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1、装修房项目 管理流程概述 万科集团北京区域全装修管理培训课程系列 【 2008年 12月 】 第 2页 装修房项目管理流程全景 主责部门 流程阶段 工作方法 关键成果 第 3页 主责 部门 关键 成果 工作 方法 三大核心内容 课程目标 第 4页 装修房项目流程管理说明 是根据装修房的具体操作制定的 标准化处理解决步骤和程序 有效提高 工作效率 以流程 标准化 管理工 作进程 明确岗 位职责 及时跟 进处理 第 5页 问题思考 装修房项目管理流程和哪些部门有关 ? 第 6页 课堂练习 项目管理流程 分组讨论并展示： 请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组员共同同意的流程步骤，
2、并分组阐述各自的理由。 第 7页 立项阶段 输入条件 主责部门 输出成果 装修标准 市场定位 项目定位 客户定位 初步成本规划 标准产品库 装修标准分级体系 负责 设计管理部等部门支持 管理层决策 第 8页 装修标准 设计任务书 装修方案图 装修方案图 设计任务书 设计阶段 装修施工图 负责 建筑设计院与室内装饰设计院配合完成 管理层决策 第 9页 采购阶段 输入条件 输出成果 主责部门 装修施工图 项目装修材料部品选择清单 项目客户个性化选配清单 负责 设计管理部等部门配合 管理层决策 房屋交付 标准 第 10页 采购阶段（续） 输入条件 主责部门 输出成果 装修管理 指导书 标准工序 停点
3、验收一览表 施工工艺标准 成品保护标准 分户验收 其他规范、相关图纸及合同文件 负责 工程管理部技术支持 第 11页 样板实施阶段 输入条件 输出成果 主责部门 装修施工图 房屋交付标准 项目管理指导书 监理合同 项目装修房工程停点验收一览表 负责 监理负责编制 项目管理部对成果审核并备案 装修工程监理管理办法 第 12页 项目管理指导书 分包施工组织设计 分包施工计划 负责 监理、施工方负责编制 项目管理部对成果审核并备案 装修施工组织设计 样板实施阶段（续） 第 13页 样板实施阶段（续） 输入条件 主责部门 输出成果 主责 项目装修房采购方案 装修施工图 供方资源库 装修房工程管理标准库
4、 供方配合要求（项目部提供） 售后服务标准及要求 第 14页 毛坯房移交精装的标准 分户验收表 ，监理组织并跟踪问题及问题封闭 每户质量档案 装修界面验收 ,大面积施工阶段 第 15页 交付阶段 输入条件 输出成果 主责部门 负责 装修房推进工作组参与 缺陷反馈分析报告 入伙问题记录 第 16页 项目管理流程关键阶段 第 17页 全流程关键阶段 项目 /客服 项目 设计 /客服 设计 设计 设计 采购 /成本 采购 /项目 营销 阶段 关键成果 工作方法 核心问题 &影响点 主要 责任人 阶段关键点 流程关键阶段 研发阶段 操作阶段 项目研究 装修方案 施工图 样板间装修 产品优化 生产准备
5、大面积施工 竣工交付 第 18页 我们的目标客户是谁 目标客户需要什么样的产品 要解决的核心问题？ 研发关键阶段 项目研究 第 19页 旧模型 新模型 城市地图： 研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系； 客户细分： 研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果； 七对眼睛： 项目研究的方法 第 20页 标 准产 品 手 册地 域 化 调 整规 划 和 单 体 方 案创 新产 品装修房方案设计的依据？ 基于营销部门提供的 “ ” 。 研发关键阶段 装修方案 如何更好的实现客户需求？ 专业源于专注 精简户型数量 先行且为主 第 21页 什么是成熟 /标准化产品？
6、1 集团范围成熟产品 田一号 2 区域范围内标准化产品 修方案 标准化产品选择 第 22页 装修方案 标准化产品选择（续） 1借鉴成熟产品的理念，而不是形式： 2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。 面对标准化产品主动选择还是被动选择？ 序号 客厅地面处理方式 客户定位 1 上海、沈阳、青岛 地板 都市白领 2 北京 石材 隐身权贵 3 长春 地砖 +石材收边 私营业主、政府管员 案例： 第 23页 材料部品选择的准备工作？注意事项？ 材料部品的标准化 材料部品标准资源分级库 成本规划的定义？依据？ 有限的 ，使客户满意度最大化！ 成本规划 装修方案 成本规划、部品选择 第 24页 问题思
7、考 这是哪个部门在哪个环节出了问题 ? 第 25页 研发关键阶段 施工图设计 充分交圈 控制要点 第 26页 施工图设计 提高标准 新标准下装修房施工图纸需新增内容 1 瓷砖或石材的标准排版式图 2墙棚面五金、灯具等标准定位图 3 墙面定位部品配合家俱标准效果图 柜体及室内门厂家等提前介入进行 设计 第 27页 研发阶段 设计控制要点 设计是建筑之源 一户一图 材料封样 24装饰设计必须在建筑设计和主体施工时介入 设计洽商及时发放 定期到会 第 28页 不断改进 研发关键阶段 样板装修阶段 锻炼队伍 确立交房标准 A B 成本测算依据 D 调整施工图 C 样板间意义 第 29页 举例：实木地板
8、色差 样板房 实际供货 样板先行制度 材料样板 材料样板 第 30页 举例：不同标段间施工不统一 样板先行制度 工艺样板 工艺样板 第 31页 举例：土建结构与装修偏差 为什么我家的冰箱放不下？ 为什么瓷砖排版不一样？ 为什么我家吊顶和别家不同？ 样板先行制度 施工样板 施工样板 第 32页 项目实现阶段 示范单位访客反馈 施工单位反馈 成交客户反馈 未成交客户反馈 研发阶段 客户需求调研 方案测试 样板间测试 交付回访 入住阶段满意度回访 6个月居住体验回访 1年居住体验回访 研发关键阶段 产品优化 第 33页 分级名称 配置 豪华 制订中 标准 先进 领先 产品优化的最终目标？ 产品优化的
9、目标 第 34页 研发阶段小结 流程起点： 目标客户 共性需求 流程阶段总结 1产品选择： 1标准化产品 2新产品 装修方案： A 装饰先行 B 成本规划 C 部品标准化 施工图设计： 建筑、室内充分交圈 样板体验及产品优化： A 全方位客户反馈 B 产品标准库 +分级体系 第 35页 第二部分 操作阶段 A 生产准备 B 大面积装修 C 竣工交付 第 36页 思考 生产资料及工程服务的采购如何进行？ 工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？ 面积装修前该准备什么？ 3 操作关键阶段 生产准备 第 37页 如何选择采购方式？ 坚持 采购 批量采购的时间节点如何安排？ 样板间建造 批量施工 要不
10、要和客户承诺品牌？ 不要轻易承诺 品牌 生产准备 采购 第 38页 生产准备 采购（续） 选择战略总包还是装饰分包？ 现阶段允许 的存在 但 模式是发展方向 采购招标考虑因素是否全面？ 采购部在招标考察厂家时需要厂家提供 。 第 39页 技术资料包括哪些内容？ 施工图纸 合同 作业指导书 施工组织设计 监理细则 材料封样 施工组织设计和监理管理办法谁来编？ 共同编制 生产准备 技术资料 第 40页 集中加工 1 大面积装修怎么做？ 作关键阶段 大面积装修 有效管理甲委甲供 交付准备期的严格管理 第 41页 “ 集中加工 ” 生产模式 统一化 集中化 1 大面积装修怎么做？ 固定 固定 固定 “
11、 集中加工 ” 生产模式的要求 大面积装修 集中加工 第 42页 大面积装修 甲委甲供的管理 复尺、加工、到货 中期 前期 和精装单位的衔接、图纸及技术交底 后期 施工安装、成品保护、验收整改 第 43页 甲委甲供组成部分 甲 供 材 料 涂料 开关插座 龙头、花洒 浴房或浴缸 五金挂件 水槽 厨房电器 洁具 瓷砖 灯具 浴霸 凉衣架 地漏 甲 委 工 程 橱柜 地板 户门 淋浴屏 成品柜 第 44页 甲委甲供管理要点 甲委甲供管理要点 责任到岗 （岗位固定） 专人对接 （高层固定） 舍身处地 （实现双赢） 帮助成长 （帮助供应商做 好内部管理） 第 45页 操作关键阶段 竣工交付 交付楼号最
12、终确认 接待能力了解 综合考虑楼号分布与标段因素 应急维修地点设置 交待时间安排技巧 1、交付策划 （交付准备期） 第 46页 操作关键阶段 竣工交付（续） 2、装修房交付的准备 集中交付 准备 召开交付准备会 编订风险问题统一说辞 组织物业验房工程师培训 编制施工单位信息一览表 召开集中交付协调会 编制应急维修人员、备件清单 交付时间最终确认 第 47页 操作关键阶段 竣工交付（续） 项目部工程师交付现场坐班 总包管理人员陪同验房 周密组织现场应急维修 重点客户重点跟踪 确保信息传递通畅 3、装修房的 集中交付 每日总结 第 48页 前期准备： 材料部品 技术资料 流程阶段总结 2操作阶段 批量施工： 集中加工生产 甲委甲供管理 交付准备期管理 后续工作： 精细化策划、准备、集中交付 操作阶段小结 第 49页 全流程总结 顺利交付 项目 /客服 产品品质 项目 通用性 设计 /客服 市场接受度 设计 /项目 指导意义 设计
