告 未 考 虑 抵 押 、 担 保 、 出 租 等 他 项 权 利 对 委 估 对 象 实 际 价 格 的 影 响 。4.实 地 查 勘 时 ， 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 ， 并 未 进 行 结 构 性 测 试 ， 不 可 能 确定 其 内 部 缺 损 。5.本 报 告 中 的 建 筑 面 积 按 房 屋 所 有 权 证 存 根 所 载 数 据 计 。6.我 公 司 估 价 人 员 2013 年 12 月 17 日 去 新 乡 市 国 土 资 源 管 理 局 档 案 室 查询 委 估 宗 地 使 用 年 限 ， 国 土 资 源 管 理 局 档 案 管 理 人 员 电 话
10、告 知 ： 委 估 宗 地 法 定 使用 年 限 为 70 年 (从 1994 年 9 月 到 2064 年 9 月 )， 委 估 宗 地 的 剩 余 使 用 年 限 为54 年 ； 未 提 供 书 面 证 明 ， 请 报 告 使 用 者 注 意 。7.本 估 价 报 告 未 考 虑 房 屋 拍 卖 所 需 的 手 续 费 以 及 房 地 产 过 户 所 应 交 纳 的 各 种税 费 。8.未 经 本 评 估 单 位 同 意 ， 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使 用 其 他 与本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 、 通 告 或 报 告 中
11、， 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发 表 。9.房 地 产 估 价 报 告 备 查 编 号 ： X 房 地 估 X 字 XX第 X 号 。10.本 报 告 一 式 五 份 ， 四 份 提 交 委 托 方 ， 一 份 留 存 评 估 公 司 。 5 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层#6 号 房 地 产 估 价 结 果 报 告一 、 委 托 方单 位 名 称 ： 新 乡 学 院单 位 住 址 ： 新 乡 市 金 穗 大 道 东 段联 系 电 话 ： 18608218332二 、 估 价 方机 构 名 称 ： 新 乡 市 某 某 房 地 产 评 估 有 限 公 司单 位 住 址 ： 新 乡 市 解 放 路法 定 代 表 人 ： 某 某联 系 电 话 ： 13548217730三 、 估 价 对 象 物 质 实 体 状 况 1.建 筑 物 状 况 委 估 建 筑 物 于
