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1、7月9日-7月15日 花桥楼市周报,Real estate Weekly,目录,Contents,一、新闻回顾 三、全国重点城市周成交情况 五、土地市场情况 七、楼市新增量分析 九、重点竞争个案分析 十一、楼市媒体动态,二、政策分析 四、上海市和千灯镇周成交情况分析 六、昆山市楼市成交量分析 八、区域主要楼盘加权价格走势 十、热销楼盘房源分析 十二、楼市阶段性研判,今年上半年全国土地市场一直处于较为冷清的局面。据最新统计数据显示，1-6月全国130个城市共推出土地11674宗，其中住宅类用地3492宗，成交量为同比减少9%，底价、低价成交贯穿整个土地市场。 住宅用地供应同比减少15% 1-6月
2、全国130个城市共推出土地11674宗，推出土地面积54167万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地3492宗，推出面积19435万平方米，同比减少15%。成交量同比减少9% 在住宅类供应量减少的情况下，成交量也在持续减少。1-6月全国130个城市共成交土地9193宗，成交土地面积42079万平方米，同比增加19%；其中住宅类用地2778宗，成交面积15695万平方米，同比减少9%。 底价、低价成交贯穿土地市场 今年以来，底价、低价成交贯穿整个土地市场。今年上半年全国130个城市成交楼面均价为1133元/平方米，同比下跌14%；其中住宅类用地成交楼面均价为1445元/平方米，同比下跌14%。
3、 在溢价率方面，今年1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期减少4个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。,新闻回顾,上半年全国130城土地溢价率为27% 2011-7-5 来源：南方网,房贷利率上涨风已从股份制银行蔓延到国有银行。广州一些国有银行已提高首次置业者购买二手房的按揭贷款利率， 同时部分国有银行与股份制银行开始暂停二手房贷业务。银行方面则表示，提高二手房贷款首付比例与按揭利率主要从降低银行业风险的角度考虑。 由于信贷额度收紧，个人房地产按揭贷款利率纷纷上扬。其中，部分国有银行将首次置业是二手房的客户房贷利率上涨超过10%以上。 如果是
4、购买二手房的首次置业者，贷款利率现在需要上浮10%以上。如果客户信用记录不好，贷款利率与贷款首付比例都要提高。 此外也有国有银行明确表示暂停二手房贷款业务。 目前广州已暂停二手房贷的银行包括农业银行、民生银行、深圳发展银行等。广发银行、建设银行、工商银行虽未暂停，但均表示“额度紧张”。这些未暂停二手房贷的银行，无论是否首次购房，购房者一般都需要承担上浮10%30%不等的利率。 银行方面则表示，根据监管层最新考核标准，提高二手房贷款首付比例与按揭利率主要从降低银行业风险考虑,个人房贷利率上浮是趋势。,新闻回顾,国有银行再度提高首套房贷利率2011-7-5 来源：广州日报,7月3日至4日，国务院总
5、理温家宝先后来到辽宁本溪、沈阳等地，就经济运行有关问题进行调研，并在沈阳主持召开辽宁、江苏、浙江、广东四省经济形势座谈会。 在沈阳考察保障房工程时，温家宝称，国家今年在全国开工建设1000万套保障房的目标是坚定不移的，是一项必须完成的硬任务，目的是让广大人民群众，特别是中低收入群体住上舒适、价格合理的保障性住房。 温家宝还表示，解决人民群众住房困难问题，是一项“民心工程”，一定要办好。 此外，温家宝指出，今年以来，我国经济运行总体良好，经济增长由政策刺激向自主增长转变，继续朝着宏观调控预期方向发展。但是，经济发展面临的国内外环境仍十分复杂，不稳定、不确定因素还不少。 他表示，当前，一些推动价格
6、上涨的因素虽然得到一定程度的控制，但没有根本消除，稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务。政府正在采取措施平抑物价。随着政策的落实，物价会得到有效抑制。,新闻回顾,温家宝：今年1000万套保障房必须完成 2011-7-7 来源：观点地产网,“楼市将进行第二波调控”正从传言变为现实。相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策，以配合可能推出的房地产新调控政策。楼市新调控政策将在三季度发出，四季度看到效果。中央层面认为“新国十条”调控效果已经初步显现，需要进一步加强落实工作。住建部、国土资源部等均在积极研究进一步落实“新国十条”的措施。山东、厦门、天津、宁波等地近期出台了落实“新国十条”的地方政策
7、。新一轮房地产调控要结合现有的政策和取得的效果、面临的问题，坚持政策连续性，以强调落实“新国十条”政策为主。7月3-4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。徐绍史表示，下半年国土资源工作的重要内容之一，就是积极参与房地产调控。,新闻回顾,楼市新调控将在三季度 2011-7-7 来源：沈阳晚报,政策分析,央行再加息 房贷月供累增730元 2011-7-7 来源：广州日报 7月6日，央行公布，自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，
8、其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是年内央行第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息，经过5次加息后，一年期存款基准利率已由2.25%上调至3.5%，累计上调幅度高达1.25个百分点。与以往的加息不同的是，此次加息活期利率保持在0.5%不变，在此前的两次加息，活期利率均有所上调；其次，就是各种期限的存、贷款利率，加息幅度均为0.25个百分点。此外，公积金贷款利率也同步上调，5年以下(含5年)贷款利率上调0.25个百分点，5年以上贷款利率上调0.2个百分点。,点评： 本次央行加息为对称性加息，即除了活期存款利率外，存贷款利率各期限的利率水平均提高25
9、个基点。此前4月央行采用对短期贷款利率与中长期贷款利率差别处理的加息方式。本轮央行加息需要在提高资金价格与防范经济过度紧缩之间取得平衡。 以30年期贷款100万元为例，此轮加息周期至今，在不到一年时间内，购房者的月供负担已经增加729.66元，其中仅今年3次加息就增加了432.58元。然而目前房价还未真正迎来具有指标性意义的拐点，加息并不是主要针对楼市的，对普通购房者来说，当前首付成数的趋紧比起加息来说影响更大。另一方面，公积金贷款的比较优势也在多次加息后进一步得以凸现。,政策分析,关于调整住房公积金存贷款利率的通知 2011-7-7 来源：住房和城乡建设部网站,各省、自治区住房和城乡建设厅，
10、直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：根据中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知(银发2011169号)，现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下： 一、从2011年7月7日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.85%上调至3.10%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。二、从2011年7月7日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。 三、从201
11、1年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。,点评： 从实际情况来看，公积金整体贷款利率偏低，带有福利性质，因此，其利率上调对市场的影响较小。,全国重点城市周成交情况,数据时间：2011年7月4日-7月10日,北京：本周，北京市商品住宅成交面积环比下降了23.4%，进入2011年，北京商品住宅成交量波动下行，2月初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落，但随即
12、有所回升，北京限购令的出台引起集中签约，导致成交量环比大幅上涨，随后几周，成交量呈现波动上涨态势，四月底受保障性住房入市推动，成交量有较大幅度回升，进入5月，成交量止升转跌，6月初延续下跌趋势，第二周周成交量有较大幅度回升，第三周成交量则有大幅度回落，之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月这一周成交量又有较大幅度降低。 南京：本周，南京市商品住宅成交面积环比下降了12.11%，2011年初，南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢复至10万平方米以上，之后成交量持续下滑，第11周成交量跌至4万平方米，随后四周成交量涨跌交替，维持在5万平
13、方米左右水平，18周开发商推盘力度加大，成交量达到6万平方米，随后两周略有起伏，第21周成交量大幅上涨，达到10万平方米，随后连续两周持续回落，24周25周连续两周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上涨。28周又有了不小幅度的下跌。,苏州：本周苏州市商品住宅成交面积环比下跌43.45%，2011年初，苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑，随后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春节影响，商品住宅成交量环比大跌，随后成交量迅速回升，至第9周恢复至节前水平，进入3月，限购政策深入，成交量持续下跌，4月成交量涨跌交替，但依然维持低位，18周住宅成交量显著上涨，这是近2个月以来苏州商品
14、住宅周成交量首次超过10万平方米，进入5月，成交量大幅回落，随后两周成交量持续回升，6月，成交量持续回落。26周有大幅度增长，27、28周连续两周有一定幅度的下跌。 杭州：本周商品房成交856套，成交面积为7.92万平方米。2011年1月，杭州商品房成交面积除第二周偏低外，其余3周都达到15万平方米以上，开端良好，2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下，前两周成交量有所下滑，但接下来两周成交量都达到10万平方米，令3月的杭州楼市继续下挫，4月杭州商品房成交面积止跌转升，且回升速度较快，5月，前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平，进入6月，成交量未见明显涨跌，第二周成交量大幅下滑，
15、第三周则大幅回升，第四周较上一周有小幅上涨，7月第一周持续上涨，本周下跌30.4%。 徐州：本周，徐州市商品住宅成交套数为874套，面积环比上升2.74%。,全国重点城市周成交情况,上海市周成交情况,本周（7月4日-7月10日）上海市商品房成交面积为26.55万平方米，相比上周下跌了24.75%，成交均价为19685元/平方米，环比前周下跌3.80%；本周上海市商品住宅成交面积为15.12万平方米，环比上周下跌34.56%；本周全市商品住宅成交均价为23050元/平方米，环比上周上涨了2.55%。,上海市周成交情况,本周上海市商品房新增供应面积为33.09万平方米，环比上周下跌18.96%；商
16、品住宅新增供应面积为28.11万平方米，环比上周上涨77.57%。本周获取预售证的商品住宅项目共17个，其中星河湾荟苑、金地艺境城和世茂海滨馨苑新增供应面积较大。,上海市周成交情况,本周上海市商铺类物业成交面积6.41万平方米，环比上周上涨19.62%；均价15586元/平方米，环比上周下跌31.78%。本周上海市办公类物业成交面积为3.04万平方米，相比上周上涨了9.80%；均价为22179元/平方米，环比上周上涨了2.36%。 本周商品住宅成交量较上周大跌了34.56%，超三分之一，但4万元以上的高端住宅在上周继续反弹的基础上，仅下跌了8.20%，成交了14672平方米，仍使得高端住宅成交权重相对增加，带动商品住宅成交均价继续上涨了2.55%，达到了23050元/平方米，并创下了最近11周的成交均价新高。 本周商品住宅供应量比成交量多出了85.91%，约13万方，继续加大了“库存”。进入7月，本周楼市成交量的大幅下滑，或预示着已进入常规的“淡季”。“淡季”之下，又遇急需回款，竞争自然会更加激烈。若要“淡季不淡”，实质性降价，特别是对开发中低价位商品住宅的开发商们而言，或是当下急需回款时最恰当、最有效、最无奈的选择，并且是早降才更容易有效。,
