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1、1,土地增值税政策解读,2,第一部分 清算要求的相关规定 第二部分 收入确定的政策规定 第三部分 扣除项目的政策规定 第四部分 其他方面的政策规定,3,第一部分 清算要求的相关规定,4,4,清算要求的相关规定,1、清算定义,2、清算方法,3、预征内容,4、清算条件,5、清算要求,6、清算申报,5,5,1、清算,土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,6,6,2、清算方法,
2、（1）先预征再清算：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳：直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。,7,7,3、预征范围,除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。 公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安
3、置住房等保障性住房暂不实行预征。,8,8,土地增值税预征的计税依据,土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。,9,9,土地增值税的预征率,10,10,土地增值税预征的缴纳期限,房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。 纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。,11,11,4、清算申报要求,纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。 主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清
4、算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。,12,12,5、清算条件（应清算条件）,符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。,13,13,清算条件（可清算条件）,符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85
5、%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,14,14,6、清算时限,应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。,15,15,7、清算流程,1.纳税人主动申请清算的： 房地产项目达到应清算条件纳税人报送相关资料进行纳税申报税务机关纳税评估或稽查 2.税
6、务机关认为有必要进行清算的： 房地产项目达到可清算条件税务机关下发清算通知书纳税人报送相关资料进行清算申报税务机关纳税评估或稽查,16,土地增值税的清算单位,土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,17,17,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税： 普通标准住宅； 其他类型住宅（含普
7、通住宅和非普通住宅）； 非住宅类房产。,18,土地增值税清算计算要素,1、转让房地产收入 2、取得土地使用权支付金额 3、开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） 4、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 5、与转让房地产有关的税金 6、加计扣除,19,第二部分 收入确定的政策规定,20,转让房地产收入的定义,纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。 （条例、实施细则） 货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。 实物收入，是指纳
8、税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。,21,1、违约金、滞纳金是否确认收入,纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。,22,2、售后返租收入的确认,单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿
9、或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。 对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。 如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。,23,3、转让价格明显偏低的收入确定,对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房
10、地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。,24,4、转让房地产收入的确认时点问题,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,25,房地产处置的三种方式：,房产处置,正常 销
11、售,视同 销售,转为 自用,26,5、视同销售,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。,27,收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,28,6、转为自用,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用 。,29,7、代收费用,对纳税人按县级以上人民政府的规定
12、在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： 代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,30,房地产开发企业代收费用，应当按照财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。,31,第三部分 扣除项目的政策规定,32,
13、第一节 取得土地使用权支付金额,33,取得土地使用权支付金额的含义,取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （实施细则）结合实际情况，具体为：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。,34,1、其他形式返还土地款,纳税人为取得土地使用权
14、所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。,35,2、契税规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（国税函2010220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知）,36,3、土地闲置费,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,37,4、土地征用费及拆迁补偿费,土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房
15、支出等。,38,5、拆迁补偿费,安置回迁 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,39,异地安置 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2
16、.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,40,货币安置货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,41,6、取得土地使用权支付金额成本费用分摊,纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,42,同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。 但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。,43,例:一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼，一座为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米；一座为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。 公寓应分摊土地出让金： 1000万元*(6000/10000)=600万元,
