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1、辽宁鞍山市城市及房地产市场研究策略报告,城市背景,鞍山于1937年由当时的伪满洲国溥仪颁发“敕令”，决定鞍山实行市制，建市初期鞍山市行政面积只有49.1平方公里，人口83154人,城市沿革,初创,扩张,发展,伴随着改革开放鞍山市的城市经济快速发展，城市规模也不断扩大，人口也进一步增加，目前鞍山市全市总面积为9252平方公里，总人口347.6万人。其中市区面积624平方公里，人口146.16万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。,解放后，从1949年到1979年鞍山市先后5次调整扩大行政区域，行政面积由576平方公里扩大到了622平方公里，人口由23万增加到了106.5万人此后岫岩满族自治县
2、也相继划入鞍市管辖，形成了海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。,变革,2006年鞍山市十一五规划实施，明确了节能减排、科技创新、改变单一发展模式的经济方针。近年来鞍山市启动了大规模城市旧区改造，实行“工业进园区、商业进城区、民居进小区”,鞍山市新的城市空间开始萌芽， 2007年国务院出台中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见。鞍山的城市和经济发展正面临新一轮变革。,城市规划,根据鞍山市城市总体规划(20012010年) ，确定了624.29平方公里的城市规划区范围，到2010年，主城区实际居住人口要控制在146万人以内，建设用地控制在141平方
3、公里以内。,用地规划,扩城 总体目标拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 措 施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。 东 控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团； 南 进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区， 优先发展大型带动型项目，促进新区启动； 西 拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区； 北 调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；
4、建设羊草庄工业园，开发沙河 沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区； 中 疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。,城市规划,城市空间布局,铁东：进一步完善作为鞍山市的形象窗口 实施亮化工程，改造绿化设施，扩大绿化面积。提升商业规模和层次，全面规划建设胜利路、建国南路、中华南路和解放东路商业走廊。 铁西：产业发展、环境改善和居住改造并举培育壮大主导产业，提高钢铁企业精深加工能力，继续巩固壮大汽车销售服务、家电、机电水暖、装饰材料等特色专业市场，不断扩大市场覆盖面。大力发展“总部经济”和“写字楼经济”。完善城区绿化体系，改善居住区的人居环境；
5、立山：全力发展“房地产 实施危旧房改造，推进建国东路、中华北路两侧的动迁和拆迁工作，回迁房建设，土地进行商业开发；基本完成村屯改造，实现居民进小区目标； 千山：建成商贸物流和高标准住宅区 以旧堡为中心的城市新区总体规划和改造，将鞍海路、杨柳河、沟家寨、旧腾路区域建成商贸物流和高标准住宅区；将区委北侧、兴盛南路段区域建成现代办公区和居住区；将兴盛南路北段、旧堡货场区域整合为物流区；以鞍山市规划建设“千山组团”和“汤岗子组团”为契机，抓好“一城四星”城镇建设；,中心城区建设,城市规划,工业进园区、商业进城区、民居进小区 工业进园区：从2006起到2010年底共分三批，把目前分布在鞍山市区内除鞍钢集
6、团以外共180户企业从市区迁至工业园区，从而进一步改善城市环境、调整城市布局； 商业进城区：以胜利路、建国南路、中华南路和解放东路为重点，推进建设家乐福、乐购、沃尔玛、香港新世界百货、天津家世界等5项亿元大项目以及大型百货、超市和连锁店项目； 民居进小区：大力实施旧城、村屯改造，实现居民进小区目标。投资170亿改造开发胜利路延线；,城市规划,城市重造 中心北移城市牌的打造，大规模的旧城改造，大量高层建筑的兴建，城市中心（铁东区）的形象重塑，高新区的发展，两馆的后势开发，城市正在重造，新鞍山城市面貌； 大量资金的投入，政府投资170亿改造胜利北路延线，鞍山的居住中心北移；,城市经济,鞍山市近年经
7、济保持平稳较快发展，年均GDP增长率高于全国平均水平，见下图：,城市经济,国家工业重镇，钢铁之都 鞍山是一个依托丰富矿产资源建立起来的工业重镇和钢铁之都： 铁矿石储量占全国的四分之一，菱镁矿的储量占世界的四分之一； 滑石矿的储量居全国第一，此外还有石墨、大理石、石英犬、硅石等矿藏； 2007年包括采矿业、制造业在内的第二产业占到了鞍山市地区生产总值比重的56.7%； 2007年鞍山市规模以上工业企业数量约1400家； 2007年鞍山市钢铁工业实现增加值340亿元，比上年增长22%，占规模工业比重为66%；,产业特征,产业弊端,城市经济,产业结构单一，伴随着高能耗、高污染，发展模式有待转变 结构
8、单一：以采矿业，制造业为主的第二产业占据绝对主导地位，2007年工业企业约1400家，而高新技术企业只有194家； 高 能 耗：2007年鞍山市万元生产总值综合能耗1.87吨标准煤，全年工业用电量198亿千瓦时； 高 污 染：工业粉尘污染、二氧化硫污染等；,计划经济时代可以独自为立、自我发展的国家工业重镇，依托国家扶持、资源丰富的优势，坐享着国家经济重镇的高地； 在市场经济的环境下，在经济区域化发展的背景下，面临影响力下降、地位下滑的困局；,城市之变,城市属性 一个计划经济时代辉煌的重工业城市，如今承受着经济结构单一的压力，而适宜的多元经济结构还未形成；一个条块管理模式下的国家经济重心城市，在
9、经济区域化的浪潮中优势不再，而新的发展模式还未建立；一个以鞍钢著称的依生产与生活关系建设起来的工业城市，正面临着功能开发的转型、城市形象的重塑，而新的空间结构还未形成；发展瓶颈一个资源丰富的钢铁之都，面临如何超越自我，承担起带动区域发展重任；一个工业化的城市，面临如何进一步提升城市的环境质量，提高对人口和经济活动持续吸引力；,依托自然资源建立起的工业化的城市，正面临着经济结构、环境改善等问题,城市之变,城市的经济依然在增长,城市的地位却面临下滑,居民收入,2007年鞍山市城镇居民人均可支配收入居于全省前例，而目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，世界银行专家的说法为
10、4-6倍，鞍山市目前30004500元的房价基本处在这一合理比值之内：,城市人口,市区人口：鞍山市区人口约146万人，其中铁东区约有48.8万人，立山区约有42.5万人，铁西区约有29.3万人，千山区约有25.5万人，见下图：,人口数量,人口特征,城市人口,庞大的产业人口 至2003年未鞍山钢铁公司在职职工约20余万人，鞍钢附企职工人数114万人，离退休工人10.7万人，总职工人数约42万余人，占到了市区总人口的近30，包括职工家属在内构成了鞍山庞大的产业人口群。居民消费能力强，敢吃、敢玩2006年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为8286元 ，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为8671元 餐
11、饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通小饭店的服务员月薪能达到1500元，而 一个出租车司机的每月的净收入也只在2500元左右； 休闲娱乐产业发达，以浴室为主的休闲、娱乐场所有数百家；,城市的经济活动和居住环境缺乏外向吸引力 鞍山是一个鲜有外来人口长期居住的城市 商品房基本内部消费，外扩比重有限,缺乏外来人口的导入,没有多元化的人口，意味着缺乏多元化的市场需求 房地产市场引导性、可变性较弱,市场背景,房地产发展历程,市政改造，动拆迁带动下的大规模房屋建设，10年间动迁约10万余户,1998年国家结束福利分房 三年后引发第一轮商品房建设高峰,新一轮城市改造拆迁 引发第二轮商品房建设高峰,市场需求旺
12、盛 商品房开发规模进一步扩大,市场规模放量，宏观政策影响 高速发展后的缓冲期,开发时间轴,开发历程,需求变化,房地产发展历程,鞍山第一次大规模房屋建设后，这部分居民在十年余后引发新的改善性需求高潮,结束福利分房后的第一次需求高峰,动拆迁、改善性需求集中爆发 引发第二次需求高峰,至2007年鞍山市区内棚户区和五、六十年代危房基本动迁完毕，动拆性需求减弱，在宏观政策、经济形式等多重因素的影响下，市场需求量开始下降，需求市场进入调整期；,需求时间轴,数据来源：鞍山市统计局,鞍山市2005年开始的大规模动拆迁使得土地市场的投资规模大幅扩大，特别是2006年75.5万平方米的动拆迁规模使得2007年大量
13、土地上市，房地产开发投资额也随之大幅增长，见下图：,开发建设情况,开发投资额,数据来源：鞍山市统计局,开发建设情况,随着2005年鞍山市大规模动迁改造的启动，鞍山市的住宅开发建设进入了一个高速 增长的时期，以2004年为例，全年市区完成住宅建设面积相比2001年只增长了3.1，而到了2007年全年市区完成住宅建设面积相比2004年大幅增长了46，见下图：,住宅建设面积,数据来源：鞍山市统计局,商品房供求走势,历年供求走势,施工面积：从2005年开始，鞍山市迎来了新一轮开发高峰，商品房施工面积保持快速增长， 特别是2007年商品房施工面积大幅增长了54.5。竣工面积：2007年鞍山新开楼盘部分为
14、高层住宅，受建设周期较长的影响，竣工面积有所下降。销售面积：2005年开始的大规模动拆迁改造带动了鞍山新一轮的需求高峰，连续三年鞍山市房品房销售面积保持快速增长，07年同比增长为12.2%，见下图：,第一轮高峰,第二轮高峰,数据来源：鞍山市统计局,2008年在建房地产开发项目情况表,潜在供应量,2008年鞍山市在建房地产开发项目约有49个，合计总建筑面积约有417.2万平方米，见下表：,从上述在建项目的建筑体量来看，未来两年内鞍山市房地产市场仍将保持较高的市场供应量。,商品房供求走势,数据来源：鞍山市统计局,商品房价格走势,历年商品住宅价格走势,2007年，在新一轮需求高峰的带动下，鞍山市商品
15、房价格块速上涨，住宅成交均同比2006年上涨了17.7，见下图：,数据来源：鞍山市统计局,商品房价格走势,新房房价走势,2008年在宏观政策、经济走势、动拆迁需求减弱以及改善性需求开始观望的市场背景下，市场供应量开始积压，打折、促销现角纷纷拥现，鞍山市的新房成交价格在也波动中呈现下滑的趋势，见下图：,2008年8月18日至8月24日这一周，鞍山市新房成价格米2915.99元/平，平均每套72.34平米。,近期新房价格走势,数据来源：鞍山房产网,二手房房价走势,商品房价格走势,与新房市场以期房为主的情况相比，二手房有现房优势，虽然今年以来二手房的价格走势也呈现波动，但在波动中表现相对平稳，见下图
16、：,近期二手房价格走势,2008年8月18日至8月24日这一周，鞍山二手房平均房价为3423.70元/平，平均每套100.64平米。,数据来源：鞍山房产网,板块研究,胜利北路板块,立山区胜利北路板块鞍山楼市的新生板块，立山不出，谁与争锋 板块描述：立山广场属于立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”，而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重点区域。 板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩
17、城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在3000元-3800元/，大部分楼盘均价在3700元/左右，主力户型面积80-100两房两厅一卫；沿街底商均价 在7000-9000元/左右； 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%，另外铁西区占10%，千山、铁东区占10%，外地人占10%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%，在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在立山做生意的个体户小老板占10%；购房者以婚房、自主型为主，投资客群不多； 代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象,
