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1、青州市住宅市场调研,策划服务：中览地产,二0一四年三月,本年度土地市场概况,第一部分 土地市场,Market analysis,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,出让结果,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,（不完全统计）截至2014年1月5日的成交结果显示：2013年以来，青州共成交 土地面积: 1294768.86 （合计1941.18亩）； 折合建筑面积: 1807985.19 ；
2、 平均容积率为:1.4； 土地总成交价格： 140094.0991万元； 平均土地成交价格： 1082元/ ； 平均楼面地价： 774.8元/ 。其中7月份没有土地出让，8月仅出让住宅土地1宗,9月份出让1宗，10月份2宗，11月份1宗。,出让结果,小 结,2013年-2014年1月5号青州土地成交情况,青州住宅市场项目,第二部分 项目分布,青州住宅项目分布图,尾期项目 中期项目 初期项目,新三中,东部片区项目分布图,龙苑,个案如何表现,第三部分 典型个案调研,Market analysis,东部板块典型个案,展诚世纪星城、平章府、世纪鸿基花苑、佳华香墅、海天文华苑、海天辰韵、大益华府、凌云居
3、、丛亿龙苑,多层/小高层展城世纪星城,物业简介,开 发 商：青州展城房地产开发有限公司 项目位置：海岱路与粮市街交汇处西南角 建筑面积：14.5万（含地下） 占地面积： 66667（ 100亩） 物业类别：13栋6+1多层住宅、5栋9+1小高层住宅和沿街商铺、户型面积以98-140为主。 容 积 率：1.59 主题推广语：以心筑家，品位生活 销售电话：0536-6136788,市场指标,目前均价：小高层：3800-3900元/多层：4300元/车库均价8-12万，车位6.5万-8万。 优惠措施：贷款99折，全款97折 。 总房款优惠3000元/套 开盘时间：2012年6月底开盘，多层9月16日
4、开盘. 销售动态：多层9#、10#、14#、15#、16#、17#6栋多层2013年8月31日开盘。均价4300-4400元/ 开始推售商铺，均价约8000元/。,项目分析,项目优势： 项目位置优越； 项目以多层为主，辅以9层小高层，接受程度高； 人车分流，绿化率高，社区档次高； 准现房发售。 项目劣势： 外来开发商，知名度不高；,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州华业地产开发有限公司 项目位置：范公亭东路新拟建公检法办公大楼以北 建筑面积：31万（西）共60余万 占地面积：245亩（西区）共400余亩 物业类别：多层、小高层、高层住宅、商超、写字楼。主力户型面积80-140。 容 积
5、率：1.9,市场指标,目前均价：多层约4400-4600元/高层约3800-4200元/车位6.5万元/个 多层车库3800元/。 开盘时间：2008年 销售情况：多层以现房形式销售，销售速度较快，余房以1层和4层为主；高层销售一般。 优惠政策：高层差价100元 。 业主子女入托金翅膀金马幼儿园只需交200元保育费。 窗户为铝合金窗,项目分析,项目优势： 大规模社区，配套相对完善； 地处东部城区，位置较佳，升值潜力大； 社区较成熟，口碑好； 中小户型设计。 项目劣势： 价格较高； 楼座兵营式排布，无明显特色；,典型个案调研,多层/高层平章府,物业简介,开 发 商：青州世纪鸿基投资置业有限公司
6、项目位置：青州市昭德路与东二街交汇处 占地面积：约65亩 物业类别：小高层和高层住宅 容 积 率：2.5 项目概况： 现代简约风格，目前推售E2#楼（17+1F）、E6#楼（17+1F）、E5#楼（11+1F）,市场指标,目前均价：约3600-3800元/（优惠后）车位7.8万/个；储藏室2400元/。 优惠措施： 优惠150元/，部分楼座再减1万(还可以优惠) 每天1套特价房，3059元/起。 开盘时间：2011年9月11日 销售情况：2012年底交房。 销售动态：11月份起部分房源开始执行：赠送50年物业费巨额惠；,项目分析,项目优势： 地段好； 纯剪力墙结构，工程质量好； 优惠后价格较低
7、。 户型两山带270外飘窗。 项目劣势： 户型面积偏大，部分结构有缺陷； 不能办理按揭贷款，客户群体小； 时间太长，工程进度慢，项目形象和客户口碑较差。,典型个案调研,高层世纪鸿基花苑,1#,7#,3#,高层/联排佳华香墅,物业简介,开 发 商：青州佳华置业有限公司 项目位置：青州市益王府路与青州南路东二街交叉处 物业类别：别墅、5栋18层高层 户型面积：高层90-130联排别墅在200-300。,市场指标,目前均价：高层：起价3200元/。均价：3700-3900元/。联排别墅均价7000元/，186万/套起价，现余200万-256万/套。车位、储藏室价格未定。多层4200元/。 开盘时间：
8、两栋高层5月份开盘； 4400元/ 销售情况：目前低层房源销售进度较快，剩余房源多以10层以上为主。 优惠措施：定房减20000元。,项目分析,项目优势： 位处东部核心区，升值潜力大； 西班牙风情社区，风格独特； 东部稀缺别墅社区。 项目劣势： 高层接受程度稍差；,典型个案调研,物业简介,开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 项目位置：益王府南路与凤凰山东路交界处西北角。 建筑面积：32608平方米 占地面积： 80410 物业类别：4栋小高层，写字楼、宾馆等。 户型面积：68-143 销售热线：3299915,市场指标,目前均价：约3800-3900元/，储藏室：面积：10-30含
9、公摊，价格2800元/，有产权； 车 位：8.5万元/个，有产权 开盘时间：2011年，交房时间：2013年下半年 销售动态： 1）凭单页到售楼处享受2000元优惠； 2）“老带新”均可获赠1000元；,项目分析,项目优势： 周边有海岱小学，教育资源优异； 青建公司为本地开发公司，口碑较好； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 中小户型设计，总价低； 自身配套建设大型商超，购物方便。 准现房发售。 项目劣势： 中小户型结构不够合理；,典型个案调研,小高层海天文华苑,物业简介,项目分析,项目优势： 紧邻文化中心，泰华城，位置优越； 青建为本地开发公司，口碑较好； 目前工程已经封顶，进度快； 价格
10、较低，性价比高。 项目劣势： 高层建筑，市场接受程度仍然相对较低。,典型个案调研,高层海天辰韵,开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 项目位置：昭德路与范公亭路交界处西南角。 物业类别：15栋，17层高层、公建等。 工程进度：开工5栋高层8#9#11#12#13#已封顶。 占地面积：79415 建筑面积：222362 容积率：2.8 户型：90-110两室，127-145三室。,目前均价：约3800-3900元/；标价约4000-4100元/ 开盘时间：2013年8月4日。开盘前排号至80左右，扣除空号当天解筹率按照70%算约为销售40-50套。 优惠措施： 1、10月份开始做“低首
11、付”：首付5万，其余首付2013年底缴清。； 2、总房款优惠20000元。,市场指标,物业简介,项目分析,项目优势： 紧邻规划新市中心，位置优越； 华业为本地较大开发公司，口碑较好； 价格低，性价比超高。 项目劣势： 高层建筑，市场接受程度仍然相对较低； 工程进度较慢，交房时间晚； 户型90,140，较为单一。,典型个案调研,高层凌云居,开 发 商：山东华业地产开发有限公司 项目位置：仙客来路与瓜市路交叉口东30米 。 物业类别：18栋18-30层的高层，户型90-140为主。 占地面积：33334（首期出让面积） 建筑面积：103335.4 （首期建筑面积） 容积率：3.1 户型：90-14
12、0高层。,目前均价：标价约3100元/；起价2815元/ 开盘时间：2013年6月份 优惠措施：9折 销售动态：1）工商、办事中心等单位团购，均价2600元/； 2）销售南面三排12栋；,市场指标,8#,物业简介,开 发 商：青州泰华城房地产开发经营有限公司 项目位置：范公亭路与昭德路东南侧。 建筑面积：120万平方米 物业类别：住宅、酒店、写字楼、商业广场、商业街 户型面积：80-130（一期大益华府） 销售热线：3895666,市场指标,目前均价：高层3700-3800元/m 多层4400-4500元/m 小高层约3900-4000元/ 开盘时间：2013年1月20日。35#，4.23开盘
13、，最高优惠8000元。共推出103套，当日成交约60-70套。 8#、33#楼7.13开盘。 32#、18#年9月8日开盘。商铺11月16开盘。 销售动态：1）元旦左右多层19#、11层小高层11#楼开盘； 活动：认筹客户送200元油卡；住宅交5000顶15000，打99折。,项目分析,项目优势： 城市综合体，规模、配套优势明显； 泰华城实力雄厚，口碑较好； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 地暖采用地源热泵，分户记暖，循环系统，节能环保。 可视系统代替传统门铃，可视对讲，外立面真实漆。 项目劣势： 期房，交房时间晚； 高层认可程度相对较低。,典型个案调研,综合体泰华城大益华府（一期）,物业
14、简介,开 发 商：山东丛亿置业有限公司 项目位置：范公亭路与昭德路西北侧。 建筑面积：约40万平方米 物业类别：高层住宅、沿街商业 户型面积：106-160 销售热线：35155666/777,市场指标,目前均价：标价4100元/，实价约3900元/。 开盘时间：2013年11月16日。当日成交约60套左右 销售动态：1）106户型去化较快，120以上户型去化缓慢； 活动：购房客户可以抽宝马；买房即送Iphone5S（土豪金）,项目分析,项目优势： ARTDECO风格独特，建筑有特点； 地处东部城区，位置好，升值潜力大； 品质较高，价格低，性价比很高； 项目劣势： 户型面积偏大； 期房，交房时
15、间晚； 高层认可程度相对较低。,典型个案调研,高层丛亿龙苑,南部板块典型个案,云门山花园东苑、四季花城、云门世泰园、御星宸苑,物业简介,开 发 商：青州市泰丰房地产综合开发有限公司 项目位置：云门山南路云门山花园对面 物业类别：多层、小高层住宅 占地面积：17.174万 建筑面积：25.5万 容积率：1.49 绿地率：35%以上 项目概况：43栋5+1多层，8栋11+1小高层，27间商铺 户型区间：以80-140中小户型为主。 推广主题：一个生态、和谐、艺术的山水名宅,市场指标,目前均价：约为3800-4000元/；储藏室（半地下）2800元/，车位7.5万元/个。 销售动态：二期定房优惠15
16、0元/（90交20万，130的交30万。）,项目分析,项目优势： 临近云门山风景区，环境好； 多层为稀缺产品； 户型设计合理，且配比中小户型居多； 云门山花园已经入住，社区成熟。 项目劣势： 周边生活配套不够齐全； 规划设计无亮点； 形象包装和销售执行力一般。,典型个案调研,多层/小高层云门山花园东苑,物业简介,开 发 商：青州市山河房地产开发有限公司 项目位置：青州市云门山南路（云门山花园东苑南邻） 物业类别：8栋6层电梯洋房，8栋联排别墅（3层）480 占地面积：36996 建筑面积：约40000 容积率：1.1 推广主题：现代中式，古风新雅 定位语：云门山东麓-领秀官邸-庭院别墅 电话：0536-3507999 3786988,市场指标,目前均价：标价5000元/左右，优惠后价格约4500-4600元/。1、2层复式带院标价6500元/，优惠后约6000元/（220-270。） 优惠：定房总房款再减20000元。一次性付款，96折；按揭贷款，98折 开盘时间：2013年6月份。,
