天沐集团发展战略报告（070904）

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1、天沐集团发展战略报告 一、天沐集团概况及发展目标 1、天沐集团概况 天沐集团是一家以温泉休闲度假为特色的旅游集团，自 2003年 9月第一家温泉度假村正式营业以来，到目前为止已开发、建设、经营了多家温泉度假村，拥有丰富的温泉度假村开发经验，现下辖管理的温泉度假村中，已开业的有天沐 江西庐山温泉度假村、天沐 江西明月山温泉度假村、天沐 山东江北水城温泉度假村。 此外，位于山东省文登市张家产镇的天沐 山东威海温泉度假村也将在 2008年开业，位于武汉市黄陂木兰山天池风景区的天沐 武汉温泉度假区项目也于 2007年 7月正式签约启动准备建设。 天沐集团“四化建设”目标 专业化 规模化 品牌化 全球化

2、 专业化： 规模化： 坚持开发温泉度假产品，为消费者提供专业的、优质的、以温泉旅游为主体的休闲度假服务； 通过不断的开发属于天沐集团的旅游度假产品，并在全国布点，通过规模的扩大，从点到面覆盖全中国，形成规模化、集团化运作。 品牌化： 全球化： 通过专业化的服务及规模化、集团化的运作，占据国内温泉休闲度假产业的领先地位，把天沐温泉打造成知名品牌，为天沐集团形成强大的品牌效应； 通过加盟、引进旅游连锁服务机构形成全球化运作，面向国际化销售，为国外客户提供优质中国温泉旅游度假服务，为国内客户提供境外旅游度假产品，使天沐集团成为国内、外客户旅游度假的选择； 2、天沐集团的中长期发展目标 时间 发展目标

3、 2010年 62015年 20家左右温泉度假村开业经营 3、天沐集团未来发展目标 开发 以温泉主题的度假村 ,集休闲、度假、娱乐于一体的旅游房地产，为客户提供 理想的休闲度假第二居所 。 4、第二居所的概念 第二居所的广义概念： 从旅游地产范围来说，所有用来度假的物业都是第二居所的概念，这是从旅游房地产集中在某一个点上，开始向一个区域或者一个城市扩大的过程。 第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。 第二居所的狭义概念： 通俗地说，第二居所即不光是为了居住，而是为了放松、度假、休闲使用的房地产物业，狭义的第二居所主要包括两种类型： 类型一：旅游区中的第二居所； 类型二：物业本身独具

4、吸引力，可以成为旅游观光景点的 地产。 5、打造第二居所需解决的问题 一般来讲，第二居所满足的都是 “ 5+2” 的客户，都是周末去住一下，而周一到周五这一段时间基本上是不会利用的。加上生活节奏的加快，每周都去度假这种可能不是特别大。这使第二居所的使用度不足、空置率增高。 解决使用率不足的问题： 第二居所一般位于自然条件好的郊区或景区，距离城市有一定距离，因此交通一定要方便，自驾车车程一般在 30分钟 对于非自驾车的消费者，希望交通成本越低越好。另外，第二居所的交通高峰主要集中在周末或节假日，所以便利的交通条件必不可少。 解决交通配套问题： 对于郊区的第二居所物业，生活配套是消费者必不可少的，

5、但是由于商业氛围不足，难以出现规模较大、经营品类较多的商业设施，因此一般的第二居所项目生活配套难以满足消费者的需求。 解决生活配套不足的问题： 对于度假性质的第二居所来说，管理不仅包括物业公司的物业管理，还会包括一些日常生活的照料与看管，因为第二居所不是酒店式物业，因此不会提供除物业管理之外的其他方式的管理与服务。 解决管理服务不足的问题： 二、天沐集团如何打造第二居所？ 1、打造核心温泉、山水自然资源 相对于中心区域住宅 “ 地段、地段、还是地段 ” 的金科玉律而言，第二居所的核心竞争力则是得天独厚的自然资源，开发第二居所，项目所在地必须有独特的自然资源优势及位置优势，这是项目开发的首要条件

6、。因此，天沐集团把温泉自然资源作为项目开发的核心竞争力，通过温泉与良好的生态环境、真 山水自然风光等结合起来，为客户创造了以温泉自然资源作为主题的第二居所。 2、行业领导性开发理念 开发第二居所一般都是依托与项目本身的自然优势，因此具有地域的个性与特色，面对同区域的竞争，天沐集团拥有具行业领导性消费市场的开发主题理念，并在开发过程中注重项目的可持续性发展，使项目除了能引起市场的关注外，还能通过规模化的运作方式在全国各地建立 “ 独具天沐特色 ”的开发模式。 3、建设保障服务体系 第二居所远离市区，在远离喧嚣的同时，也远离了市区完备的生活服务系统和治安管理体系，对于第二居所而言，生活服务配套合安

7、全系统尤为重要。针对这种情况，天沐集团建设了完备的安全服务体系，统一为客户提供酒店式服务，使得客户得旅游度假休闲生活真正成为一种享受。 4、打造特色服务配套 由于地处风景区，并且是作为第二居所出现，使得项目的配套设施尤为必要，因为对于第二居所来说，居住的功能退居其次，休闲娱乐功能才是最重要的，天沐集团为客户打造的第二居所以温泉资源作为核心，其他配套设施设备作为辅助，能充分满足客户的各种旅游度假需求，为项目增添附加值。 天沐集团第二居所的服务配套 五星级温泉酒店及相关配套； 大型会议酒店及商务配套； 原生态山水、河床及各类型主题公园； 大型天然温泉水疗会所及各类温泉 内温泉游泳池； 私家入户珍稀

8、温泉； 按照国际化整体规划的养生谷住宅区； 高素质的温泉专业物业管理服务团队； 天沐集团打造的是拥有 核心竞争力 的，具有 行业领导性开发理念 的，可 在全国范围内复制 的，面向 国际化 客户的旅游度假第二居所： 天沐温泉主题的第二居所 三、如何实现天沐集团的战略目标？ 引入时权概念 分时度假 引入产权概念 产权式酒店 1、时权概念 分时度假 分时度假（ 称 最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在 每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权时行交换 。 美国佛罗里

9、达州 分时度假房产法案 （ 对分时度假的定义是： “ 所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于 1年的使用权，并且这一协约有效期在 3年以上 ” ，即称之为分时度假项目。 欧盟分时度假指令 （ 被定义为： “ 所有的有效期在 3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在 1年的某些特定时段（这一期限要在 1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目 ” 。 分时度假的好处 对消费者而言： 价格相对便宜，分时度假购买

10、的是一段时间内物业的使用权，购买价格相对较低； 度假服务可灵活运用，在分时度假体系内通过交换方式获得不同时间、不同地点的旅游度假服务； 能在休闲度假过程中获得优质服务； 对管理公司而言： 客户范围大，销售难度相对较低； 能为物业带来长期的、具有较高消费能力的客户，提升物业的使用率，降低空置率； 能获得物业长期的经营利润； 2、产权概念 产权式酒店 产权式酒店向人们传递的是一种新型的房产投资和消费理念。开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，既可自己享用，也可

11、用于转让、赠送和继承。 产权式酒店的好处 拥有该物业的 产权 ，可获得该物业的出售、转让、赠送和继承等权利，物业升值时可得到相应收益； 可在一定期限内 享受 由物业管理方提供的 旅游、度假服务 ； 可获得该物业 长期的经营利润回报 ； 对于购买者而言： 对开发商而言： 开发商可以通过销售， 降低投资风险，快速回笼资金 ； 开发商不仅有物业 销售的收益 ，还可以通过经营酒店的商业配套获得 长期收益 ； 对比因素 产权式酒店 分时度假概念 共 同 点 起源相同 20世纪 70年代，瑞士企业家亚力山大 耐首先提出 “ 分时度假酒店（ 称为时权酒店） ” 的概念，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施

12、的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。 1976年，第一批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区，之后的 20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变成为现在的产权酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分式度假与产权酒店同根同祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。 3、产权酒店与分时度假之间的关系 对比因素 产权式酒店 分时度假概念 共 同 点 性质相同 分时度假和产权酒店从基本性质上说，均属于度假住宅或第二居所的，它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后，为了满足度假

13、旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其主要的功能不是日常居住 ，地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区，居室装修与普通住宅楼有很大差异。 使用方式 相同 消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高，除了每年的节假日当中使用有限的时间外，或用来馈赠亲友，或者作为一种保值增值的投资手段。 对比因素 产权酒店 分时度假酒店 不 同 点 共享方式不同 产权酒店的安排当中，某个消费者购买了房间的使用权，并按照购买时的安排自主选择使用时间。在空闲时间内，其它顾客可以通过酒店预定入住，但实际上是租用了原购买者委托酒店经营的房间，所以共享的方式上存在较大差异。 标准的分时度假产

14、品中，购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位，每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用一套房产外，没有其它的联系。 付款方式不同 多联合金融部门提供购房贷款，首付一笔费用后，按年或按月分别付清余款。 分时度假产品要求一次性付清全款。 对比因素 产权酒店 分时度假酒店 不 同 点 是否具有产权或 产权是否分割 产权酒店突出产权概念，规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权，作为主人，每年享受若干天的住宿权利，并将期于时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。 分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权的概念而突出其使用权。 销售价格不同 产权酒店购买了单间客房的所有权，价格相对较高。 分时度假产品由于顾客只拥有每年使用一定时间的利，所以价格相对较低。 产权式酒店开发模式 分时度假理念 整合为复合型旅游度假产品 天沐将产权与时权相互结合，优势互补，合二为一 时权 产权 销售时权 销售产权 形成天沐独有的 “ 产权 +时权 ” 式度假产品 为客户打造休闲旅游度假的第二