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1、胜芳镇房地产市场调查报告一、区域概述区域概述 1、廊坊市胜芳镇综述廊天津外延廊坊，位于北京和天津的中心，距离首都北京四十公里，距最大的港口 城市天津 60 公 M,从廊坊沿京津塘高速公路到北京、天津、首都网际机场、天 津国际机场、天津港都不起过一个小时，有“半小时进京下，一小时上天入海” 之说。廊坊市位于河北朽中部偏东，地处京津两大城市之间，E 位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。胜芳镇位 T 廊坊市东南部，地处环渤海经济陶京、津腹地，北距北京 120 公里，一个半小时内可直达北京机场，东距天津仅 35 公里，两距保定 130 公里。 一小时内可直达天津港口。112 国道毗邻胜芳，朽级
2、廊大公路南北向贯穿全镇， 保津高速公路在胜芳设有出口，北部 13 公里有连接天津的津霸铁路货站，交通 便捷，区位优势明显。胜芳镇历史悠久，始建于 2400 年前的春秋末期，原为水乡，始称堤头村， 后称武平亭、渭城，宋吋定名为胜芳，取意“胜水荷香，万古流芳”。古吋的胜 芳足我国北方著名的水旱码头，“水则帆樯林立，陆则车马喧阗”，客商云集、 风景秀丽、交通便捷。相传乾隆皇帝曾三次亲临东淀，留下“南游苏杭，北游胜 芳”的美誉，清朝时曾被列为直隶六大重镇之一。锁域面积 104.7 平方千米，建 成区面积 18 平方千米。全镇 0 前辖 39 个街村，常住人口 8. 7 万(一说 9 万余人）, 流动人
3、 6 万余人，镇域面积 104. 7 平方公里，规划区面积 53. 5 平方公里，建 成区面积 22 平方公里。胜芳镇综合竞争力位居河北街小城镇建设和发展的前茅。1985 年胜芳镇成 为河北省第一个亿元镇；1989 年胜芳镇东升街成为河北省第一个亿元村。先后 被同家有关部委命名为中闺乡镇之 S、全_小康示范镇、全_文明镇、中_金属 玻璃家具产、Ik 基地、“中国商贸名城”、“中国最具发展优势的城镇”、“中国 产业集群 50 强”、“乡镇综合实力 500 强”、“全国全民创业示范镇（十 强）”等国家级荣誉称号。2011 年全镇全年共完成财政收入 9. 51 亿元，社会固 定资产投资完成 16 亿
4、元；出口交货值实现 18. 08 亿元，农民人均纯收入 7996 Li 肿芳镇 y 前拥冇各类商企业 5600 余家，从业人员 8 万多人，其中投资亿 元以上企业达 30 家，千万元以上企业 40 家。己形成了钢铁生产加工、金属玻璃家具、玻璃、板材等九大行业。2011 年全镇纳税超 1000 万元的企业达 14 家, 钢铁生产加工和金属玻璃家具做为全镇的主导行业。目前，霸州市委、市政府己经把胜芳作为霸州东市区进行规划建设。2002 年已经聘请上海市同济城 iU 规划设计研究院已完成了胜芳锁城市总体规划的编 制，2004 年通过了霸州市政府审批。该规划到 2020 年人口规模将达 36. 5 万
5、人 (一说40 万人），规划区面积 53.57 平方公里，该规划分新旧两区，旧区主要 突出古镇风貌，恢复胜水荷乡景观，建成旅游、文化、贸易之城；新区体现现代 业文明、居住文明和教育文明，形成以肿芳为核心的区域经济增长极。“十一五”以来，霸州市委市政府审时度勢，提出了 “三年投十亿，再建新 胜芳”的战略目标，从 2006 年开始，市委帘政府每年给胜芳投资 3 亿元，连续 3年，共计投资 10 亿元左右，以加强城镇基础设施和环境建设。近年来，胜芳 镇已投资 4 亿多元完善胜芳路网体系，其中新建道路全长 80 千米，铺筑混凝土 路面近 60 万平方米，铺设排水管道 1.4 万多米；投资 1.9 亿元
6、实施了廊大路景 观改造、湿地公 N、緑化、亮化等近：30 项景观改造 T 程；投资 4 亿多元实施了 清北干渠改造、垃圾填埋厂、污水处理厂等 8 项环境整治工程，其中，在建设完 成第一和第二两个污水处理厂，保障正常运转的同吋，完成了第一污水处理厂二 期管网扩建工程和东段污水处理厂建设，污水 H 处理能力达到 9 万吨。肿芳镇也先后被评为河北朽历史文化名镇，河北民间文化艺术之乡、民 间文化艺术之乡，全国文明村镇。二、市场分析二、市场分析 1、市场价格走势胜芳房地产发展起步较晩，2002 年胜芳镇才开始丌发第一个商品房住宅小 区胜苑小区。到 2010 年，市场多数商品房价格也仅仅保持在 2500
7、元/平方 米上下，到 2011 年上半年，在全国房地产最红火的时期，胜芳地区的房价也达 到了阶段性的高点，平均商品房售价一度达到 3800 元/平方米上下。由于区域整 体价格不高，胜芳地区经济比较繁荣，人均收入较高，M 然国家对房地产市场进 行了多方位的调控，胜芳房地产价格在过去 18 个月内仍然基本保持稳定。但是调控政策对市场的影响仍然很明显，去年 2 月以后，胜芳商品房的成交量明显萎 縮，据京华凤凰城销售人员介绍，去年二月后成交量大约仅有之前成交量的百分 之三十。随着今年以来一线城 lU 房地产销售的升温，市场也有明显好转。仅以京华凤 胤城为例，近期三期即将幵盘，F1 均到访客户己经可以达
8、到 10 组以上，市场也 逐渐接受了冃前 38004000 元的基准价格。冃前胜芳镇人口处 T 快速增长期， 随着胜芳锁经济发展和收入的提高，本地房地产需求会持续增长，相信未来价格 也将持续走高。 2、市场消费习惯分析户型面积：人们对户型的需求大多为三室两厅和两室两厅，主要需求集中于 100平米至 130 平米之间，人们大多喜欢南北通透的房屋，140 平方米以上的户 型中于税收较高，认可度比较低。居住环境：大多人明确表示喜欢地暖、双层玻璃和电梯（但是几乎都没有缴 纳电梯房的习惯），社区緑化和物业服务整体处于较低档次，亟待提升。投资置#.:胜芳居民目前还缺乏炒房的意识，民间小额借贷理财盛行，买房
9、 主要就是为的结婚居住或改善生活环境。小型商业体系完整繁荣，街区商业很受 追棒，目前项目的商业售价人约是 8000 元上，人致保持为楼盘销售单价的两 倍，租金回报率大约为 56%之间。粗金回报率与其他理财模式相比没有很大优 势，但是由于对商业投资的喜爱偏好和未来商业价值上升的预期，商业面积通常 能够顺利被市场消化。付款方式：人们人多喜欢分期付款，也有部分经济较好的一次付清，愿意贷 款的人较少。但根据调査冇能力分期付款和一次付清的并不象表面上那么多，所 以贷款买房的人数还是占有一定比例的，而且随着房价逐渐升高，贷款买房的人 群比例在明显堉加。尤其是外地人购房，多数都需要有贷款支持，0 前贷款银行
10、 以丁商银行为主。但是外地人贷款需要有税收证明和木地担保人，相对贷款难度 较高。三、市场信息反馈市场信息反馈现阶段，胜芳市场主要销售项 tl 有三个商品房和一些小产权住宅。小产权住 宅基木和木项 S 没冇直接竞争能力，故在调查中未做主要调查对象。三个在销商 品房项目为：新华苑小区、京华风凰城、中盛公寓项目。|丨/场主流产品均为 18 层以下，一梯两户，南北通透。地下车位销售极不理 想，相反，车库人约 15 万以上一个，销售都比较顺利。市场对于更高楼层的产 品明显有抗力，竞品M质化严重，多数项 n 无明显特色。地采暖和落地阳台都己 经被|丨丨场认可和接受。胜芳钺休闲娱乐场所极为匮乏，即使是公认的
11、大悲禅寺附 近的环境，严格说也没有非常独特之处。也正因此原因，城镇中心区晚间商业和 娱乐都极其繁平。商业销售价格由 70009000 不等，基木上是同区段住宅价格的两倍，年 化粗金回报率大约保持在百分之五左右。社区内生街！模式比较得到当地文化的 认丨口 Jo城镇总体安全感较低，很多楼盘都是通体安装铁栅栏。我个人认为，这个特 征与地下车位销售不佳有很大相关性。地车位一般给人的印象都是黑洞洞，安 全性较差，如果能加以改变，将对市场抗力有一定消减作用，很多城市，地车 位甚至有一些商业配套设施，项 tl 开发过程应该也可以加以借鉴。四、客户圈层分析四、客户圈层分析1 . 客 户 圈 层 特 征胜芳房地
12、产市场消费群体结构相当特殊。一方面，胜芳经济繁荣，商业形式 虽然传统，但是非常红火；另一方面，胜芳木地居民如果能力能够企及，都有明 显在霸州、廊坊市区、甚至北京买房的行为和欲望，有钱人群总体处于一个外流 状态。而相当数量的外来人口，其中不乏经济事业有所成就者，在以往多半也没有 明确在胜芳木地购房并且扎根的趋势。胜芳木地购房者多数属于实际需求引导， 这种需求主要分为两个方面。其一，足胜芳传统上计划生育工作落实并不够好， 很多家里都冇兄弟二人以上，一旦需要结婚，则必须有一个兄弟和父母分开，单 独立户生活；其二，胜芳城镇改革，包括旧城区改造计划的宣传己经在本地居民中深入人心，虽然我个人认为旧城区改造
13、计划落实难度相当巨大，但是原村民提 前购房改善居住的需求却已经很强了。由于胜芳木地楼市价格在全国比较相对较低，外来人口中近期也有比较多的 咨询行为，但是总体时言，胜芳本地购买人群占据成交的绝大部分，外来人口购 买仅占市场很小一部分，而且这部分需求面积也多集中于 100 平方米以，成交 形式以贷款为主。（外地人在胜芳贷款也有很多限制，需要收入完税证明和本地 无贷款记录的枳保人，获得贷款相对难度较大也足限制外地人口在胜芳买房的一 个原因）2.主流客户分析年龄结构： 2540 岁之间，多代人共同居住较多；资产状况：有车，有产业，有比较高的固定收入（年入 20 万以上）；购买 H 的：改善性自住为主，
14、投资为辅；面积需求：市场主流供给面积是 120135 米，实际上 1 丨/场主流需求应该比 这个数据更人一些，只是因为超过 140 平方米需要交纳更多税收，才引导市场减 少了更大面积住宅的要求。 3.需求特点分析1)本地居民对社会新潮流保持高度渴望状态，对欧化、城市化生活很欢迎;2)胜芳娱乐环境和文化都极少，对文娱活动的方式和场所需求强烈；3)由于多年来业发展导致水源和环境变差，针对这两方面，应该可以构 建一些独特的项 y 卖点；4)城市人门结构特殊，学龄前儿童占比明显很高，针对学龄前（或 10 岁 以前儿童）儿童的需求需要考虑；5)胜芳经济繁荣，警力充沛，社会治安看上去也很好，但是很多小区，
15、从 一层到顶层全都足铁栅栏，也暗中表示本地治安状况并不能给社区居民 很高的安全感，此特点可以再项冃宣传中加以利用；6)胜芳商业繁荣，但是总体商业模式较为传统，对现代商业流通概念还很 陌生，更追求钔售终端的利润率而对流通率较为忽略，商业形态升级需 求很强，m 这个特点和本案结合会比较困难；7)本地传统居住房屋户型都是南北通透，对 18 层以上产品和不能做到通 透的户型抗力较强，需要在未来销售中加以引导和宣传。 五、五、SWOT 分析分析 1. 优势(STRENGTH) 地 段 优 势 项 H 地块紧邻廊大路，交通便利，距离商业购物区和镇政 府办公区都不算远，也有公共交通可以直达；后发优势胜芳原有
16、产品品质较低，形式単一，本案立意较高，应 该在形式.卜.对胜芳市场有明显冲击力；小盘优势本案总体销售量较低，尤其考虑到 1111 迁能消化掉本案百分 之四十的房源基础上，推广期只耍控制好宣传节奏，应能快速实现销售。 2.劣势（WEAKNESS)周边环境周边属于原业作坊集中区域，小区外围交通混乱、环境 污浊，另外项目南侧距离加油站很近，对居住舒适度的提高都有负面影 响力；售楼位置售楼处距离项 0 整 900 米，带客户看房期间路上时间将超 过 10 分钟，会对客户心里构成不良反应；产品特质楼层高度比市场现有产品都高，客户购买耐受度会而临压 力，小区提倡人车分离，这在胜芳尚属第一，但是客户能否很快接受， 尚未可知； 3.机会(opportunity) 推 盘 时 机 项 y 销售推盘时间应该是在明年上半年，届时 y 前市场好 评最多的京平风凰城项 H 应己基本销售完成，其他项 H 相对特色更小，和本案比较缺乏比较优势，本案竞争压力较小； 市 场 趋 势 -线地产如我年初判
