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1、苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州主要商圈分布,苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。 其中，古城区以市级商业中心观前街、石路商圈为主要代表； 苏州新区以狮山路淮海街为代表； 苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展,苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。 石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。 苏州工业园区为近
2、年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。 苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。,作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。,观前街商圈,苏州主要商圈分布特征及商
3、业状况分析,地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街 百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦 主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等 娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等 平均人流量：30万人次 商圈吸纳率：约98% 业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带 租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层） 人民商场附近：800-900元/平/月 玄妙观前门面：420-500元/平/月 观前小商品市场：租金为50-
4、60元/平/月 北局弄门面（三层）：87-100元/平/月,施 相 公 弄,皮 市 街,邵磨针巷,人 民 路,因 果 巷,乔 司 空 巷,观 前 街,太 监 弄,大 井 巷,富 仁 坊,干 将 路,平 安 坊,宫 巷,玄庙观,观前公园,玄庙广场,1,2,3,1、第一百货 2、大洋百货 3、美罗商城 4、新苏州百货 5、豫园 6、金鹰国际 7、人民商场 8、大光明影院 9、开明影院 10、大人家飚歌城 11、西部飚歌城 12、天辰飚歌城 13、三万昌荼楼 14、贵宾楼大酒店 15、索菲特大酒店 16、龙凤宾馆酒家 17、雅戈尔皇朝大酒店 18、富侨足道 19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛
5、咖啡 22、巴黎之夜 23、粤海温泉会所 24、金银足道,4,6,5,7,8,9,10,11,12,14,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,25、迪欧咖啡 26、好人小吃 27、水天堂 28、老娘舅 29、亚马逊餐厅 30、凯悦温泉会所 31、雅戈尔富宫大酒店 32、同润湘菜馆 33、得月楼 34、川福楼 35、达板城 36、好人民间小吃 37、朱鸿兴面馆 38、得月楼 39、五芳斋 40、王四酒家 41、帮贵火锅 42、必胜客 43、汉拿烧烤 44、真功夫餐厅 45、KFC 46、KFC 47、必胜客 48、小南国温泉会所 49、苏州小吃园 50、
6、松鹤楼 51、绿杨混沌 52、永和豆桨 53、珍珠酒楼 54、新聚丰餐馆 55、老正兴 56、一番屋 57、韩松式料理 58、烧烤店 59、干锅传奇,27,28,30,29,31,33,34,32,35,36,37,38,39,40,41,42,43,45,44,46,47,48,观前小商品 市场,观前街重点商业分布图,49,50,51,52,53,54,55,56,57,59,58,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要购物商场,观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。 主要百货商场高度
7、集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要餐饮,作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前街主要娱乐,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。 凭借着强
8、大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。,观前商圈整体业态组合比例,观前商圈整体业态档次组合比例,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,观前商圈与本项目所处商圈对比分析,本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与苏州市内传统的市级商业中心观前商圈相媲美。同时，依靠强大消费人流
9、支撑的百货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周边消费者的实际购买力和消费水平。,石路商圈,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,地 位：位于市中心，是苏州商业起源地 规 模：占地55公倾 范 围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段 商圈吸纳率：约92% 主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城 主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器 业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街 平均人流量：20万人左右 租 金： 南浩街租金约在240270元/平/月 石路美食街小木屋租金约在600元
10、/平/月左右，临街铺约在54-160元/平/月,枫桥路,上 塘 街,广济路,阊胥路,金 门 路,爱 河 桥 路,女人街（A）,女人街（B）,广 场,石路老街坊,美食街,空 地,南浩,30,31,32,33,街,1,2,5,3,4,7,8,6,23,9,24,12,11,10,19,18,16,13,14,15,17,25,20,21,22,1.五洲大饭店 2.石路春天酒楼 3.一品香中餐馆 4.威尼斯商务宾馆 5.好仕来宾馆 6.麦当劳 7.老妈火锅 8.咸亨酒店 9.苏宁宾馆 10.项鼎鸡 11.长欣宾馆 12.德记火锅 13.大娘水饺 14.要德 15.7+7 16.新世纪大酒店 17.汇
11、丰宾馆 18.快捷168商务宾馆 19.肯德基 20.豪享来 21.假日酒店 22.干休宾馆 23.傣妹火锅 24.大娘水饺 25.新华饭店 26、好仕来歌城 27、电玩（2F）梦巴黎舞厅（3F）大西洋浴场（4.5F） 28、滚石娱乐俱乐部（5F）大型商务会所（6F） 29、南洋温泉浴场,26,27,28,29,30、上海成泰百货 31、石路国际商城 32、华润万家 33、太平洋超市 34、苏宁电器 35、五星电器 36、国美电器 37、宏图三胞,34,35,36,37,石路重点商业分布图,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路主要购物商场,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈作为苏
12、州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。 受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求。,石路主要休闲场所,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。 凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。,石路主要餐饮,苏州主要商圈分布特
13、征及商业状况分析,作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人群的需求。,石路商圈业态分布比例,石路商圈业态档次分布比例,苏州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。,苏
14、州主要商圈分布特征及商业状况分析,石路商圈与本项目所处商圈对比分析,尽管石路商圈并非苏州市内的市级商业中心，但因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，仍然吸引区域周边消费者的光顾，零售、休闲餐饮等业态有较好的发展。而本项目周边环境尚不完善，因此仍不宜大量发展零售类业态。 石路商圈经统一规划，区域商业面积控制在其作为区域商业中心所能承受的体量范围内，有效避免了物业大量空置的情况出现。其业态设置方面也充分考虑到周边居民的实际消费水平和需求，本项目应有所借鉴。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,21,22,20,1、泰华 2、泰华东楼 3、国美电器 4、工人文化宫 5、7*7KTV会所 6、新岛咖啡 7、乱世佳人酒吧 8、简施咖啡 9、迪欧咖啡 10、蓝枪鱼酒吧 11、姑苏不夜城 12、小城故事 13、钱塘茶人 14、杰姆好莱屋 15、长发西饼 16、竹辉饭店 17、永和大王 18、苏为饭店 19、老苏州饭店 20、苏州东方渔港 21、苏州国土资源局 22、苏州广电总台,十 全 街,人民路,竹 辉 路,
