驻马店某项目策划方案。 地产

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1、,驻马店某项目 房地产营销策划方案,老街-滨河家园项目营销策略提案,| 品牌一团 2012,通过与贵公司相关领导初步沟通项目情况，本方案重点从可执行层面，从本地市场、产品定位、营销推售等方面阐述一些思路及观点，根据贵公司项目开发计划，公司将深入开展项目市场研究、项目价值点挖掘，根据贵公司的开发及工程计划制定全面的营销推售计划、策略以及各个关键节点的相关报告及执行方案！,工作计划表（时间需要甲乙双方确认后执行）,驻马店市场简析,项目定位,总体营销策略,一期营销执行,产品建议,驻马店市场简析,驻马店概况,驻马店位于河南中南部，北接漯河，南临信阳，地处淮河上游的丘陵平原地区。东西长191.5千米，南

2、北宽137.5千米，总面积15083平方千米，占全省总面积8.9%。城镇化率为27.8%（2008年）。驻马店市辖4个市辖区、9个县。2009年人口为863万，居民以汉族为主 ，另外还有回、蒙、维吾尔、满、苗等51个少数民族。,驻马店城市特征,1、古为历代官道，因设驿站而得名，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称。 2、重阳节的发源地。 3、中国“四大传奇”梁祝爱情故事的发源地之一。 4、“盘古开天地”美丽神话传说的发祥地。 5、中国车舆文化之乡。 6、中国冶铁铸剑文化之乡。 7、中国嫘祖文化之乡。,驻马店交通,驻马店市处于中国南北交通通道，区位优势明显。 京广铁路、正在兴建的石武高速铁路贯穿西

3、平、遂平、驿城区、确山等区县。 郑州机场大巴直达市内，东有阜阳机场，西有南阳机场，南部有兴建中的信阳明港机场。 全市现有货运船舶经营公司16家 。,驻马店交通图,驻马店资源,驻马店自然、人文等旅游资源丰富; 国家4A级旅游区1个嵖岈山风景区 国家地质公园1个嵖岈山国家地质公园 省级风景名胜区3个嵖岈山、薄山湖、铜山 国家森林公园4个薄山、铜山、嵖岈山、棠溪源 省级森林公园3个乐山、金顶山、白云山 省级湿地自然保护区1个宿鸭湖 除此之外，驻马店还有全国重点文物保护单位9个，省重点文物保护单位70处，市县重点文物保护单位140处，历史文化名城、名镇各1处。,驻马店商业发展,近年来，市政府以“商贸活

4、动、流通先行”为指导思想，以市场建设网络化、商品流通现代化为标志，使得驻马店驿城区商业贸易繁荣发展，乐山商场、北京商场、商业大厦、风光市场、人民市场、天龙市场、驿春市场、大华市场、贸易广场等一大批购物网点相继建成并投入使用。近年来，全区用于市场建设的投入达1亿多万元，建成各类市场30多个，营业面积达20万平方米。物资供应日益丰盛，粮油、副食、日杂、百货、纺织、医药、农业生产资料、五交化、建材、家具批发等零售网点星罗棋布，从建国初期的73个发展到现在数千个。2008年，社会商品零售额达250.82亿元。,驻马店城市规划,核心：中心城区 三极：遂平县城、确山县城和汝南县城。,豫东南地区的区域中心城

5、市、以农副产品加工和先进制造为重点的现代工业城市、以天中文化为特色的生态宜居城市,千年驿城，人文天中,为促进城镇化发展，加快小康社会建设，驻马店市提出到2010年城镇化率达到30%以上、2020年达到45%以上的目标，为此，市委市政府提出推进驿城区、经济技术开发区、产业集聚区、遂平县、确山县“三区两县一体化”建设，城镇工矿用地需求越来越大 。,驻马店土地利用功能利用分区,【城镇发展区】指在土地利用上以城镇功能为主导用途的区域，也是市域非农产业和人口集聚的区域。总面积31474.91公顷，占全市土地总面积的2.09%。 【基本农田集中区】指基本农田分布集中度较高、优质基本农田占比例较大，需要重点

6、保护和进行基本农田建设的区域。土地总面积867182.68公顷，占全市土地总面积的57.44%。 【自然与历史文化遗产保护区】指已经依法认定的各种自然保护区的核心区、森林公园、地质公园，以及其他具有重要自然与历史文化价值且规模较大（400公顷以上）的区域。全区总面积11743.74公顷，占全市土地总面积的0.78%。 【生态环境安全控制区】指主要河湖及其泄洪滞洪区、重要水源保护区、地质灾害危险区等基于生态环境安全目的需要进行土地利用特殊控制的区域。全区总面积47282.91公顷，主全市土地总面积的3.12%。 【一般农业发展区】指基本农田集中区以外，以发展种植农业、林业、牧业为主的区域。全区总

7、面积551845.74公顷，占全市土地总面积的36.57%。,驻马店地产概况,20072012期间住宅用地年度实施计划一览表 单位：公顷,20072012年期间住房建设年度计划 单位：万平方米,驻马店房地产市场特征及问题,1、住房消费的市场化环境日趋成熟。 2、住房的潜在需求量剧增。 3、居民住房消费的支付能力不断提高。 4、客户持币观望严重，刚性需求引领住宅市场逐渐回暖。 5、新增楼盘放量增多，存量房制约市场。 6、集资房、自建房居多，低价房走俏市场。,驻马店部分典型楼盘,区 域：驿城区 建筑形态：多层 小高层 高层 楼盘规模：项目占地1000亩 建筑总面积：140万平方米 一 期：548亩

8、，建筑面积78万平方米 楼盘位置：驻马店市铜山大道西侧 容积率：1.8 绿化率：35% 开发企业：驻马店市民生置业有限公司 投 资 商：江西民生集团,民生天都星城最佳人居典范楼盘奖,明珠港湾最佳园林景观设计楼盘奖,物业类型：多层、小高层 项目规模：总占地200亩，总建筑面积30万 绿化率：41.73% 容积率：2.3 项目位置：驻马店市高新区开源大道西段北侧黄淮学院往西600米 交房时间：2011年10月份 开发商：上海明珠集团驻马店市明珠置业有限公司 投资商：上海明珠集团驻马店市明珠置业有限公司 开盘时间：预计2010.5月份,海云世纪城最具潜力楼盘奖,物业类型：高层（11层和18层）销项目

9、位置：驻马店市乐山大道和开源大道交汇处，天中广场正对面。交房时间：2010年年底 占地面积：为17337.52平方米 总建筑面积：69872平方米 开发商：驻马店市海云房地产开发有限公司 投资商：驻马店市海云房地产开发有限公司 开盘时间：2010年4月25日,物业类型：高层，小高层 均价：最低价1896元 项目位置：驻马店市南海路南海公园旁 交房时间：2011年 开盘时间：2010年 开发商：河南康家房地产有限公司 投资商：河南康家房地产有限公司 绿化率：35% 容积率： 4.72 项目规模：总用地面积12872.35，总建面积60803,南海丽景最佳健康住宅示范楼盘奖,物业类型：高层销售 项

10、目位置：驻马店乐山大道与纬二路交叉处 开发商：河南春泰置业有限公司 投资商：河南春泰置业有限公司 绿化率：37% 容积率：4.43 项目规模：占地37.8亩，总建筑面积98000平方米 总套数：5栋26层高层建筑，共计718户,清华园 最佳节能住宅示范楼盘奖,建业森林半岛最佳物业管理楼盘奖,物业类别:小高层、高层 建筑面积: 300000 占地面积 :226000 容积率 :1.34 绿化率 :40 投资商 :建业住宅集团（中国）有限公司 开发商：驻马店建业住宅建设有限公司 开盘时间:2010年04月03日 入住时间:2010年08月,产品建议,关键问题不是销售问题，而是如何做出经典作品。,元

11、素选取原则,不是复古的，而是现代的 不是模仿的，而是创新的一方面，顺应时代变化，采用适合现代生活方式和审美趣味的高层建筑形式和内部空间格局 另一方面，基于对人们内心不变的中国文化情结的深刻洞察，在建筑外檐和园林景观上适当的使用了中国传统居住元素，从而实现了中国传统文化和生活方式在现代城市里的和谐回归,立面设计与细节,方式一：传统中式建筑的灰瓦白墙设计，局部可以通过外檐挖槽达到“四明空间”的设计、增加阳台宽度至1.8米等创新措施增加居住的舒适程度； 方式二：采用中式传统的红褐色与白色搭配设计，着重突出立面的大气沉稳，这与中华民族的精神相吻合；,立面设计与细节,山墙：特色墙体+标志性符号,粉墙,青

12、砖黛瓦,回纹格的方窗,以青砖、黛瓦、粉墙为代表的素雅的墙面上，开设有冰裂纹、回纹格的方窗、圆窗，作为符号化的装饰，充分体现中式建筑的意象；,体现重点,如何呈现？,园林演绎,关键词：中式 园林 符号 主题 植物 小品,元素组成,形成主题,种植绿色灌木+绿色草本植物:,环绕建筑的浅水池+莲花:,亭隅+秋竹:,皓石+白沙:,项目定位,项目高度,南区龙头楼盘 驿城生活样板,规划设计突破,人文环境突破,物业服务突破,品牌打造突破,竞争地域突破,优质产品设计 创新规划设计,项目立于市场不败的砝码及关键工作,实际、独具个性色彩文化 个性化包装,项目在市场寻求差异化包装的策略之一,寻求知名物业管理顾问公司介入

13、,项目在市场寻求差异化包装的策略之一,优质产品优质服务的基石,项目后期建设的基石,竞争地域范畴界定为驿城整体市场,项目后期工程开发的前提条件,项目属性定位,15万平米龙文化主题中高档精品中式住宅,15万平米龙文化主题中高档精品中式住宅,规模,户型,配套,环境,项目客户定位,客户年龄范围：30-40为主，30以下，40以上为辅,客户购买用途：自住客户为主，投资客户为辅,客户置业：企事业单位、私企职工、周边生意人、 、原居民、其他,项目形象定位,定位语：15万平米龙文化主题精品中式社区,龙归故里一园传承,龙归故里一园传承,诠释： 龙归故里：对项目板块驿城人民有着深深的眷恋和祈盼，对这片土地的开发商

14、以全新家居理念对传统的家居生活赋予了更深、更广、更时尚的生活定义，亦是龙子龙孙们对故土之情，亲情，友情，民情之升华。龙归故里也代表着驿城人宽大的胸怀和对故土真情的回馈。一园：泛指集健康、休闲、生态、时尚、舒适的15万平米南区生活馆。传承：项目传递的是卓越的建筑品质，对时尚生活的追求，及独一无二的人居文化理念。她继承着中国先贤“天人合一”“与天和谐”的思想，将中华民族龙之人所具的创新、进取、包容、独特精神拓展并熔铸到对社区生活环境的营造中，缔造片区的时尚生活先锋，驿城生活样板。,总体营销策略,专业合作降低门槛快速销售,推广策略,项目传播推广策略（核心策略之一）,城市线,城市南区,驿城,驿城周边县城,项目线,目的：借势和造势。,城市改造模式,引领片区生活品质,改善城市形象,目的：体现项目地位。,产品线,专业机构合作,追求完美品质,超越市场的创新理念,目的：张扬项目的品质。,销售策略,小步快走长线作战（核心策略之二）,媒体策略,项目传播推广策略（核心策略之三）,一期营销执行,一期价格策略,营销节点（首期产品）,10月份,4月份,5月份,10月奠基面市（暂定）,11月10日 售房部开放,2012年,4月28日认筹,5月18日 产品推介会,6月30日开盘,营销筹备期,强势推广蓄客认筹期,开盘期,智在策划利在执行,THANKS! 谢谢聆听，多谢赐教,