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1、1,成熟工业园区案例工业园区向城市多功能综合体动态发展,上海张江高科园,常州北部新城,西安高新区,苏州工业园区,北京顺义新城,深圳科技园,英国韦林花园,台湾新竹工业园,成熟工业园区案例研究,2,英国韦林花园/基本情况,Welwyn Garden City ：位置和规模：位于Colchester、Hertford及St.Albans 这三个小城之间，距离伦敦西北36km占地970公顷规划人口5万人 用地功能组合：工业占25，居住占40%，商业服务占10%，公共绿地/公园占25% 主要特点：规模较小，密度较低，多为多层建筑城市四周有永久性农地围绕按邻里单位进行规划建设，绿地相隔规划采用了更为规则、
2、几何的方式强调城市田园风貌和美学景观设计,伦敦,Welwyn Garden City,Mimram流域,36km,韦林花园城是霍华德“田园城市”规划思想的集中体现，是田园化城镇的杰出代表,3,英国韦林花园/成功因素,内在核心驱动因素,工业革命造成了城市的环境不断恶化，人们都在向往和追求田园般城市的美好生活 毗邻大城市伦敦，一次世界大战后英国城市均面临着住房紧缺的问题，居住需求急剧上升,田园新城发展模式的关键成功因素,邻近大城市，制造业和工业从内城迁至田园城市 交通方式基于铁路与步行 城市规模较小，人口数量少，避免了大城市的通病 城市四周必须要有永久性的绿地和农地围绕,采取的关键举措,控制城市规
3、模和人口数量，如需扩延则再建一座田园新城 田园城市选址的用地范围内必须含有一定数量的农地和绿地 城市土地归公众所有，由委员会受托管理 最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会,田园城市在城市环境不断恶化的工业革命时代获得了成功，但随着汽车时代和城市郊区化的到来，田园城市的理想再难实现。,4,北京顺义新城/基本情况,园区概况,顺义区老城区以北，北京东北方向,距首都国际机场约10公里，距北京市区32公里，依托京顺路，京承高速，机场高速实现快速对接,以汽车和电子信息制造为基础，大力促进以会展、电子信息技术服务和汽车服务、汽车贸易为主导的生产服务业发展,中心组团占地62平方
4、公里,环境优美，临近的天竺、温榆河地区是北京最早最成熟的高档别墅区,地理区位,交通条件,占地规模,园区性质,周边环境,包含中国民生银行、金蝶软件等金融保险、现代信息技术服务、物流、会展服务等产业的总部基地相继入驻,入园企业,至成熟期，将实现63万制造业及第三产业就业人口的导入,从业人员,新国展,空港工业区,5,北京顺义新城/发展历程,2020,控制汽车整车制造业发展，引导发展汽车配套的电子信息制造业，优先引入具有研发性质的企业。 对现有产业在地域上进行整合，逐步调整京顺路沿线的制造加工企业搬迁至中心组团 引进国际知名会展管理公司对新国展进行管理，并移植国外成熟品牌展会 抓住北京高校外迁机遇，大
5、力引进大专院校，为发展信息技术服务业聚集储备人才 鼓励满足中产阶级郊区化居住需求的中低密度房地产开发，同步建设与之相配套的高质量生活配套服务设施,后沙峪西片区、马坡镇北部区域、牛栏山片区,起步期,发展期,成熟期,根据新城的发展状况，制定河东新城的开发策略 已发展城区的城市更新和动态规划调整,利用空港优势和会展机遇，大力发展与汽车制造业相关的金融贸易等生产型服务业 提升中心片区的社会服务业质量和水平，进行老城区的更新 大力发展信息技术服务业 在发展成熟的汽车制造业和信息技术服务业基础上，培育自己的品牌展会 大力发展与会展业相关联的现代服务业 适时发展中高密度的住宅公寓、办公物业及商业、酒店等物业
6、,2005,2008,发展阶段,开发区域,开发策略,关键举措,完善顺义与北京中心城区高速路网建设 调整控规，局部提高存量土地开发强度 确定预留土地用于发展未来城市的开放空间,后沙峪片区、顺义老城区、林河制造业基地及马坡片区,加快顺义的轨道交通建设 调整京顺路沿线的生产制造加工企业，沿京顺路大力发展中等密度郊区办公物业，控制土地价格以保持物业价格优势,河东新区,北京顺义新城/区域价值核心支撑点,1,价值一：服务业为核心纽带，紧密衔接支柱产业，形成产业集群,2,现状与规划人口之间存在巨大的缺口，且现状人口整体素质偏低 缺乏高水准生活配套和公共服务阻止了高素质郊区化人口的大规模进入 通过提高人居环境
7、质量和发展高附加值产业吸引人口进入,价值二：优化人口结构，提高人口素质，促进新城人口升级置换,北京顺义新城/区域价值核心支撑点,3,4,5,价值三：土地利用策略同步加大居住用地和服务业用地,价值五：先进、现代和智能化的基础设施,先进路网、现代化供水供电和智能化通讯设施保证了区域始终不落伍,价值四：高新产业扩大和升级带来的高收入人群,高新企业数量不断增大，人员高层次和高收入是房地产市场的有力支撑,居住、工业用地比例过高挤压公共设施用地影响城市职能发挥 同步加大居住用地和服务业用地，控制工业用地，预留一定用地作为未来发展的缓冲,8,园区概况,沙河西路以西、滨海大道以北,距桃园中正国际机场55公里，
8、中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部,以研发、科技、教育为主要功能，高新区电子信息产品产值占工业总产值的92%,占地11.52平方公里,积极营造完善的产业生态，激情的人文生态和良好的环境生态,地理区位,交通条件,占地规模,园区性质,周边环境,世界500强企业有60多家入驻；以中兴、金蝶为首的企业具有超过50%的自主知识产权高新技术产品,深圳科技园/基本情况,入园企业,共6万余人在此就职,从业人员,9,深圳科技园/发展历程,2002,规划总纲学习探讨 联系高科技企业及大学,土地清查与规划 大学研究院建设 招商准备工作,虚拟大学园成立 北大生物谷动工 留学生创业园成立 开
9、辟一站式绿色通道,孕育期,成长期,稳定发展期,建设期,道路、给排水等基础设施建设,深圳软件园挂牌,竣工办公楼和厂房共34.5万平 孵化器深港产学研综合大楼投入使用,1994,1996,1999,发展阶段,关键举措,配套建设,房价发展,10,深圳科技园/升级路径,1994年,整体规划； 基础设施建设,1996年,产业配套建设； 核心项目及大型产业项目开发 核心大企业开始入园,1999年,服务完善、规模扩大，企业大量进驻 房地产业起步,新产业园规划和启动防，中小企业大量进驻 房地产业逐渐发展成熟,2002年,未来,工业园稳定发展 房地产业蓬勃发展，辐射范围越来越广,孕育期,建设期,成长期,成熟期,
10、市政投入,国际企业及大量中小企业入园,核心区投入,大企业入园,土地清查与规划,健康成熟良性循环,深圳科技园/区域价值核心支撑点,价值五：科技企业带业的高知和高消费人群,数十家科技企业的高知员工，其较高的经济收入支撑了区域价值的坚挺,1,3,2,4,价值一：优质的规划,科技园纯净的规划让区域与外界产生区感 科技企业与住宅区以球场和公园隔离的规划为区域增加了价值,价值四：园区内统一、现代、漂亮的建筑体,科技企业风格统一、现代的办公楼本身就构成了科技园区域的景观,价值三：城市发展带上的位置,科技园位于深圳南山区，处在城市向西的发展带上，本身具有增值潜力,价值二：大学园及深圳大学带来的学院氛围,科技园
11、内本身的虚拟大学园和附近的深圳大学增加了区域的学院气氛,5,园区概况,位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处,距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部,以电子通讯、IT、光电产业等高科技企业为主，包括台积电、明基等大型企业及跨国公司生产基地,占地770公顷,新竹三面环山，拥有壮丽的山景资源；西临台湾海峡，渔港、沙滩与红树林生态休闲区,地理区位,交通条件,占地规模,园区性质,周边环境,截至2003年底，累计入园企业370家，总营业额新台币8578亿,入园企业,共101832 名员工，其中专科以上占67%，大学以上占43%，平均年龄32岁,从
12、业人员,台湾新竹工业园/基本情况,1990,科技引进 人才培养,科技城设想,加入世界科学园区协会及世界研究园会，加强国际合作,建设发展期,快速发展期,成熟发展期,转型期,45家企业 大企业入园,90家企业 国际企业及中小企业入园,完成区域宽频服务网络/工业园服务中心投入使用,370家企业,1980,1984,1987,发展阶段,关键举措,入驻企业,房价发展,150家企业 台积电入园,台湾新竹工业园/发展历程,价值五：科技企业及研发机构带业的高知和高消费人群,高科技企业的高知员工，保持了区域内旺盛的购房需求,1,3,2,4,价值一：优良的自然环境和人文环境,价值四：完善的服务体系,设立联合服务中
13、心，提供一站式服务，科研经费补助等,价值三：齐备、优质的配套,价值二：井井有条的规划,5,台湾新竹工业园/区域价值核心支撑点,紧邻的清华大学、交通大学及工业研究院提供技术支持 标准厂房、优质住宅、大型公园、实验中学、绿地等,主要规划为工业区、住宅休闲区及学校区 区内水电、网路设备等基础设施一应俱全，交通路网不断更新升级,园区概况,地处苏州城东金鸡湖畔，距上海80公里,以电子信息、生物医药、新材料等为核心的支柱产业,规划占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里,西临平方公里金鸡湖，规划了中央公园等大量公共休闲绿地，中新合作打造ISO14000环境管理示范区,地理区位,占地规模,园区性质,周边环
14、境,目前有52家世界500强企业入驻、园区科技型企业已超过400家,入园企业,已有高目前级专业技术人才超万名,从业人员,苏州工业园/基本情况,16,中新专家合作制定规划建立启动区道路系统 中央公园建成 邻里中心部分建成,中新政府联合招商 金鸡湖畔公园建成 二、三期道路系统开始建设,涉外医院、艺术展馆等建成 特色商业街开放,起步期,成熟发展期,发展期,住宅均价1500左右,市区消费者逐渐被园区吸引/投资者大量出现，房价迅速上涨,1994,1998,2003,发展阶段,关键举措,居住人口,房地产市场,高档住宅大量涌现，均价上升至4500以上，区域成为苏州房产市场的领跑者,苏州工业园/发展历程,农村
15、人口为主,城市人口开始向园区迁徙,区域已成为全市居民向往的居住地,1994年,2000年,2008年,建设“最适宜人居和创业城市”； 房地产增长方式向适度、均衡和可持续发展方向转变,2006年后,中国工业园区典范,高平台下的快速发展,国际技术产业新城,成就,土地规模,土地日益趋紧,288平方公里,70平方公里,苏州工业园/升级路径,成功,飞跃,卓越,中国和新加坡政府签署园区合作开发协议； 同时由新方主导开始城市规划，封闭式开发,高品质区域环境形成； 中方主导引进外资，扩充式开发,开放交融式开发，完善城市功能 房地产业方兴未艾,苏州工业园/区域价值核心支撑点,价值五：区域高立意，高形象,1,3,
16、2,4,价值一：完全超前的整体规划,价值四：便利和丰富的基本生活配套,引入新加坡模式邻里中心,价值三：现代的、国际化的市政配套,国际博览中心、科技文化艺术中心、新加坡国际学校、九龙外资医院,价值二：优越的自然环境和环境规划,融合了新加坡的城市规划经验，注重生活和环境质量，合理布局工业与各项城市功能，高标准地规划设计基础设施,5,把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区 原版新加坡花园城市空降，移民新加坡,西安高新区/基本情况,园区概况,位于西安市西南面必，属于新开发区,距老城区10多公里,以电子信息、光电一体化和生物制药为主要产业,一期、二期和二期共34平方公里，未来还继续扩张,所在区域属于西安高校区，周围有西工大、西北大学、西安电子科技大学等22所高校,
