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1、现代名酒城介绍,& 运营中心于2012.8.10,报告思路与结构,市场分析,总体宣传策略,活动策划,项目分析,项目定位,运营思路,余杭区域规划,1）余杭区综合实力居全国百强县（市）、 第15位，浙江省十强县（市、区） 2）南联杭州主城和杭州市的其它市 （县），西南联临安，西北联安吉， 北联湖州，东联嘉兴），加强与杭 州主城和杭州市的其它市（县）、 湖州市、嘉兴市等周边地区的联系， 共同打造大杭州、大良渚、大运河、 商业目的地；通过“三拓”（北拓沪、 苏，南拓钱江以南，西拓皖赣）， 立足长三角，不断扩大商业市场份额， 3）04省道104国道旅游发展轴、 东西大道发展轴、杭徽高速发展轴） ”带动余
2、杭中西部、中东部和南部发展 向带状和面状发展推进。,余杭,余杭区,杭州市余杭区土地利用总体规划（2006-2020年）更是把余杭区定位成 杭州大都市北部集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代生活品质都市新区,余杭区交通规划,1铁路用地布局 根据杭州铁路枢纽总图规划，规划年限内，将有沪杭、宣杭、以及规划杭宁客运专线、沪杭客运专线经过余杭。规划期内新增临平货场，同时保留临平客运站。 2公路用地布局 规划期内，余杭区公路网将形成“二绕六射”的高速公路骨架、“四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系和四通八达的农村公路网络。 “二绕六射”的高速公路骨架：“二绕”杭州绕城高速公路、新外环；“六射”
3、杭徽高速公路、杭长高速公路、杭宁高速公路、申嘉杭高速公路、沪杭高速公路、杭浦高速公路。 “四横、五纵”的国省道一级公路主干线体系：“四横”02省道、15省道、320国道、01省道；“五纵”04省道、104国道、09省道、临博公路、东连接线。,余杭区域功能规划,根据浙江省城镇体系规划、杭州市市域城镇体系规划和杭州市土地利用总体规划确定的土地利用结构和功能，将全区土地利用总体布局优化为三大功能区。 1、生态和文化用地功能区 包括自然保护区、水源及湿地保护区、地质灾害重点防治区、文化遗址保护区、公益林及防护林用地区等。该区主要分布在西部四镇、中泰乡、闲林镇、良渚镇文化遗址保护区、东部的地质灾害防治区
4、和一些湿地。其面积总和为480.70 km2，占全区土地总面积的39.14%。 2、农业用地功能区 包括基本农田保护区、一般农田保护区、一般林业用地区等。该区主要分布在余杭区中部的仁和镇、崇贤镇、仓前镇等。其面积总和为424.46 km2，占全区土地总面积34.56%。 3、建设用地功能区 包括城镇用地区（中心城镇用地区、重点城镇用地区）、重要基础设施用地区等。该区主要分布在东部临平城、余杭组团、塘栖组团、良渚组团。其面积总和为323.07 km2，占全区总面积的26.3%。其中，余杭区分区示意图上的临平副城、余杭组团、塘栖组团、良渚组团建设用地约为203km2。,余杭商业概况,商圈格局已形成
5、 并呈现各自为阵态势,市场分析,总体宣传策略,活动策划,项目分析,项目定位,运营思路,报告思路与结构,杭市副食品交易中心概况,长三角之最,辐射浙江、上海、江苏、福建四省,物流中心主要有四大功能区9个专业区块，总建筑面积达200万平方米。交易功能区，为粮食及农副产品交易、信息、配送区块，包括粮食、肉类冷冻品、水产品、蔬菜、果品、副食品等六大专业市场区块，占地约1000亩。包括：粮油批发市场 水产批发市场 肉类批发市场 东果品批发市场 西果品批发市场 东蔬菜批发市场 西蔬菜批发市场 副食品批发市场 加工功能区，为农副产品深加工、包装、检测区块，建设粮食深加工、军粮加工区以及农副产品加工、包装区，占
6、地约250亩。仓储功能区，为粮食和农副产品仓储区块，主要为粮食储备仓库、农副产品仓库、物流配送区、水运码头等配套设施，占地400亩。配套功能区，包括商务配套区、居住安置区以及停车场、商业街等配套设施，占地约900亩；另外，区内道路、河道、绿化、市政等基础设施用地约1300亩。,杭市副食品交易中心概况,粮油批发市场。由杭州粮油物流中心批发交易市场有限公司投资，占地约100亩，预计总投资1.2亿元。市区的杭州江南粮油批发市场整合搬迁至该市场，内设300余间粮油现货交易营业厅及近万平方米的配套设施，如独立的油罐储存区、电子商务交易大厅等，可实现粮油现货年交易量150万吨。,杭市粮油批发市场,粮油批发
7、市场,水产批发市场。由杭州昌海实业有限公司投资，占地约120亩，建筑面积近10万平方米，预计总投资2.5亿元。内设1500余个交易摊位，配以万吨冷库及配套商务综合楼等，主要经营各种高中档海水鲜活、淡水鱼类、蟹类、贝类、虾类、海味（燕、鲍、翅、参、鱼肚等）及水产干货、渔需物资等产品。,水产批发市场,杭市水产批发市场,肉类批发市场。由杭州联合肉类冷藏有限公司投资，占地约166亩，预计总投资4亿元。市区的肉联集团鲜肉冷冻品市场整合搬迁至该市场，内设8万吨大型冷库、畜禽鲜肉批发交易市场、冷冻食品批发交易市场及配套商务综合楼等，为目前全国规模屈指可数的大型肉类和冷冻品储存、批发交易、配送的集散中心。,肉
8、类批发市场,杭市肉类批发市场,东果品批发市场。由杭州果品集团有限公司投资，占地约103亩，建筑面积7万余平方米，预计总投资2亿元。市区的杭州果品有限公司艮山门批发市场搬迁至该市场，内设一流的钢结构批发交易大厅、保鲜冷库、配送中心、展示中心、信息发布中心及配套商务综合楼等，场内交易统一实行IC卡刷卡交易、开票、结算，一卡式管理为经营户提供安全、方便、快捷的服务。,果品批发市场,杭市东果品批发市场,西,果品批发市场。由杭州商储果业有限公司投资，占地约75亩，预计总投资1.2亿元。市区的杭州商业储运公司东新果品批发交易市场整合搬迁至该市场，集各类精品水果交易、配送、包装于一体，同时配套冷藏储运和综合
9、服务等。,果品批发市场,杭市果品批发市场,东蔬菜批发市场。由杭州蔬菜物流有限公司投资，占地89亩，预计总投资1.1亿元。市区的杭州蔬菜批发交易市场整合搬迁至该市场，内设宽敞的蔬菜批发交易大厅及综合配套设施等。,东蔬菜批发市场,杭市东蔬菜批发市场,西蔬菜批发市场。由浙江良渚蔬菜市场开发有限公司投资，占地约84亩，建筑面积6万余平方米，预计总投资1.3亿元。市区的杭州三里亭农副产品交易市场和笕桥蔬菜批发交易市场整合搬迁至该市场，内设蔬菜批发交易市场、配套冷藏仓储、大型电子交易结算系统及综合配套设施等。,西蔬菜批发市场,杭市西蔬菜批发市场,副食品批发市场。由浙江现代商贸物流发展有限公司投资，占地约1
10、78亩，建筑面积20余万平方米，预计总投资5亿元。市区的浙江食品市场整合搬迁至该市场，内设副食品交易摊位2000余个，2万余平方米农产品会展中心，以培育总经销、总代理、厂家直销的副食品企业基地为目标，倾力打造极具影响力的“行业中央商务区”和全国副食品流通中转站。,副食品批发市场,杭市副食品一、二期批发市场,项目启示录,项目紧围邻七大市场外圈，从品牌营销体系及商圈占据位置上均占尽商业先机，如何引导连贯性消费，是项目核心问题,“大、优、全、新”是八大专业市场发展基础及发展目标，最大能量的为本项目提供成熟的品牌引导功能,专业批发市场商圈优势明显，但将面临客源及营销模式升级换代，商圈整体规划及物业形象
11、的改变是商圈发展的核心问题,报告思路与结构,市场分析,总体宣传策略,活动策划,项目分析,项目定位,运营思路,项目地块分析,名酒城,生活居住区,生活居住区,生活居住区,区政府 文化区,生活居住区,商贸区,项目位于良渚镇商业旺区博园路与打石洋路交汇处，商业价值较高,项目临京杭大运河，北临绕城公路，西临衢州路，南临宣杭铁路新线，地理位置十分优越,地铁1号线经及公交、高架为本项目带来最大的好消息。,项目位于杭州北大门，北依杭宁高速、绕城公路，东临京杭运河，南至宣杭铁路新线。得天独厚的“金三角”地理位置，使中心辐射半径直接涵盖浙江乃至整个长三角地区，现代名酒城交易流通快捷方便。使之具有良好投资前景,项目
12、经济指标,中心城区居住用地布局规划 规划居住用地形成15个居住片区：城南居住片区、老城居住片区、经济开发区东居住片区、经济开发区中居住片区、经济开发区南居住片区、钱江经济开发区居住片区、天都城居住片区位、星桥居住片区、运河居住片区、塘栖西居住片区、塘栖东居住片区、崇贤北居住片区、崇贤南居住片区、乔司北居住片区、乔司南居住片区 中心城区工业用地规划布局 优化分区工业布局，统筹规划建设综合型工业园区与专业化基地，重点建设余杭经济开发区、钱江经济开发区、崇贤、塘栖、乔司、运河产业区块，形成产业集群，推动产业集群协调发展。 良渚组团是城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。北部为良渚遗
13、址保护区用地，西部、东南部为居住生活区用地，西南为生态农业旅游区用地。规划到2020年建设用地规模293.15.00公顷，其中，允许建设区177.00公顷，有条件建设区31.4公顷。,项目周边,本项目,东：亿丰家居建材城,北：逸尚现代商业街,交通网络的完善及轨道交通的建设，将为近一步缩短市内距离，为项目带来更多的消费群体,本项目缺乏品牌及规模优势，更需要强化营销形象带来的溢价,地处商业核心，市场成熟度高，为项目带来了发展契机，奠定了项目实现高价值体系的基础,周边商业为自发形成，尚处于初级阶段项目树立高端形象较为困难实现,项目启示,报告思路与结构,市场分析,总体宣传策略,活动策划,项目分析,项目
14、定位,运营思路,交通目前状态不成熟敝开式的商业氛围不利管理户型设计未体现业态特色项目周边配套不全,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,项目区域优势 项目交通优势 项目品牌优势 项目政府支持优势 项目规模优势 项目产品规划优势 项目户型优势 项目所处环境 项目配套优势,项目位于杭州 “菜蓝子工程”交通网络，缩短距离投资转向，商业兴起,竞争对手包围整个杭州城长三角区同期市场加剧金融政策，风险难估,项目SWOT分析,报告思路与结构,市场分析,总体宣传策略,活动策划,项目分析,项目定位,运营思路,通过浙江市场透视，时下酒市场风起云涌。尤其各种形式的交易中心和保税区葡萄酒贸易模式更是风生水起
15、。然而，不论是政府、集体还是个人，都仅仅局限于打造有个性的葡萄酒集散中心。在整个浙江酒类市场，没有一个综合性的酒城。不管是交易中心，还是集散中心，都是为了给代理商和进口商提供更好的服务，以及能够繁荣酒类贸易，带动经济发展，这种模式伴随着酒类市场的不断发展迅速在全国各地拓展，拉近了国内外酒庄以及进口酒商与经销商、代理商甚至终端消费者的距离，让酒交易的各个环节更直接更有效率。这是一件利好的事业，这种模式，不应该只用于葡萄酒市场，而要突破到综合酒类市场，推动这个综合酒类行业的快速发展。浙江酒类市场的发展态势表明一个综合类酒城是酒行业发展的趋势，作为杭州市第一个综合性酒城，很好的完善了城市的服务功能，
16、提升了城市的品味。在顺利的实现现代名酒城正常运营初衷的前提下，我们能否通过挖掘潜在价值做更多的事情，令更多的顾客对之满意与向往，实现酒城利益最大化？,借鉴全国各城市名酒城等成功运营酒城的经验，通过有效的商业运营获取项目的经济效益，与各个合作伙伴达成长期合作共赢局面。,商业主题定位以提升各类酒品牌为核心，集物流服务、品牌酒企展示、直销等多种功能为一体的综合型现代名酒城名酒汇聚 直销基地,客群定位,项目定位,直入长三角市场 借助品牌平台 锁定长三角客户群 走向全国专业市场,酒厂 代理商 分公司 办事处,专业酒协会 酒展 酒会所,业态定位原则,主题定位,酒商文化俱乐部保健酒品专柜、品、鉴酒俱乐部,著
17、名品牌国酒荟萃 国内著名白酒、红酒、啤酒、黄酒,中华知名文化酒市场老百姓消费得起、送得起消量酒,现代名酒城,功能定位,名酒批发、交易、采购,名酒展示,市场+展会,独立配置专用公共空间，于每年5月和10月举办两次长三角酒水采购博览会， 在每年的中秋、春节两大传统消费旺季前还将举办两次“长三角酒水采购大会”， 现代名酒城还将与中国酒类流通协会及展览公司每月组织进驻酒商赴向内地主 要中心城市开展“世界美酒中中国行”巡展，此外，现代名酒城还将联手国外 酒主产地的政策、协会在现代名酒城进行文化推广和商务交流活动。这种独特的“展会+市场”平台，将搭起永不落幕的交易盛会，产生巨大的财富联动 效应，同时也将拉近采购商与供应商之间距离。不仅给商家带来生意，同时带旺整个 项目人气。,
